原告（反诉被告）上海某休闲娱乐有限公司
被告（反诉原告）王某
第三人涂某
原告某公司与被告王某、第三人涂某及反诉原告王某与反诉被告某公司、第三人涂某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）某公司的委托代理人，被告（反诉原告）王某的委托代理人到庭参加诉讼。第三人涂某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称，2007年1月30日，某公司与涂某签订了租赁合同，约定某公司将上海市X路X号X楼与X楼房屋向涂某出租，租赁期限自2007年6月11日至2012年6月10日。租金支付方式为每三个月支付一次，先付后用，每季度始的1日为付款日。上述合同签订后，涂某于2007年7月16日向某公司出具声明书，声明上述租赁合同承租人变更为王某，某公司与王某于2007年8月22日签订了租赁的补充协议。至此，原租赁合同项下承租人之权利义务由王某承受，房屋由王某实际使用，王某亦将其经营场所上海市普陀区留圆足浴馆之注册地登记为涉案房屋所在地。然而，自2008年4月始，王某未再按合同约定时间向某公司支付租金，针对此严重违约行为，某公司已多次向王某发送函件，要求解除租赁合同并交还房屋，现提起诉讼，请求判令：一、王某搬离并向某公司交还上海市X路X号X楼、X楼房屋；二、王某支付拖欠的房屋租金人民币x元（以下币种均为人民币）；三、王某支付上述拖欠租金至实际付清之日的迟延违约金；四、王某支付自2008年8月5日起至实际搬离之日止的赔偿金（即房屋实际使用费，按合同约定，以当期日租金的200%为标准计算）；五、王某支付2007年9月电费2205元，2008年7月、8月的煤气费共计3264元，并结清其他费用；六、王某向相关行政机关办理经营场所变更手续，注销系争房屋的注册登记；七、本案受理费由王某负担。
被告王某辩称，首先，从当事人之间签署的协议及往来函件可知，本案房屋的租赁关系发生于某公司与涂某之间，而王某与某公司不存在直接的租赁关系；其次，某公司将房屋向涂某出租时，约定了租赁房屋面积应以实测为准，故租金应在实测面积确定的基础上计算，但此后某公司与王某之间始终对于租赁房屋面积的测算处于商谈之中而并未确认，而王某认为租赁房屋的实测面积远小于合同约定面积，故对某公司诉请中的租金计算方法不能认同；最后，出租方在出租房屋时，应负提供合法房屋使用证明之义务。而王某在经营使用房屋时，因该房屋系某公司从第三方租赁所得，某公司无法在王某办理经营证照时配合提供合法使用房屋证明，导致王某无法开展正常营业活动而蒙受损失。对此，王某认为，己方已履行了部分租金支付义务，而某公司违约在先，其不具有合同解除权及向王某主张违约责任的权利，故对某公司的诉请不能同意。
反诉原告王某诉称，涂某通过居间介绍，将上海市X路X号三楼X平方米及一楼X平方米中的部分场所向王某转租，该行为获得了某公司的认可。2009年7月起，王某在支付了首批租金约x元后展开装饰、招工、培训、购置设备、宣传等经营准备工作。根据当事人之间的约定，承租人在办理经营证照时需提供合法使用房屋证明，为此出租方需提供房屋平面图、产证复印件及租赁合同或授权书，但在王某办理经营执照时却迟迟得不到涂某及某公司的配合。同时，因某公司拖欠房东房租而被停电，王某曾多次提前预支房租帮助某公司解困，而某公司向王某提供失效的房屋使用证明导致营业执照仍无法正常办理。之后，王某发现因某公司擅自转租、拖欠租金及破坏房屋结构，房东于2007年12月发函通知某公司解除了租赁关系。为此，王某多次通知某公司要求其告知真相、严格履行合同，并在纠纷解决前暂时停止支付租金，但某公司并无解决问题之诚意，反而以王某拖欠租金为由提起诉讼，为维护合法权益，故提起反诉，请求判令：一、某公司提供合法使用房屋之证明以配合王某办理经营证照；二、某公司配合对房屋租赁面积进行实测以确定实际租赁面积；三、某公司立即向房产登记主管部门办理租赁登记备案手续；四、某公司赔偿王某2007年7月1日至2007年12月24日的经营损失经营损失x元；五，本案受理费由某公司负担。
反诉被告某公司辩称，王某在本诉答辩中已否认了其与某公司之间的房屋租赁关系，而在反诉中其又对其与某公司之间的租赁关系作了成立的假设，某公司认为，假设的前提不能作为反诉的依据，而王某的反诉已超出了法定的反诉期限，是恶意拖延案件审理期限的行为。同时，王某认为某公司应配合其办理工商注册登记的主张缺乏法律与合同依据。综上所述，对王某的反诉诉请应予驳回。
第三人涂某未对本诉案件及反诉案件发表陈述意见。
经审理查明，一、2007年1月30日，以某公司为出租方、涂某为承租方，签订《租赁合同》一份，该合同第一条“出租房屋情况”约定：某公司向涂某出租上海市X路X号X楼X平方米、X楼X平方米的房屋作为商用（以实际测量为准）；第四条“交付日期和租赁期限”约定：租赁期自2007年6月11日至2012年6月10日，自2007年6月11日起交纳房租；第五条“租金及支付方式”约定：一楼建筑面积150平方米，租金为每天每平方米6元，三楼建筑面积2491平方米，租金为每天每平方米3元，同时又约定，2007年6月11日至2010年6月10日的租金为每月x元，每3个月支付一次，先付后用，每季度第一日为付款日；第六条“保证金及其他费用”约定：承租方应向出租方交纳保证金x元，此款可用于抵扣承租方应付之租金及水电煤等费用，租赁期满、结清相关费用后此款应返还承租方；承租方应向出租方支付电梯安装费x元，租赁期满五年时该款可退还承租方，承租方五年内退租的，该款不予退还；第九条“义务及违约责任”约定：承租方必须按时足额支付租金，每延期一日，应按当期迟延交付费用的数额为基数，以日万分之四为标准支付延迟履约金。承租方逾期30日不支付租金的视为严重违约，除支付上述违约金外，出租方可书面通知终止合同，收回房屋并没收保证金，房屋内硬件装修无偿归出租方所有，承租期内的水电费用应全部结清。合同提前终止或有效期届满，承租方应于七日内搬离，逾期交还房屋的，应按日租金的200%支付赔偿金。二、2007年7月5日，以涂某为出让方、王某为受让方，订立《转让协议》一份，大致内容为：涂某已就上海市X路X号X楼及X楼的房屋与某公司签订了租赁合同，现将所有权利义务自2007年7月10日起向王某转让，涂某将负责协调某公司与王某签订租赁主体变更的补充协议，除主体变更外，合同其他条款不变。三、2007年8月22日，王某及其经营的上海市普陀区留园足浴馆（以下称“足浴馆”）与某公司签订《补充协议》一份，在2007年1月30日的租赁合同基础上，另达成补充约定，大致内容为王某同意在系争租赁房屋内注册公司并以足浴馆为名变更租赁合同、将免租期调整为2007年9月10日至2007年10月10日、2007年9月11日的第二期租金交纳x元等。四、2007年6月起，王某开始支付房租及使用房屋，据某公司与王某提供的发票，王某并未定期、定额向某公司支付房租，至今某公司共收取租金x元、租赁保证金x元、电梯安装押金x元。据王某自认，租金支付于2008年4月后未正常履行。五、房屋使用过程中，王某曾以足浴馆名义于2007年12月14日致函某公司，大意为要求某公司解决电梯安装、实测面积、提供房屋产权及使用资料以便己方注册经营等问题。六、2008年7月18日，某公司以足浴馆为收件人发送函件一份，大意为因涂某与某公司的租赁合同已由足浴馆代为履行，而足浴馆已逾期四个月未支付租金，现依据合同约定，某公司要求解除租赁关系、没收保证金并收回房屋，足浴馆必须在接函后七日内迁离房屋、三日内按约支付违约金。2008年10月6日，某公司诉至本院，请求判决如其诉请。2009年6月，本院依法追加涂某作为第三人参加诉讼。2009年9月28日，王某提起反诉，请求判决如其反诉诉请。
另查明，一、某公司自认，系争房屋上海市X路X号X楼系某公司自上海市普陀区城市建设投资有限公司处租赁所得，X楼系某公司自上海市普陀区商业委员会处租赁所得。二、2008年12月2日，本院就系争房屋租赁情况向上海市普陀区城市建设投资有限公司查询，该公司答复为：上海市X路X号X楼由该公司经营管理并向某公司出租，目前双方的租赁合同尚在履行过程中，某公司将房屋向王某转租的行为并未经过该公司同意，但该公司拒绝参与由此所产生的诉讼，并认为此纠纷应由某公司与王某自行解决。某公司及王某对上海市普陀区城市建设投资有限公司的以上答复均不持异议。三、据工商登记资料载明，“足浴馆”为个体工商户，经营者为王某，经营场所为上海市X路X号1F（电梯）、3F。执照有效期为2007年12月24日至2008年12月17日，目前处于未继续向工商部门申请注册状态；四、王某自认，因某公司无法提供相关房屋租赁使用的证明，在足浴馆进行工商注册登记时，只得向工商管理部门提交了伪造的与房屋租赁相关的租赁合同与声明书。某公司则认为，工商登记手续由王某自行办理，上述房屋租赁合同与声明书中，该公司的印章确系伪造。
庭审中，王某于2009年6月26日提交申请书，请求对系争租赁房屋装潢费用进行评估，但在本院向其释明诉讼风险的情形下仍未在指定期限内预缴评估费用，致评估申请被相关部门撤销。某公司表示，其要求王某迁出房屋系基于租赁合同已解除，要求法院对解除合同一并处理，并对本诉诉请第五项中的煤气费与电费不再主张。
本院认为，第一，关于三方当事人之间的法律关系，根据某公司、王某、涂某之间签订的租赁合同、转让协议、补充合同以及庭审查明的当事人之间围绕租赁房屋事宜所发生的种种民事行为，如房屋的使用、租金及其它费用的支付、函件的往来等，可知某公司与王某之间的行为符合房屋租赁关系的法律特征，即涂某与某公司建立租赁关系、签订租赁合同之后，经三方同意，租赁合同承租方之全部权利义务已向王某转让，而王某已取代涂某成为租赁合同的承租人。王某认为其与涂某系转租以及其与某公司之间不具有房屋租赁关系的主张缺乏事实与法律依据，本院不予采信。第二、针对某公司与王某之间现存租赁关系如何处置的问题。某公司与王某之间的租赁合同既已确立，则租赁双方应按协议约定及法律规定，秉承诚实信用、善良守诺的原则履行房屋租赁协议。某公司作为出租方，应依法向承租人提供在权属及功用方面均符合经营使用条件、对承租人的租赁权益不构成妨害的租赁房屋，而王某作为承租方，应依约及时履行租金支付义务，违反以上合同约定者应承担相应法律责任。综观本案纠纷成因，某公司作为出租方，在房屋出租时持有租赁房屋的产权证照或保障出租房屋来源的合法性是其应尽之义务，现其通过租赁自第三方取得房屋后，在未征得房屋经营管理方同意的情形下，向涂某及王某转租房屋的行为显然违反了法律规定，这一行为虽未导致其与房屋经营管理方租赁关系的解除，但对次承租人，即王某经营使用房屋带来一定影响，故某公司在本案中作为出租方的履约行为存有瑕疵，但该瑕疵并不足以构成王某长期拖欠房租的理由，如王某认为某公司的瑕疵行为足以导致承租方租赁目的无法实现的，其可要求某公司解除合同并赔偿损失，而不是在主张某公司违约的同时继续占用房屋而拒付租金。况且，自本案讼争形成起直至诉讼终结，王某亦无积极履行租金支付义务的行为以表明其维持租赁关系之诚意，其欠租行为已属根本违约，该行为直接导致了出租方之基本权益无法保障，在矛盾加剧、损失不断扩大、合约双方已丧失信任的情况下，租赁合同已不具备履行基础而应予解除。但在某公司存有履约瑕疵的情形下，其于2008年7月18日发函解除双方租赁合同关系的行为并不符合合同解约条款的本意，故本院对该解除行为不予确认。因王某的反诉诉请之前提系基于租赁合同继续履行，在本院确认合同应予解除，而王某又不认可其与某公司存有直接的租赁关系的前提下，其反诉诉请中的第一、第二、第三项缺乏法律及合同依据，本院不予支持。第三、关于租赁关系解除的责任问题及解除后的权利义务处置问题。租赁合同解除后，租赁双方应对权利义务进行清结，并对租赁关系存续期间的瑕疵或违约行为承担法律责任。某公司虽存有履约瑕疵行为，相对的，王某既以租房对外经营为目的，则其在租赁关系确立时理应对出租方的出租资质、租赁房屋是否符合作为经营用房办理工商登记的条件等重大事项进行必要的审核，以确保其自身权益不受侵犯，而其怠于行使上述审核权而草率缔约、继而拒付房租的行为是导致租赁双方最终产生纠纷的原因之一，在纠纷形成后，当事人之间又缺乏诚信的沟通手段及善意的纠纷解决方式，最终导致了合同的解除，故租赁双方对合同解除均应承担责任。王某作为承租人，应在租赁关系解除后迁出并向某公司交还房屋，并在交还房屋之前结清租金与房屋使用费。同时，王某在租赁房屋内进行经营活动的过程中，确以租赁房屋所在地为经营地进行了工商注册登记，在其返还房屋后，为避免因其所经营的字号注册地之工商登记仍滞留于房屋内而为出租人带来不必要的损失，王某应履行办理变更或注销工商登记这一附随义务。依据上述理由，本院对某公司请求王某迁离房屋、支付租金及房屋使用费、办理注册登记地注销手续的诉请予以支持。基于某公司在履约过程中亦有瑕疵，故对其要求王某承担欠租违约金及逾期交房后除房屋使用费以外赔偿金的诉请不予支持。在合同解除、王某履行完毕清结义务后，某公司还应将所收取的租赁保证金、电梯安装押金返还王某。同时，因租赁关系存续期间除租金外当事人之间产生的“其他费用”目前尚在发生，而某公司亦未提供此类费用的具体数额，故本院对其要求王某结清除电费、煤气费之外的“其他费用”的诉请不作处理。第四，关于房租及房屋使用费的计算，某公司与涂某之间的租赁协议中，“租金及支付方式”条款既约定了租金单价及面积，同时又对“2007年6月11日至2010年6月10日”期间的月租金明确约定为x元，王某承继租赁关系的权利义务后，在履约过程中虽对承租房屋三楼面积提出过异议，但双方始终未对三楼实际建筑面积进行核验，现某公司综合案件实际情况，自愿将月租金降低为x元，并按补充协议约定的减免方式免除2007年9月的租金及将2007年10月至12月的第二期租金调整为x元的主张于法不悖，可予支持。第五、关于王某反诉中赔偿损失的请求，因其对合同解除负有违约责任，而其所主张的赔偿金计算又缺乏依据，况某公司已自愿降低了租金标准，故对王某的第四项反诉诉请不予支持。第六、关于系争租赁房屋的装潢价值问题，因王某在本院向其释明诉讼风险的情形下仍未在指定期限内预缴评估费用，致评估申请被撤销，故本案对房屋装潢价值问题不再涉及，由此产生的不利后果由王某承担。第三人涂某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。由于本案本、反诉之诉请源于同一租赁事实，故本院将双方争议合并作论述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告上海某休闲娱乐有限公司与被告王某之间关于上海市X路X号X楼与X楼房屋的租赁合同；
二、被告王某应于本判决生效之日起十日内迁出上海市X路X号X楼与X楼房屋；
三、被告王某应于本判决生效之日起十日内向原告上海某休闲娱乐有限公司支付2007年6月11日起至其实际履行本判决第二项之日止尚欠的租金及房屋使用费（计算方法为:除2007年9月免租金，2007年10月至12月租金为人民币x元外，其余按月租金人民币x元计，其中扣除被告王某已支付的租金x元）；
四、被告王某应于本判决生效之日起十日内办理上海市普陀区留园足浴馆经营场所的工商登记变更或注销手续；
五、原告上海某休闲娱乐有限公司应于被告王某履行完毕本判决第二、三、四项的同时，返还被告王某租金保证金人民币x元及电梯押金人民币x元；
六、对原告上海某休闲娱乐有限公司的其余诉请不予支持；
七、对反诉原告王某的反诉诉请不予支持。
本案公告费人民币560元，由原告（反诉被告）上海某休闲娱乐有限公司与被告（反诉原告）王某各半负担。
本案本诉受理费人民币x元，由原告上海某休闲娱乐有限公司与被告王某各半负担。
本案反诉受理费人民币x元，由反诉原告王某负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长金红
审判员陆红英
代理审判员曹彬
书记员蒋平
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