上诉人（原审被告）温县利民建材建安有限公司。住所地，温县X路X号。
法定代表人王某某，经理。
委托代理人李建设，河南豫星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）温县建筑公司。住所地，温县X路东段。
法定代表人马某某，经理。
委托代理人周某利，河南新潮律师事务所律师。
委托代理人周某某。
上诉人温县利民建材建安有限公司因与被上诉人温县建筑公司租赁合同纠纷一案，温县建筑公司于2008年9月11日向温县人民法院提起诉讼，请求温县利民建材建安有限公司支付其租金x元，终止双方租赁关系，返还租用的房屋和场地，支付2008年9月1日至租赁物返还之日的租金。温县人民法院于2008年10月21日作出判决。温县利民建材建安有限公司不服原判，于2008年11月12日提起上诉。本院于2008年11月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人温县利民建材建安有限公司的法定代表人王某某及其委托代理人李建设和被上诉人温县建筑公司的委托代理人周某利、周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：1994年8月23日双方签订了一份租赁协议，约定原告将公司原一队小院租赁给被告使用，年租金x元，租期暂定四年，从1994年7月1日至1998年6月30日止，四年后若被告继续使用，在同等条件下，可先续租。双方实行先交款后经营，半年预交一次，如被告拖欠租金，原告有权终止协议。双方对其他事项也作了较为详尽的约定。合同签订后，双方依约履行。1998年8月23日双方经协商将原租赁协议的期限进行延伸，租期八年，从1998年7月1日至2006年6月30日止，协议其余条款不变。到期后，双方未再签订新的租赁协议。截止到2008年8月31日被告累计交纳租金x.6元，其余x元未予交纳。
原审法院认为：双方经协商签订了租赁协议，均应本着诚实信用、等价有偿的原则全面履行合同约定的权利义务，合同履行中原告全面履行了自己的义务，被告却在享受权利的同时，怠于履行自己的合同义务显属错误。被告在答辩中提出1998年8月23日双方在签订续租协议时，提出因投资过大，租赁期限过短有可能给其造成较大的经济损失，要求在合同第二条后面加上“到期后再续租八年，条件不变”的内容，因该条内容中，双方已约定了八年后若被告继续使用，在同等条件下可优先租用，该内容已平等地保护了双方的权利，即一方面赋予了被告在租赁期限届满时与他人同等条件下的优先承租权，另一方面也保护了原告在租赁期限届满时对承租方优越者的出租选择权。被告以单方权利的取得限制原告的权利行使显失公平，对于被告的观点，不予支持。原告依据协议第三条要求被告结清所欠租金、终止租赁关系、交还租赁物的诉讼请求事实清楚，证据充分，理由正当。
原审法院判决：1、温县利民建材建安有限公司在判决生效后十日支付温县建筑公司租赁费x元（截止2008年8月31日）。2、温县利民建材建安有限公司在判决生效后十日内将租用温县建筑公司的房屋及场地返还温县建筑公司。3、温县利民建材建安有限公司从2008年9月1日至场地交付之日止的租金以每年x元的标准另行交付。案件受理费1570元，邮寄费80元，由温县利民建材建安有限公司负担。
温县利民建材建安有限公司上诉称原审认定事实错误，协议上增加“到期后，再续租捌年，条件不变”的内容，是双方协商的，其意思表达真实明确，和“到期后，在同等条件下可优先续租”并不矛盾，因为双方是在租期八年的基础上再续租八年。一审认定欠缴租金数额不实，其交纳的租金已超过所欠租金。温县建筑公司答辩称对1994年协议四年租期已经合意延期八年，并赋予同等优先承租权，不可能再续租八年。上诉人提供的手写内容双方未加盖公章确认，不能产生任何效力。上诉人已经构成根本违约，无论租期是多长，上诉人只要半年未交租金的，答辩人有权终止租赁协议。上诉人长期拖欠租金，严重违约，根据租赁协议以及《合同法》规定应终止租赁协议。
根据温县利民建材建安有限公司的上诉理由和温县建筑公司的答辩理由，本院确定案件的争议焦点是：1、双方租赁关系应否解除。2、租赁费应为多少。
针对本案争议焦点，温县利民建材建安有限公司称1998年租赁协议标注到期后再续八年，双方均协商同意，并加盖有章。上诉人从94年7月1日至2005年9月共交租金x元，代被上诉人交纳上苑村租金x元，至今多交了x元。温县建筑公司称租赁合同应予解除，协议第二条后手写内容的批注应属无效，上诉人认可未交纳部分租金，严重违约，依约应解除合同。上诉人2002年12月29日交纳的租金x.35元，予以认可，同意扣除。
本院审理查明，温县利民建材建安有限公司1994年7月1日交纳的x元，为双方1992年12月10日所签租赁合同的租金。温县利民建材建安有限公司从1995年12月11日至2005年9月8日共交租金x.65元，加上牛强顶账款x.35元，共计x元。根据协议约定，截止2008年8月31日，温县利民建材建安有限公司应交租金x元，扣除x元，尚欠x元。其他事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，双方签订的租赁合同有效，应受法律保护。温县利民建材建安有限公司未能按约交纳租金，已构成违约。温县建筑公司根据双方合同约定要求解除合同的理由成立，本院予以支持。温县利民建材建安有限公司认为不应该解除合同的理由不能成立，本院不予支持。温县利民建材建安有限公司所欠温县建筑公司租金应予支付，但原审法院认定数额有误，应予更正。温县利民建材建安有限公司称替温县建筑公司支付上苑村租金x元，但不能提供财务记账所必需的收款凭证，故本院对此不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持温县人民法院（2008）温民商初字第X号民事判决第二项和第三项。
二、撤销维持温县人民法院（2008）温民商初字第X号民事判决第一项。
三、温县利民建材建安有限公司在判决送达后十日内支付温县建筑公司租赁费x元（截止2008年8月31日）。
一审诉讼费1570元，邮寄费80元；二审诉讼费1570元，法律文书专递费用30元，共计3250元。温县利民建材建安有限公司负担1950元，温县建筑公司负担1300元。
本判决为终审判决。
审判长卫光祖
审判员刘军
审判员张红卫
二○○九年三月二十五日
书记员张玲
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