上诉人（原审被告）朱某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人梅菁华，北京市中济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司北京长安支行，住所地北京市海淀区X路X号翠微大厦西楼。
负责人刘某某，行长。
委托代理人韩正宇，北京市善邦律师事务所律师。
委托代理人赵庆，北京市善邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京金鸿房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区X街X号金隆基大厦五层。
法定代表人朱某某，董事长。
委托代理人余某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京金鸿房地产开发有限责任公司职员，住（略）。
上诉人朱某某因与被上诉人中国建设银行股份有限公司北京长安支行（原中国建设银行北京长安支行，2005年更名为中国建设银行股份有限公司北京长安支行，以下简称长安支行）、北京金鸿房地产开发有限责任公司（以下简称金鸿公司）借款合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2008)海民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月10日受理后，依法组成由法官阴虹担任审判长，法官宁勃、郑伟华参加的合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
长安支行在一审中起诉称：2000年5月16日，长安支行与朱某某、金鸿公司签订了《个人住房贷款借款合同》（以下简称借款合同）。朱某某向长安支行借款225万元用于购买个人住房，期限为15年，即从2000年5月16日起至2015年5月15日止，贷款月利率为月息4.65‰。合同同时约定在朱某某取得涉案房屋《房屋所有权证》并办妥抵押登记之前，由金鸿公司提供连带保证责任。合同还约定如借款期间朱某某连续两个月不履行还款义务，长安支行有权提前收回已发放贷款本息，并有权要求金鸿公司履行保证责任。合同签订后，长安支行如约发放了贷款，至起诉之日止朱某某连续拖欠还款已经超过两个月，构成了违约。且所购房屋也没有办理抵押登记，因此金鸿公司亦应该履行保证责任。故长安支行诉至法院，请求判令：一、朱某某提前返还长安支行已发放贷款本息，其中有剩余某款本金x.83元，截至2007年3月6日的利息为9591.86元，共计x.69元，并按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率支付自2007年3月7日起至欠款付清之日止的利息；二、金鸿公司对上述债务承担连带保证责任。
朱某某在一审中答辩称：朱某某不同意长安支行的诉讼请求。因为朱某某已经和金鸿公司签订了退房协议。以前也是由金鸿公司偿还长安支行借款的，今后也应当由金鸿公司偿还借款。
金鸿公司在一审中答辩称：金鸿公司以朱某某的名义进行融资，责任应由金鸿公司单独负担，金鸿公司同意偿还本案项下的款项，但请求法院对逾期还款的利息予以减少。
一审法院经审理查明：2000年5月16日，长安支行与朱某某、金鸿公司签订了借款合同。合同约定朱某某向长安支行借款225万元用于购买个人住房，期限为15年，即从2000年5月16日起至2015年5月15日止，贷款月利率为月息4.65‰，月均还款额x.03元。金鸿公司为该合同项下贷款本金、利息及相关费用提供第三方保证，保证期限自合同生效之日起至还款期限届满之日后6个月止，如朱某某同时提供财产抵押作为贷款担保，则金鸿公司的保证期限自合同生效之日起至抵押登记完成之日止；在朱某某连续2个月不履行还款义务的情况下，长安支行有权向朱某某和金鸿公司发出《提前还款通知书》，声明贷款的最后还款期限为《提前还款通知书》发出后的第30日（含发出日）；《提前还款通知书》自发出之日起立即生效，朱某某应在30日内还清欠款或由金鸿公司代为清偿。
合同签订后，长安支行如约发放了贷款。
2008年3月6日，长安支行出具个人贷款结清试算方案，载明截止2008年3月6日，朱某某贷款本金余某是x.83元，利息余某是9466.08元，利息罚息是16.26元，本金罚息是109.52元，结清金额是x.69元。
2008年3月6日，长安支行向朱某某邮寄了《提前还款通知书》，该通知书的主要内容是“鉴于你方已连续2个月未归还个人住房贷款的行为已违反了你与我行签订的《借款合同》，我行声明该笔贷款的最后还款期限为本通知发出后的第30工作日。请你于上述日前将拖欠的贷款本金x.16元及利息8338.06元（利息已计至2008年2月29日），剩余某金x.83元，以及实际归还前发生的利息、罚息一并归还我行”。
2008年3月6日，长安支行向保证人金鸿公司邮寄还款通知书，该通知书的内容是“根据朱某某及贵公司作为连带保证方与我行于2000年5月16日签订的借款合同（合同编号：长安-2000-476-x号），按合同中的还款计划规定，每月应还本息合计x.97元，至2008年3月1日止，朱某某已（连续、累计）2个月未归还借款，共拖欠本金x.16元及利息8338.06元，剩余某金x.83元（以上未含罚息）。请贵公司依照合同履行保证责任，在接到本通知后30个工作日内清偿上述款项及实际归还日前所发生的利息和罚息，并将具体还款日期书面通知我行”。
另查，朱某某购买房屋未办理房屋抵押登记手续。
一审法院判决认为：长安支行与朱某某、金鸿公司签订的《个人住房贷款借款合同》未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，当属有效。长安支行按约定发放贷款，截止2008年3月6日朱某某连续2个月未按合同约定还本付息，已符合合同约定的提前偿还全部贷款的条件，长安支行有权依据合同约定提前收回贷款，故长安支行要求提前收回朱某某贷款并要求朱某某归还其所欠的已到期贷款及相应利息的诉讼请求，该院予以支持。根据借款合同约定，在朱某某取得涉案房屋《房屋所有权证》并办妥抵押登记之前，由金鸿公司承担连带保证责任。现朱某某所购房产尚未办理抵押登记，故长安支行要求金鸿公司承担连带保证责任的诉讼请求，该院亦予以支持。
朱某某以货款应由金鸿公司偿还作为抗辩理由，该院认为，朱某某并未向法庭提交有关退房协议的相关证据，故该院对朱某某的该抗辩理由不予采信，朱某某和金鸿公司仍应按照借款合同的约定履行各自的义务。
综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决：一、朱某某归还长安支行未到期借款本金一百三十三万七千八百五十七元八角三分，截止二○○七年三月六日的已到期利息九千五百九十一元八角六分，并支付利息（以未还本金一百三十三万七千八百五十七元八角三分为基数，自二○○七年三月七日起至款项还清之日止，按中国人民银行有关逾期贷款的利率计算），均于判决生效之日起十日内付清；
二、金鸿公司对朱某某的上述给付义务承担连带保证责任。
朱某某不服一审法院上述民事判决第一项，向本院提出上诉。其主要上诉理由为：一审判决认定事实及适用法律错误。一、朱某某已经与金鸿公司解除了购房合同，在这种情况下仍然要求朱某某承担还款义务，显然违反了民法的公平原则；二、提前返还借款的前提条件是解除借款合同，长安支行要求朱某某提前返还借款本金及利息，表明长安支行明确了解除借款合同的要求，一审判决有意回避借款合同的解除问题，显然是在规避最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定的适用；三、一审判决未适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款关于商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房的本金及利息分别返还担保权人和买受人的规定，没有任何依据。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判由金鸿公司承担偿还长安支行借款本息的责任，一审案件受理费由长安支行、金鸿公司共同负担。
长安支行服从一审法院判决。
金鸿公司同意朱某某的上诉意见。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
在二审审理期间，朱某某提交退房协议作为新证据。
长安支行对朱某某提交的证据不予认可，其认为该证据不属于新证据。
本院认为，朱某某在二审审理期间提交的证据不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》所规定的“新证据”，本院不予采信。
上述事实还有双方当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：长安支行与朱某某、金鸿公司签订的《个人住房贷款借款合同》系三方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。截止至2008年3月6日，朱某某已经连续2个月未按合同约定还本付息，已符合合同约定的提前偿还全部贷款的条件，长安支行有权依据合同约定提前收回贷款，长安支行要求提前收回朱某某贷款并要求朱某某归还其所欠的已到期贷款及相应利息的诉讼请求，应予支持。此外，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，金鸿公司承担保证责任后有权向朱某某进行追偿。
关于借款合同是否解除及本案的法律适用问题，本院认为：借款合同并未约定提前返还借款的前提条件是解除借款合同，房屋买卖合同与借款合同分属两个不同的法律关系。朱某某、金鸿公司与长安支行签订《个人住房贷款借款合同》的时间为2000年5月16日，合同签订后长安支行已经依约履行了放款义务，在房屋买卖合同中朱某某支付购房款的义务已经履行完毕，朱某某应按《个人住房贷款借款合同》的约定履行还本付息的义务。即使朱某某与金鸿公司之间存在退房协议，但朱某某与金鸿公司并未告知长安支行解约的事实，并继续履行还款义务至2008年，且在本案中长安支行并未提出解除借款合同的诉讼请求，朱某某亦未提出解除借款合同的反诉请求，在借款合同并未解除的情况下，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定并不适用本案，朱某某和金鸿公司仍应当按照借款合同的约定履行各自的义务。朱某某的上诉理由，本院不予采信，其上诉请求，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
北京金鸿房地产开发有限责任公司承担保证责任后有权向朱某某进行追偿。
一审案件受理费八千四百六十三元，由朱某某、北京金鸿房地产开发有限责任公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万六千九百二十六元，由朱某某负担（已交纳八千四百六十三元，余某于本判决生效后七日内交至本院）。
本判决为终审判决。
审判长阴虹
代理审判员宁勃
代理审判员郑伟华
二○○九年六月五日
书记员卫华
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