上诉人（原审原告）陈某某
上诉人（原审原告）梅某某
被上诉人（原审被告）王某某
上诉人陈某某、梅某某因与被上诉人王某某房屋买卖合同纠纷一案，陈某某、梅某某于2008年7月30日向原审法院提起诉讼，请求：1、确认双方的买卖协议无效，返还x元购房款。2、本案诉讼费用由王某某承担。郾城区人民法院于2008年11月20日作出判决。陈某某、梅某某不服原判，于2008年12月22日（交上诉费时间）提起上诉，本院于2009年元月4日受理后，依法组成合议庭由审判员曹志刚担任审判长，审判员王某欣主审，审判员付春香参加评议，于2009年元月12日公开开庭进行了审理，陈某某和梅某某的委托代理人李振华，王某某及其委托代理人黄庆伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明事实：2005年7月10日，王某某与漯河市汇力电业集团公司职工靳伟芳向该公司申请，将靳伟芳位于漯河市双龙汇力电业新苑南楼X单元X楼东户，面积为129.65平方米的住房转让给王某某。2005年7月26日，双方签订住房转让协议。靳伟芳作为甲方，王某某作为乙方，协议内容为：“1、转让时间为2005年7月26日；2、转让价格为x元整；3、乙方一次性向甲方付清全部购房款后，甲方将房屋钥匙及全部房屋手续（包括交款票据）交乙方保存；4、该住房转让前如有遗留问题，由甲方负责与乙方无关，转让后所出现的问题，由乙方负责与甲方无关。……”2007年12月21日，王某某将其购买靳伟芳位于漯河市双龙汇力新苑的住房一套卖与陈某某、梅某某。陈某某向王某某交定金1000元，王某某并向陈某某出具售房定金收据一份，证明人为刘金福（系被告王某某之夫），购房人为陈某某。2008年1月7日，王某某作为甲方，梅某某作为乙方，双方签订房屋出售协议书一份，内容为：“经甲乙双方商议，甲方将双龙井冈山路家属集资楼房壹套（X号楼X单元X楼东户）面积为131平方米，包括室内家俱（空调、太阳能、沙发床2个、大小沙发各一套）出售给乙方，乙方一次付清房款拾伍万元整。自付款之日起，房屋所有权归乙方所有。单位办理房产证时甲方出面，乙方出资共同办理，永不反悔，本协议双方签字后生效。”当天，陈某某在中国农业银行漯河市郾城区支行取款15万元交与了王某某，王某某向梅某某出具“今收到梅某某购房款壹拾伍万元整（x元）”收条一份。后因二原告要求退房，王某某不同意退房，双方发生矛盾。另查明：陈某某、梅某某在购买王某某房屋签协议时系恋爱关系。
原审法院认为：梅某某与王某某签订的房屋出售协议是双方真实意思的表示，并不违反法律法规的有关规定，故为有效合同。陈某某、梅某某称要求确认双方的买卖协议无效及返还x元购房款，因根据王某某提供的2002年7月29日、2003年3月10日、2004年6月15日漯河汇力电业（集团）安装维修公司所出具的收据三份。2005年7月26日靳伟芳向王某某出具的收据一份，2005年7月10日申请书一份、2005年7月26日的住房转让协议一份、2008年8月7日漯河汇力电业（集团）安装维修公司所出具的证明一份、原、被告双方于2008年1月7日签订的房屋出售协议书一份及收条一张均显示位于漯河市双龙井冈山路汇力新苑X号楼X单元X楼东户的房屋原为靳伟芳所有。2005年7月26日卖与王某某，2008年1月7日又转让与二原告。根据原、被告双方所签订的协议书约定“自付款之日起房屋所有权归乙方所有，单位办理房产证时甲方出面，乙方出资共同办理，永不反悔”，且漯河汇力电业（集团）安装维修公司对此也予以认可，不予干涉。说明二原告购买该房屋时均知道该小区的房屋没有办理房产手续，双方均应该按照该协议的约定，履行各自的义务，故对二原告的诉称不予支持。王某某辩称陈某某不具有主体资格，因根据二原告提供的2007年12月21日的住房定金条及2008年1月7日中国农业银行卡取款业务回单显示，陈某某具备主体资格，故对王某某的该项辩称理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回陈某某、梅某某的诉讼请求。本案诉讼费3320元由陈某某、梅某某负担。
陈某某、梅某某不服原审判决，上诉称：一、房屋出售协议属无效协议，虽然此协议书是双方的真实意思表示，但是违反法律规定，依法成立的合同，自成立生效，法律行政法规规定，应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定，房屋买卖合同签订后，应当到房屋登记机关进行登记，未履行登记手续之前，买卖合同不产生法律效力，因此，双方签订的协议书无效。二、被告不具备房产的所有权，无权出售房产。当事人双方签订房屋出售协议书，对井冈山路家属集资楼房买卖。属“未依法登记领取权属证书的，违反了《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定。王某某将没有权属证书的房屋出售给陈某某、梅某某属法律所禁止的。”综上所述，请求：1、撤销原判，依法改判。2、一、二审诉讼费均由王某某负担
王某某答辩意见：一、房屋出售协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照诚实信用的原则履行自己的义务，协议书上明确约定甲方王某某将房屋出售给乙方梅某某、价值15万元，且双方对房屋现状明知，当时无房产证，将来由单位统一办理，为表明决心在协议书上写了永不反悔这一条排除了撤销本协议的可能。二、房屋买卖协议不违反合同法第四十四条规定，本条说明房屋出售合同无需登记，只是对所有权作出变更登记，只要当事人拥有标的物所有权就有权处分该标的物，《中华人民共和国物权法》第十五条规定的很明确。因此，上诉人适用这一法条是错误的。三、王某某对本案房屋有处分权。合同法并没有要求房屋必须有房产证，只要有处分权即可。四、《城市房地产管理法》是公法范畴，是管理性的法律规范，不能干涉私法的调整范畴。综上，原审判决事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉人的请求。
根据陈某某、梅某某和王某某的诉辩意见，本院确定案件的争议的焦点是：1、双方签订的房屋买卖协议是否有效；2、王某某对该房产有无处分权。
对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为：陈某某、梅某某与王某某争议的第一个焦点关于双方签订的《房屋出售协议书》是否有效的问题。经查证，2007年12月21日陈某某预付了1000元定金。2008年元月7日王某某和梅某某双方签订了《房屋出售协议书》，同时，梅某某给付房款15万元。王某某将该房屋交付给梅某某居住，双方买卖房屋交易完成。陈某某、梅某某认为王某某无权出售该房屋。双方所签订的协议是无效协议。王某某针对陈某某、梅某某的诉称理由提供了漯河汇力电业（集团）安装维修公司的证明：该证明证明公司出售给职工的住宅楼，为购买者所有，可以自行转让和处分。现尚无办理房屋所有权证。根据该证明，王某某出售给梅某某的房屋，虽然没有办理房屋权属登记，但可以买卖。王某某和梅某某所签订的《房屋出售协议书》约定单位办理房产证时甲方出面，乙方出资共同办理，永不反悔。陈某某、梅某某诉称：“原告向房管局咨询办理房产的有关手续，得知原告购买的房产属于漯河市电业局的，被告根本无权出售此房……。”此理由不成立，认为双方签订的协议无效证据不足。
第二个争议焦点是双方争议的房屋王某某是否有处分权的问题。根据漯河汇力电业（集团）安装维修公司2008年8月7日出具的证明，王某某有权对该房屋进行转让和处分。陈某某和梅某某购买该房屋时也知道该房屋没有办理房产登记，在双方签订的协议中也约定了以后办理房产登记时双方的权利和义务，故陈某某、梅某某诉称王某某无权出售房产没有事实依据。
综上所述，在本案中，首先购房协议是梅某某和王某某签订的，该协议明确约定了买卖双方各自的权利义务，卖房人不但收取了定金，还按照约定收取了全部购房款，而且还向买房人交付了房屋，买房人在支付了全部购房款后，实际已入住，已形成占有，使用的事实。
其次，城市房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，确定不得转让的房屋一般应当指自始不能办理权属登记的房屋。有损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。而本案所涉房屋并不违反法律禁止性规定。
再次，我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立条件，而非买卖合同的生效条件。本案中，陈某某、梅某某和王某某根据双方所签订的购房协议，购房款已全部付清，买房人已入住该房屋。涉案房屋的权属明确。相关房屋权属证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权过户也均是可能完成的，只是时间问题。故陈某某、梅某某请求确认双方的买卖协议无效，返还x元购房款没有道理。原审法院查证事实清楚，适用法律正确，处理结果尚无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费3320元，由陈某某、梅某某负担。
本判决为终审判决。
审判长：曹志刚
审判员：王某欣
审判员：付春香
二○○九年二月十七日
书记员：张静怡
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