原告朱某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人李飞，系湖南省金鸥律师事务所律师。
被告黄某甲，男，X年X月X日出生。
被告黄某乙，女，X年X月X日出生。
被告黄某丙，女，X年X月X日出生。
委托代理人苏某某，男，X年X月X日出生。
以上三被告的委托代理人陈某，男，X年X月X日出生，汉族，永兴县人，系永兴县维群法律服务所法律工作者，住永兴县司法局家属楼。
原告朱某某诉被告黄某甲，黄某乙，黄某丙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年3月13日立案受理后，依法由审判员曹永斌适用简易程序，于2008年4月7日公开开庭进行了审理，因案情复杂，于2008年6月1日转为普通程序，由审判员曹永斌、李京、熊温组成合议庭于2008年11月28日公开开庭进行了审理。原告朱某某及其委托代理人李飞，被告黄某甲、黄某乙的委托代理人陈某以及黄某丙的委托代理人苏某某,到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2006年10月20日签定房屋买卖合同后，由原告购买被告位于永兴县X镇X路X室房屋一套。在合同履行过程中，被告不按协议约定给室内地板拉毛和安装电泳铝合金窗，在楼顶违规加建3个小套间和装置铁门，在底层公用面积上违规搭建卫生间，不按国家规定计算阳台面积，将原土地使用权70年期限缩短至43年，拒绝给原告办理房产证和承担办证费用，被告的上述违约行为不仅给原告生活带来了极大不便且严重侵犯了原告的财产权。据此，特提起诉讼，要求法院判决（1）被告立即拆除妨碍原告使用公用面积的设施、设备；（2）被告按照永兴县人民政府（2004）永土让字X号国有土地使用权规定的使用年限70年的规定重新为原告办理国有土地使用证书；（3）被告赔偿阳台封闭费及违约损失共计1万元；（4）被告在15日内给原告办理好《房产证》；（5）本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、答辩人将房屋交付时，原告未提出地板拉毛和电泳铝合金窗安装问题，原告在房屋装修且居住几年后才提出该问题主张权利无任何证据证明，即使答辩人存在上述违约问题，原告在接受房屋时就应提出异议不接受房屋，否则，原告默认行为应视为变更了协议约定的内容；二、答辩人根据自己的需要在七层楼顶上加建的三间小杂房不违反合同约定，且没有对原告的居住造成不便，相反还减少了原告的公摊面积；再者，原告只是购买一独立套房，原、被告所签订的房屋销售协议没有约定不准答辩人在顶层加盖杂房，故答辩人加层建房与原告无关。三、原、被告所签《房屋出售合同》第一条约定房屋的建筑面积以房产部门实际丈量的面积为准，在合同履行过程中，原告亦是按房管部门测算的面积交纳房款，现原告再以阳台面积未减半计算要求退还房款纯属无理。四、答辩人建房用地的使用权于2001年经过招、拍、挂牌方式取得，国土部门核准使用期限为2001年至2051年，共50年，且国土部门在办理土地使用权证分户手续仍以2001年为计算起点，故土地使用期限不是原、被告能够选择的。五、按《房屋出售协议》第六条约定，土地使用权证和房产证既可由答辩人代办，也可由原告自己办理，但无论是原告自己办理，还是答辩人代办，办证费用按约定均由原告承担，但在办证过程中，原告却以营业税不属其承担为由拒绝缴纳办证费用，才导致原告的房产证至今尚未办理，该责任应由原告承担；另外，答辩人在一楼的门面内建一个卫生间，既没有分摊原告的购房面积，也未妨碍原告的正常通行和通风采光，给卫生间巷道上锁只是为了保护公用水表的安全和一楼门面住户的财产安全，故原告要求拆除此卫生间实属无理要求，于法无据。综上所述，原告所诉求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
证据一，房屋出售协议书复印件一份，拟证明（1）原、被告于2006年10月22日签订购房协议，原告购买了被告的X号房屋一套；（2）合同约定房屋整体为七层楼房，但被告违约在顶楼面加建3个小套间；（3）被告应当为原告办理土地使用证和房产证，但至今未办理房屋产权证。
证据二，永兴县房产局建筑面积计算结果复印件一份，拟证明原告购买的202房屋内面积为125.34㎡，公用面积为15.x㎡，产权面积为140.88㎡。
证据三，永兴县私人建设工程规划批准单（存根）复印件一份，拟证明被告出售给原告的房屋的规划层数为X层，被告在房屋的七层顶上违规加了三层小杂房，侵占了原告的公摊面积。
证据四，永兴县人民政府国有土地使用权出让批准书复印件一份，拟证明永兴县人民政府出让给被告的土地使用年限为70年，即2001年11月26日—2071年11月20日，而原告取得的《国土使用证》上只有50年的使用期限。
证据五，照片复印件一组共14张，拟证明被告侵占的公用面积妨碍原告使用的事实。
针对原告所举证据，被告发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，但认为被告的房屋楼层数与原告无关，未办好房产证是因被告未交纳相应税费所致。对证据二的真实性无异议，但认为原告所证明的套内面积、公用面积、产权面积和房产局提供给被告的面积不同。证据三仅仅是一个批准单，被告将提供建设工程规划许可证予以反驳。对证据四真实性无异议，认为实际土地使用年限应该以国土部门颁发的国土使用证为依据。证据五与本案无关。
被告为支持其主张，向本院提供如下证据：
证据一，国有土地使用权协议出让成交确认书复印件一份，拟证明被告建房用地经过合法程序取得了土地使用权。
证据二，永兴县人民政府颁发的城乡个人建房使用土地批复复印件一份，拟证明被告有旧宅基地163.42㎡，经县政府批准同意后建房，与已购的137.23㎡的土地，合计为300.65㎡。
证据三，永兴县规划办颁发的建设用地规划许可证复印件一份，拟证明被告建房用地符合建设规划要求，取得了合法手续。
证据四，建设工程规划许可证复印件一份，拟证明被告建房符合工程建设规划要求，取得了合法手续。
证据五，永兴县国土局用地股提供的永兴县国有土地有偿使用收入计算表复印件一份，拟证明被告建房用地已缴纳了土地出让金，取得了土地使用权。
证据六，房屋出售协议书，拟证明原告购买被告的房屋双方达成了购房协议书，该协议书约定了原告购买被告房屋的层次、价格和面积等内容。
证据七，购房的收款收据复印件一份，拟证明原告按购买协议约定的房屋面积预交了房款，被告根据原告购房的实际面积计算价款后，将原告预交的多余房款退还给了原告。
证据八，永兴县房产局提供的房屋建筑面积明细表复印件一份，拟证明原、被告是按县房产局测算后的面积结算房屋价款。
证据九，永兴县人民政府颁发的原告购房土地使用证复印件一份，拟证明原告购房后实际摊用的土地面积，及原告房屋土地使用权的期限是县人民政府确定的，不是被告自定的。
证据十，永兴县农税局城区征收所颁发的契证复印件一份，拟证明被告为原告办理契税证是按房产局确定的面积完税。
证据十一，购房退款收据，拟证明退款返原告房款3018元。
证据十二，土地使用证一份，拟证明分摊面积为21.15㎡。
证据十三，购房退款清单，拟证明退款的情况。
证据十四，永兴县人民政府永政发（1997）X号文件，拟证明原告所购房屋低于政府指导价。
针对被告所举证据，原告发表如下质证意见：对被告所举证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据九、证据十、证据十一、证据十二无异议。认为被告提供的证据八与原告提供的证据二内容不一致；证据十三不能证明被告是按产权面积退还多收的房款；证据十四与本案无关。
根据原、被告举证、质证，本院对原被告所举证据分析认定如下：
1、对原告所提供的证据一，被告对其真实性无异议，但认为被告的房屋楼层数与原告无关，房产证未办好是因被告未交相关费用，本院认为原告拟证明的内容，在房屋出售协议中，对房屋的层数，办理国土使用证，房产证的方式有明确的约定，故本院对原告所举证据一及证明的事实予以采信。
2、对于原告所举证据二，被告对其真实性无异议，但指出该证据所证明的套内面积、公用面积、产权面积和被告实际收取房屋价款时的面积不同，且被告出售房产时候的面积也是房产局提供的，并提供证据八佐证其待证事实。从双方证据所证明的内容来看，原、被告双方都出具了永兴县房产管理局提供的房屋建筑面积测算明细表，原告证据二反映的内容为：202房套内面积为125.34㎡，公用面积为15.x㎡，产权面积为140.88㎡。而被告的证据八所反映的内容为套内面积为125.34㎡，公用面积为14.91㎡，产权面积为140.25㎡。被告所举的证据八，证明在测算房产面积时，包括了X室和X室，据此分摊公用面积的房屋基数扩大，相对于原告而言，分摊的公用面积减少，必然的减少了房屋价款，被告的该证据并未不利于原告。加之被告提供的证据七体现了原、被告双方对购房实际面积的确认，因此对于原告提供的证据二不予认可。
3、对原告所举证据三，因被告提交的证据四建设工程规划许可证以反证。而被告提供的建设工程规划许可证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证，其证据效力要优于原告提供的证据三，且原告对对方的证据四予以认可，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十二条规定，一方当事人提出证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力，本案原告对被告的证据四予以认可，因此，本院确认被告提供反驳证据四的证明力，对原告提供的证据三不予认可。
4、原告提供的证据四为永兴县人民政府国有土地使用权出让批准书，土地出让方为永兴县国土局，土地受让方为黄某甲、黄某乙、黄某丙三人，该批准书确定的土地使用权年限为70年。该期限是国土部门批准三被告对土地的使用年限，三被告取得该宗土地使用权后，将住宅用地变更为综合用地。为此，国土部门在被告房屋建成后，依据《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》的规定，将三被告的土地使用权变更为50年，是出让方批准受让人的土地使用期限，原告作为房屋买受方，与被告并未约定土地使用期限，其土地使用权只能在批准期限内。故原告向本院提交的证据四不能证明被告违约。
5、对于原告提供的证据五，证明被告在共有部分的顶楼加建三间杂房和在一楼楼梯间建一卫生间，侵害了原告建筑物区分所有权。从原告起诉的诉因来看，本案系买卖合同违约导致纠纷。原告要求追究被告违约责任，而建筑物区分物所有权受到侵害为侵权之诉，与本案系不同法律关系，不宜合并审理，原告所举的证据五与本案缺乏关联性，故对原告所举证据五不予采信。
6、对于被告提供的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据九、证据十、证据十一、证据十二，原告无异议，本院予以认可。
7、对于被告提供的证据八，原告认为与其提供的证据二所证明的事实不同，本院在对原告所举证据进行分析认证时，已对被告所举证据八进行了认证，确认了该证据的效力。
8、对于被告提供的证据十三，原告对其真实性无异议，且与被告提供的证据七和证据十二能够相互印证，本院予以认可。
9、被告所举证据十四为永兴县人民政府关于印发《永兴县X镇住房制度改革加快住房建设实施方案》的通知，该文件所确定的价格为房改房价格，与本案无关，对被告所举证据十四不予采信。
根据原、被告举证、质证及本院的认证情况，现确认事实如下：
2001年11月26日，被告黄某甲、黄某乙、黄某丙通过竞拍方式从永兴县X路工程建设指挥部取得永湘路土地一宗，面积137.23㎡。同年12月25日，永兴县规划办发给黄某乙三人2001-X号建设用地规划许可证，批准三人在该地建设私人住宅。2004年11月19日，永兴县永规私地字2004-X号建设用地规划许可证批准黄某乙三人在原旧宅基地151.1㎡上建私宅。2005年3月28日，永兴县人民政府（2005）永土个用字X号城乡人个建房使用地批复批准黄某乙使用旧宅基地163.42㎡。3月31日，永兴县人民政府（2004）永土让字第X号国有土地使用权出让批准书批准黄某乙三人居住用地194.08㎡使用期限70年（自2001年11月26日至2071年11月26日止）。同年4月8日，永兴县规划办依据黄某乙三人申请和用地编号2001-156、2004-144建设用地规划许可证的批准，向黄某乙三人发放了永兴县私人建设工程规划批准单，批准黄某乙三人建设私宅。2006年4月16日，黄某乙三人取得永兴县2005-X号建设工程规划许可证，获准建设私宅一栋，共七层，建设规模为1925.53㎡。三被告取得上述批准文件后，即开工建设。2006年10月22日，原、被告签订房屋出售协议书，约定：一、甲方（本案被告）综合楼位于永湘路，本楼房共七层建筑，底层为门面，住宅六层。二、乙方（本案原告）购买第二层靠小巷边房屋一套（现编号为X室），为四室二厅、一厨二卫，建筑面积约138㎡，以房产公司实际丈量面积为准，价格为648元/㎡。三、墙面要求：精灰粉刷。1、卫生间、厨房用混合沙浆拉毛，卧室、客厅、地板用水泥拉毛；2、电线、电话线、空调线、门铃线、水、电、污水管、电泳铝合金推拉窗由甲方负责安装到户，水表、电表及水表开户，甲方统一办理，乙方按规定交纳一切经济费用；3、开关、插座、室内各条门由乙方自己购买安装。四、甲方严格按图纸施工，乙方在装修中不得乱打墙，要确保本楼质量。五、付款方式：每套房屋预付定金3万元，主体建成付房款80%，工程全部竣工，购房款全部交清；如不交清，预交定金3万元不予退还，乙方无权使用。六、甲方负责统一办理国土证、房产证，办证费用由乙方负责（也可户主自己办理）；乙方在装修过程中确保院内的安全卫生，甲方应在二OO六年农历十二月三十日前交房给乙方装修。七、水电维修期半年，房屋维修期壹年。合同签订后，原告朱某某将购房订金3万元交给三被告，12月27日，付款5万元；2007年2月16日付款1.39万元，以上共计9.39万元。2006年12月，房屋竣工后，被告即将房屋交付给原告，原告收房后，于2007年10月将房屋装修。2007年10月，原告所购房屋经永兴县房产管理局测绘队测算，该房套内面积为125.34㎡，公用面积为14.91㎡，产权面积为140.25㎡，永兴县房产管理局测绘队测算明细表注明，阳台封闭按全面积计算。原、被告据此按约定价格648元/㎡结算，房屋总价款为x.00元。结算后，被告于2007年12月14日退还原告多交的房款3018.00元，2007年9月26日，被告为购房户统一办理了土地使用权证。但在办理房屋产权登记过程中，因双方对房屋买卖所产生的营业税款交纳问题产生分歧，导致原告所购房屋不能办理产权登记。原告遂于2008年3月13日向本院提起诉讼，请求法院：（1）判令被告立即拆除妨碍原告使用公用面积的设施、设备；（2）判令被告按照永兴县人民政府（2004）永土让字X号国有土地使用权规定的使用年限70年的规定重新为原告办理国有土地使用证书；（3）判令被告赔偿阳台封闭费及违约损失共计1万元；（4）判令被告在15日内给原告办理好《房产证》；（5）判令本案诉讼费用由被告承担。
本院认为：一、本案原告依据双方所签订的买卖合同向本院提起诉讼，要求被告承担违约责任，但从原告提起诉讼的理由及请求来看，原告除要求被告承担违约责任外，还要求拆除被告在顶楼面加建的杂房和在一楼楼梯间搭建的卫生间，该项请求权依据建筑物区分所有权遭到侵害为诉因，应为侵权之诉；而建筑物区分所有权受到侵害的权利保护由法律直接规定，而不是由当事人约定，故原告保护建筑物区分所有权的请求为侵权之诉，与原告所提起的合同纠纷为不同法律关系，不宜在本案合并审理，原告可另行起诉处理。
二、永兴县人民政府（2004）永土让字X号国有土地使用权出让批准书记载土地受让方为黄某甲、黄某乙、黄某丙三人，土地出让方为永兴县国土管理局，用地面积194.08㎡，使用年限70年（自2001年11月26日至2071年11月26日止），该期限是国土部门批准三被告对土地的使用期限。三被告取得土地使用权后，将住宅用地变更为综合用地。为此，国土部门将三被告的土地使用权期限变更为50年，土地使用期限形成于出让方与受让人（即国土局与本案被告）之间，原告作为房屋买受方，在签订房屋买卖合同时，未与被告约定土地使用期限。依法律规定，原告土地使用权的期限只能在批准期限内，从土地出让时开始计算，即从2001年11月26日至2051年11月26日止，共计50年。原告购房时间为2006年10月22日，办理国土使用权证时间为2007年9月26日，办证日后剩余期限为43年，据此，国土部门批准原告的土地使用期限为43年，因此，原告购房土地使用权期限的长短不是被告违约行为造成的，且《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。原告所购房屋为私宅，依照《物权法》第一百四十九条规定，其土地使用权按批准年限期满后自动续期，批准期间的长短不妨碍原告对土地使用权的行使。故原告要求被告重新办理国有土地使用证并承担违约责任无事实和法律依据，其请求应予驳回。
三、关于阳台面积计算问题：
原、被告所订立的房屋买卖协议约定：房屋面积以房产公司实际丈量面积为准。庭审中，原、被告均确认该条款约定的房产公司为永兴县房产管理局。且对永兴县房产局测绘队的测算结论无异议，本院对此结论予以认定。房屋交付后，经永兴县房产管理局测绘队测算，原告所购X室产权面积为140.25㎡，另注明：阳台封闭按全面积计算。该测算结论在原告房屋装修完成后，且阳台封闭与被告的建筑行为无关。故原、被告在计算阳台面积、价格时，应以交房时阳台未封闭的状况为依据计算阳台面积。被告按全面积计算原告房屋阳台面积，并以此计算房屋价款与约定不符，原告在阳台面积计算不符合约定的情况下，可依合同条款追究被告的违约责任，请求被告退还多收的房屋价款，经本院释明后，原告认为要求被告赔偿封闭阳台费的请求产生于阳台面积多算的基础上，并以此要求被告支付封闭阳台所产生的费用，但原告封闭阳台的行为与被告无关，故原告要求被告赔偿该项费用的请求无事实和法律依据。
四、关于房产证的办理问题：
按照我国《城市房地产管理法》对不动产房屋所有权移转问题的规定，房屋所有权的移转实行房屋所有权登记发证制度。房屋所有权权属登记、房屋所有权证书的核发等行为均由房地产行政管理部门具体实施。房屋所有权证书的办理取得，首先应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人所提供的证明文件包括土地证明文件或土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料、交易中的纳税凭据。由此可以看出，房屋所有权证书的核发行为由房地产行政管理部门具体实施。出卖人提供完备的证明文件只是买受人办理登记手续的前提条件，在缺乏房地产行政管理部门受理行为的情况下，房屋出卖人和买受人的一方行为或双方行为均无法办理房产登记手续，且行为履行义务无法通过强制执行措施予以保障。因此，法律规定当事人在办理房屋权属证书不能时，买受人可以依据法律规定请求解除合同和赔偿损失。而不能要求出卖人履行办证行为义务。原告要求判令被告在15日内给原告办理《房产证》为行为义务履行请求，其请求于法无据。经本院释明后，原告认为：只要被告依法交纳房产转让营业税后，即可完成办证手续，为此，原告变更其诉请，要求被告交纳营业税，向原告提供纳税凭据，对此，被告也认同在交纳营业税款后，可以办理房产登记，但是，营业税应按合同约定由原告交纳。双方因此产生的争议为本案焦点。从原、被告所签协议第六条内容来看，双方约定：甲方负责统一办理国土登记，房产证，办证费用由乙方负责（也可户主自己办理）。对该条款发生争议，主要是对约定条款的理解不同产生的异议。固然，《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定：销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。但是，如果固定资产转让方通过提高固定资产销售价格的方法仍可以将营业税转嫁给买受人，因此，不动产买卖双方可以通过约定营业税的交纳方式和交纳人。但是，本案原、被告所签协议第六条对税款约定不明确，在约定不明确的情况下，应按《营业税暂行条例》规定由固定资产的转让方依法纳税。另外，被告所提供的合同为格式条款，在双方发生争议时，也应作出对被告不利的解释，故房产转让所产生的营业税应由被告交纳，并由被告向原告提交完税凭据，在被告未交纳该税款向原告提交完税凭据的情况下，应认定被告违约行为导致办证不能，被告应承担违约责任。
五、针对本案的实际情况另需注明的是：
《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产转让规定》均规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，本案被告不具有房地产开发资质，所建房屋为私有房屋，被告在未取得房屋所有权证的情况下将房屋产权转让，其转让行为具有违法性，但考虑到原告购房后已对房屋进行装修、入住，且双方对合同的有效性均无异议，表示只要将交易房产所产生的交易营业税交清后仍能进行产权登记，本院针对该具体情况，以民生安居为出发点，对原、被告所签订的房屋转让协议不再作无效认定。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条第五项、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条之规定，判决如下：
一、限被告黄某甲、黄某乙、黄某丙于判决生效后三十日内向原告朱某某提交房屋办证所需的证明文件并协助原告办理房产登记手续。
二、如被告黄某甲、黄某乙、黄某丙提交的办证所需的证明文件缺失营业税完税凭据，原告朱某某在缴纳营业税款后，可凭完税凭据向被告追偿其所交税款。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告黄某甲、黄某乙、黄某丙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判长曹永斌
审判员李京
审判员熊温
二OO八年十二月八日
书记员朱某
书记员刘芳
附法官寄语：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附法律条文：
《合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
