原告（反诉被告）徐A。
委托代理人茅D。
被告（反诉原告）马B。
委托代理人李C。
原告（反诉被告）徐A与被告（反诉被告）马B房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张军独任审判，被告在审理中提出反诉。2009年10月15日本院依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐A及其委托代理人茅D，被告（反诉被告）马B及其委托代理人李C到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）徐A诉称，2009年5月3日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，由被告租赁原告位于本市杨浦区E路X弄X号X室房屋。被告在签订合同前对所租房屋进行了查看验收。但入住几周后以东西坏、水小为由，一边拒绝维修，一边要求安装水泵，并用拒付租金相威胁。同年7月由居委会出面调解，被告又提出淋浴器坏，要求减少租金每月人民币100元，并拒绝调解。2009年8月4日，原告上门催讨租金，被告仍然拒付，后又拨打110，警方到现场后，被告仍拒绝调解、拒付租金。原告认为被告违反了租赁合同的约定，现根据合同中有关逾期不付租金超过十天的可解除租赁合同的约定，要求解除与被告之间的租赁合同；判令被告迁出上海市杨浦区E路X弄X号X室房屋；判令被告结清2009年8月4日至实际搬出之日止的租金和水电煤等费用。
被告（反诉被告）马B辩称，原告所述不是事实。被告未付租金是因为原告交付的房屋设备存有瑕疵，且所在楼层在五楼，水压低，故被告在入住后就向原告提出要求维修并安装增压泵。但原告称安装增压泵后要增加租金。在协商未成情况下，被告拒付租金。现原告要求解除合同，被告同意，但原告应承担违约责任。
反诉原告马B诉称，反诉原告在入住反诉被告交付的房屋后发现该房屋有多处瑕疵，抽水马桶漏水、淋浴器安装不符合要求，危害他人生命安全、淋浴器出水异常小，导致无法正常使用、卫生间下水道堵塞等。反诉原告多次要求反诉被告维修并经居委会调解，反诉原告表示只要修好设备，可以正常使用，拆除原来淋浴器由反诉原告自行安装，并每月减少租金100元的要求，但反诉被告拒绝。2009年8月4日，反诉被告带着一帮人上门催讨租金，并威胁反诉原告生命安全，拉掉电源。反诉原告无奈之下拨打110，并承诺在修好设备后能正常使用，房租是不会少的。现反诉被告要解除租赁合同，反诉原告则要求反诉被告按2个月的租金标准赔偿违约金2400元。
反诉被告徐A辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。即使反诉被告的房屋设备不能使用，按合同约定反诉原告应先向反诉被告提出，如反诉被告不维修，反诉原告可先代为修理，费用由反诉被告承担。但反诉原告不能以拒付租金的方式来解决其提出的房屋内设备不能使用的问题，否则，按合同约定不支付租金是要解除合同的。况且反诉被告房屋内的设备是可以使用的，反诉原告入住时也进行过验收的。
经审理查明：原告为本市杨浦区E路X弄X号X室房屋产权人。2009年5月，原、被告经中介公司介绍就租赁本市杨浦区E路X弄X号X室房屋事宜进行协商，在被告查看上述房屋后，原告作为出租方（甲方）与作为承租方的被告（乙方）于同年5月3日，签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将本市杨浦区E路X弄X号X室房屋出租给乙方，租期从2009年5月4日至2010年5月3日止，月租金为1200元。乙方第一次先付三个月房租和一个月的租房保证金，共计4800元。房租金到期应提前十天按三个月一次向甲方再支付房租金。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后十天内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为修理，费用由甲方承担。甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：乙方擅自转租该房屋，转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；乙方逾期不支付租金超过十天的；甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；……。此外，双方还对其他事项作了约定。
签约后，原告依约将本市杨浦区E路X弄X号X室房屋交付给被告使用。被告亦支付给原告三个月的租金和一个月的押金，共计4800元。事后，原、被告为上述房屋内淋浴器等设备使用中存在的问题发生纠纷，虽经居委会协调但未果。因被告未按合同约定在租金到期的前十天支付下期租金，2009年8月4日，原告上门向被告催讨2009年8月4日至2009年11月3日期间的租金，为此双方又产生矛盾，致被告报警。同年8月5日，原告起诉来院，作如上诉请。
审理中,被告向本院提供了一组照片，以证明原告出租的房屋内淋浴器、马桶、水斗、拉窗等存有瑕疵而无法使用。对上述证据，原告认为，该照片不能证明被告所反映的事实，房屋内设备被告均在看房时验收过，如果房屋内设备存有瑕疵，被告为何要与原告签订租赁合同。被告认为影响到生命安全，可以解除合同。
另查，被告在2009年8月14日收到原告的起诉状。审理中，原告表示自愿放弃2009年8月4日至2009年8月13日期间的租金。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，当事人双方均应当按照合同约定的义务全面履行。在租赁合同实际履行中被告以原告出租的房屋设备有瑕疵为由拒付租金，未按合同约定在租金到期前十天支付下期租金即2009年8月4日至2009年11月3日期间的租金，因租赁合同约定在租赁期间，被告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复，原告应在接到被告通知后十天内进行维修，逾期不维修的，被告可代为修理，费用由原告承担。故被告以拒付租金方式解决其所提出的房屋内设备瑕疵问题不符合合同约定。现被告拒付租金已超过十天，原告按合同约定行使解除权并无不当，本院应予支持。由于原告未通知被告而迳向本院起诉要求解除合同，故起诉状副本送达被告之日视为解除通知到达之日，合同自该日起解除。在合同解除后，被告应当按原租金标准支付原告房屋使用费至实际搬出时为止，并按合同约定结清使用房屋期间的水、电、煤等费用；原告亦应退还被告支付的押金。审理中，被告提出反诉，要求原告按两个月的租金标准计2400元，承担其出租房屋内设备存有瑕疵而不能正常使用的违约责任。由于被告的诉请不符合合同约定，且被告在租借原告房屋前已查看了房屋和设备，即使存有瑕疵，原告依合同约定是承担维修责任。故本院对被告的反诉不予支持。现原告自愿放弃被告在2009年8月4日至2009年8月13日期间的租金，并无不妥，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）徐A与被告马B（反诉原告）于2009年5月3日签订的《房屋租赁合同》予以解除；
二、被告（反诉原告）马B应在本判决生效之日起十日内腾退上海市杨浦区E路X弄X号X室房屋并交还给原告（反诉被告）徐A；
三、被告（反诉原告）马B应在本判决生效之日起十日内按原租金标准每月人民币1200元支付原告（反诉被告）徐x年8月14日起至实际搬出时止的房屋使用费，同时结清使用该房屋期间的水、电、煤等费用；
四、原告（反诉被告）徐A应于在本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）马B押金人民币1200元；
五、被告（反诉原告）马B要求原告（反诉被告）徐A赔偿违约金人民币2400元的诉讼请求，不予支持。
负有给付金钱义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，反诉受理费人民币25元，均由被告（反诉原告）马B负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员张军
书记员陈洁
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