上诉人（原审被告、反诉原告)中国农业银行许昌市分行。
法定代表人赵某某，该行行长。
委托代理人叶某某，男，该行法规处职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告)黄某某，男，汉族，X年X月X日出生。
委托代理人郝光辉，河南汉风律师事务所律师。
上诉人中国农业银行许昌市分行因与被上诉人黄某某租赁合同纠纷一案，黄某某于2008年7月2日向魏都区人民法院提起诉讼。请求判令：中国农业银行许昌市分行赔偿房屋装修损失x元，返还租房押金3000元，承担评估费3000元、公证费600元，承担本案诉讼费。中国农业银行许昌市分行提起反诉，请求判令原告黄某某支付赔偿金x.37元，迟延履行金368.95元；确认合同保证金3000元不予返还；诉讼费由黄某某负担。魏都区人民法院于2008年11月20日作出（2009）魏民二初字第X号民事判决，中国农业银行许昌市分行不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人中国农业银行许昌市分行的委托代理人叶某某，被上诉人黄某某及其委托代理人郝光辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年10月31日，原告黄某某向被告农行许昌市分行交纳察院西街租房押金3000元。原告黄某某因进行服装经营，对所租赁的房屋进行了装修装饰。2005年12月中旬，原告黄某某与被告农行许昌市分行正式履行租赁合同。2006年12月l2日，原告黄某某与被告农行许昌市分行又签订房屋租赁合同一份。合同约定，被告将位于许昌市X街供销社楼下的营业房交给原告使用，租赁期限自2006年12月14日至2007年12月13止，全年租金为x元。合同还约定，承租人负责对房屋的正常管理维修，费用由承租人自行负担。如在出租人收回房屋时，房屋有损坏，由承租人赔偿。承租人如需对房屋进行修理改造，需征得出租人同意方可实施。合同签订后，原告黄某某在租赁期间，足额向被告农行许昌市分行交纳了租金。原告黄某某在租赁中，被告农行许昌市分行于2007年9月l5日对该房屋采取公开拍卖的方式，由买受人蒋建伟以x元价格购买，并于同日签订了拍卖成交确认书。关于原告黄某某对所租赁的房屋进行装修装饰的价值，经河南远大建设工程管理有限公司对该装修装饰部分进行造价决算，装饰工程为x.06元、安装工程为x.46元、货柜为x.46元，合计造价为x.30元。从原告黄某某于2005年l2月开始租赁被告农行许昌市分行的房屋到2007年12月13日合同期满，共计两年，每年折旧率为20％，折旧后的装修装饰部分实际价值为x.18元。
原审法院认为:原告与被告所签订的租赁合同是有效合同。原告租赁被告的房屋经营服装生意，对所租赁的房屋进行了装修装饰，被告对原告的装修装饰并未提出异议。双方于2005年l2月至2006年12月履行合同期满后，又于2006年12月12日续签了租赁合同，应当视为被告对原告所租赁房屋装修装饰的认可。原告与被告在房屋租赁合同中，未对合同期满后装修装饰部分如何处理作出约定。根据公平原则，被告将该租赁的房屋出卖给他人后，应当对原告在该租赁房屋的装修装饰部分折旧后给予补偿。在合同期满后，被告收取原告的租房押金3000元，应予返还。因此，原告要求被告赔偿房屋装修损失；要求被告退还租房押金3000元，理由正当，予以支持。但原告要求赔偿的数额x元，超过了本院认定的补偿数额x.18元，对于原告多诉部分，不予支持。原告并应承担多诉部分的诉讼费。关于被告反诉要求原告付赔偿金x.37元和迟延履行金368.95元。原告与被告在履行租赁合同过程中，原告已将租金交至2007年12月l3日，被告于2007年9月15日将房屋出卖给他人。在这种情况下，被告在反诉中，要求原告支付赔偿金x.37元和迟延履行金368.95元，并要求不予退还租房押金3000元，显然理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：判决一、被告(反诉原告)中国农业银行许昌市分行于判决生效后十日内，向原告(反诉被告)黄某某补偿租赁房屋的装修装饰损失x.18元，并退还租房押金3000元二、驳回原告(反诉被告)黄某某的其他诉讼请求。三、驳回被告(反诉原告)中国农业银行许昌市分行反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3960元，由原告负担ll74元，由被告负担2786元，反诉费410元，由被告负担；鉴定费3000元，原告与被告各负担1500元。先由原告垫付，在履行本判决时由被告付给原告。
中国农业银行许昌市分行不服原判，向本院提起上诉称:原审判决认定事实及使用法律错误，被上诉人擅自装修房屋，补偿其装修款没有任何依据；被上诉人严重违约，应支付赔偿金和违约金；原审程序错误，上诉人不具备赔偿主题资格，应将买受人追加为第三人而未追加，并请求撤销原判，判决被上诉人支付赔偿金x.37元和利息368.95元，确认合同保证金3000元不予偿还。
被上诉人黄某某答辩称：一审判决适用法律正确，于法有据，一审判决采用的折旧率和残值是根据上诉人提供的证据和主张确定的，一审判决补偿被上诉人12万余元正确。被上诉人未有违约行为，故不承担违约赔偿责任。一审判决程序并无不当，房屋的受让人并非受益人，再者上诉人在一审中并未主张追加第三人，上诉人主体适格。
二审中各方当事人均未向本院提供证据。
根据各方的上诉及答辩意见，本院确定本案争议焦点为：1、原审程序是否合法。2、支付装修费x.18是否有依据。3、中国农业银行许昌市分行的反诉请求应否支持。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：一、中国农业银行许昌市分行在一审中并未申请追加买受人蒋建伟为第三人，且与黄某某之间的纠纷系租赁合同纠纷，与买受人之间无法律因果关系，原判程序并无不当。二、黄某某于中国农业银行许昌市分行双方第一次签订租赁合同为一年，黄某某既对所租赁的房屋进行了装修，中国农业银行许昌市分行并未提出异议，到期后双方又续订了一年租赁合同，说明中国农业银行许昌市分行同意并认可了黄某某的装修房屋行为。经中国农业银行许昌市分行委托河南远大建设工程管理有限公司对该装修装饰部分进行造价决算，合计造价为x．30元。按照中国农业银行许昌市分行认可的财政部有关固定资产折旧办法，每年折旧率为20％，5年折旧完毕，其折旧费为x.12元，折旧后的装修装饰部分实际价值为x.18元，原审判决根据公平原则，判决中国农业银行许昌市分行对装修装饰部分给予补偿适用法律正确，上诉人中国农业银行许昌市分行不予补偿装修费用的上诉请求本院不予支持。三、中国农业银行许昌市分行与黄某某最后签订的房屋租赁合同期限自2006年12月14日至2007年12月13日到期，黄某某缴纳房租至2007年12月13日。2007年9月15日中国农业银行许昌市分行对该房屋公开拍卖，由受买人蒋建伟购买，并于同日签订了拍卖成交确认书，但中国农业银行许昌市分行于2008年1月31日为蒋建伟办理了房产过户手续。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，至2008年1月31日前该房屋的产权依然归中国农业银行许昌市分行所有,原判依据拍卖成交确认书确认产权变更时间适用法律错误。因此自2007年12月14日至2008年1月31日期间的租金x.37元黄某某应当支付，中国农业银行许昌市分行该上诉请求本院依法予以支持。关于保证金3000元因租赁合同明确约定：合同终止时甲方（中国农业银行许昌市分行）应将保证金退还乙方（黄某某），故上诉人该上诉请求及违约金的请求理由不足，本院不予支持。综上原判认定事实清楚，程序合法，但适用法律部分错误。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定判决如下：
一、维持魏都区人民法院于（2009）魏民二初字第X号民事判决第一项，第二项，即：被告(反诉原告)中国农业银行许昌市分行于判决生效后十日内，向原告(反诉被告)黄某某补偿租赁房屋的装修装饰损失x.18元，并退还租房押金3000元；驳回原告(反诉被告)黄某某的其他诉讼请求。
二、变更（2009）魏民二初字第X号民事判决第三项为：黄某某于判决生效后十日内支付中国农业银行许昌市分行房屋租赁费x.37元；驳回中国农业银行许昌市分行的其他诉讼请求。
一审案件受理费3960元，黄某某承担ll74元，中国农业银行许昌市分行承担2786元；反诉费410元，由黄某某承担；鉴定费3000元，双方各承担1500元。二审案件受理费3960元，反诉费410元，共计4370元，中国农业银行许昌市分行承担3960元，黄某某承担410元。
本判决为终审判决。
审判长陈艳玲
代理审判员崔君
代理审判员李红涛
二〇〇九年四月十五日
书记员王伟琪
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