原告（反诉被告）上海A公司。
法定代表人张D。
委托代理人钱E、施F。
被告（反诉原告）黑龙江B公司上海分公司。
负责人蒋G。
委托代理人焦H。
委托代理人郑I。
被告上海C公司。
法定代表人郑J。
委托代理人杨K。
被告黑龙江B公司。
法定代表人蒋G。
委托代理人郑I。
原告上海A公司（以下简称A公司）与被告黑龙江B公司上海分公司（以下简称B公司上海分公司）、被告上海C公司（以下简称C公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年1月8日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周励独任审判，并于同年3月18日依法公开开庭进行了审理。原告A公司的委托代理人钱E、施F，被告B公司上海分公司的委托代理人焦H、郑I，被告C公司的委托代理人杨K到庭参加诉讼。审理中，被告B公司上海分公司提出反诉。事后，本案转入普通程序，本院依法组成合议庭进行审理。2008年6月本院根据被告B公司上海分公司的申请，委托上海L公司对本市杨浦区M路X号的改建等工程进行工程审价。因被告B公司上海分公司未按规定缴纳审计费，导致无法进行审价。2008年8月29日，被告B公司上海分公司撤销审计申请。同年9月26日，本院依法公开开庭进行了审理。原告A公司委托代理人钱E到庭参加诉讼。被告B公司上海分公司及被告C公司均未到庭。后本院根据案情需要，依法追加黑龙江B公司（以下简称B公司）为本案的被告参加诉讼。2008年11月20日，本院再次依法公开开庭进行了审理。原告A公司委托代理人施F、B公司及被告B公司上海分公司的共同委托代理人郑I到庭参加诉讼。被告C公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告A公司诉称，2005年9月8日，原告作为出租人与作为承租人的被告B公司上海分公司、担保人被告C公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定由原告将座落于本市杨浦区M路X号系争房屋出租给被告B公司上海分公司经营使用，租期自2005年9月1日至2014年8月31日；年租金为人民币1,300,000元，被告B公司上海分公司的所有责任，由被告C公司承担连带责任。合同签订后,原告交付了房屋，被告B公司上海分公司在租用上述房屋后即改建为桑拿、沐浴用房，经营至今。自2006年6月起被告B公司上海分公司拖欠原告的水电费，自2006年9月起拖欠原告租金。期间，原告先后两次委托律师致函给被告B公司上海分公司，催讨被拖欠的房租及水电费。2007年8月3日，被告B公司上海分公司出具《承诺书》，承诺于2007年12月31日前归还拖欠的房租及水电费1,190,538.60元；从2007年9月后产生的新租金，每月15日前支付；如在此期间有违约情况发生，原告有权马上启动法律程序，并追究违约责任，终止承诺。但事后，被告B公司上海分公司未兑现承诺。故现要求确认原、被告于2005年9月8日所签订的《房屋租赁合同》于2007年10月19日解除；判令被告B公司上海分公司偿付原告房租及水电费1,298,871.93元，并支付自2007年12月25日起至实际偿付之日止的逾期付款滞纳金；判令被告B公司上海分公司按每日3561.64元支付原告自2007年12月25日起至实际搬离租赁房屋之日止的房屋使用费；判令被告C公司对被告B公司上海分公司向原告支付房租、水电费、逾期付款滞纳金及房屋使用费承担连带清偿责任。
被告B公司上海分公司辩称，在使用系争房屋后不到5个月就发现所承租的房屋有不均衡的整体下陷，经与原告沟通于2007年8月停止营业。同年9月委托有关公司进行检测，发现系争房屋仍有不同速率、点位、不同程度的下沉。因本被告已投入1000多万元，考虑到合同的履行，房屋处在监测阶段，并未确定为危房，仍支付了至2007年11月的租金。2007年12月原、被告及检测人员讨论系争房屋的安全问题，在会上决定要对租赁房屋进行检测，在承租房屋不能使用的情况下，从2007年12月暂时中止支付租金，与被告进行协商处理办法。鉴于所承租房屋已不具备经营条件，合同目的已无法实现，根据法律的规定合同应予解除。由于本被告在承租房屋上作了大量添附，现合同不能履行，应由原告赔偿损失。
被告C公司辩称，因本公司未对原、被告之间的租赁合同进行担保，故不应承担保证责任。
被告B公司辩称，被告B公司上海分公司确实是在原告出租的房屋内进行经营，但由于出租的房屋在2007年被发现出现房屋结构上的危险，影响公共安全，因此而停业。拖欠租金和不能经营与原告提供的租赁物存在不合理的危险有直接关系，现同意解除合同，但在停业期间的租金请求减免。上海分公司有独立的财产，该部分财产大于本案所涉争议金额，作为总公司支持上海分公司以其占有经营的财产对外承担民事责任。上海分公司可以作为诉讼主体，对追加本公司为诉讼当事人有异议。在不增加诉讼成本的情况下，可以接受，但不应当直接承担民事责任。
反诉原告B公司上海分公司诉称，反诉原告在征得反诉被告及房屋所有人同意并报主管机关批准的情况下，对所租房屋进行了大规模的装修，2007年2月正式营业。同年7月发现承租的房屋出现下沉现象，为确保安全于2007年8月停止营业。此后经有关部门进行检测，表明房屋仍在持续下降，已危及到楼体的安全。因此，承租房屋已不能正常使用。由于反诉原告在承租房屋上的装修工程支出就达900余万元，已构成承租房屋的组成部分，现解除合同且反诉原告无任何过错，故应由反诉被告赔偿装潢损失900万元。
反诉被告A公司辩称，反诉原告没有证据证明所承租的房屋结构有安全隐患，也没有证据证明装潢损失达900万元，故不同意反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：1、2005年9月8日，原告作为出租方（甲方）与作为承租方的案外人于P（乙方）及担保人上海N公司（丙方，以下简称N公司）签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将本市杨浦区M路X号建筑面积约3000平方米出租给乙方开设经营桑拿、沐浴，租期自2005年9月1日起至2014年8月31日止。此外，还对其他事项作了约定。同年10月28日，三方当事人又签订了《房屋租赁合同补充协议书》，增加了租赁范围，原告将自己使用的原游泳池墙体内侧下方的部分地下室场地出租给乙方使用。
2、2006年7月24日，原告起诉来院，要求解除与于P及N公司于2005年9月8日签订的《房屋租赁合同》，并要求于P迁出所租房屋，支付拖欠的租金、水电费及滞纳金，由N公司承担连带责任。在本院审理中，原告（甲方）与于P（乙方）及N公司（丙方）和案外人上海O公司（丁方，以下简称O公司）经协商在2006年8月23日达成协议，明确甲、乙方在2005年9月8日签订并由丙方为乙方提供担保的《房屋租赁合同》及2005年10月28日签订的《房屋租赁合同补充协议书》履行到2006年8月底止，因甲方与乙方经协议，将上述合同及补充协议书的承租人的权利和义务自2006年9月1日起归O公司享有和承担，乙方、丙方对此出租主体变更予以确认。甲方在收到乙方支付的373,484.30元后，乙方收到丁方退还的押金20万元后，本协议生效。甲方同意向上海市杨浦区人民法院撤回对乙方的起诉。此外，还对其他事项作了约定。
3、被告B公司向工商行政管理部门申请设立被告B公司上海分公司，并提供了盖有被告B公司印章的由原告、被告B公司及N公司于2005年9月8日签订的《房屋租赁合同》等相关材料，后经工商行政管理部门批准于2007年1月23日成立被告B公司上海分公司，该公司的企业注册地址为上海市杨浦区M路X号，负责人为蒋G，注册资本为零，经营范围为公共浴室，保健按摩。
4、2007年5月10日，原告委托律师向被告B公司上海分公司发出“律师公函”，提出截止“律师公函”发出之日，已拖欠2006年10月以来的租金774,999.99元，以及2006年6月至2007年1月水电费63,895元，合计838,894.99元。要求被告B公司上海分公司在收到公函后三个工作日内支付上述拖欠的租金及水电费以及逾期付款滞纳金。如仍拖欠不付，将依法追加违约责任，包括依法解除合同，收回出租房屋。
5、同年6月21日，原告又发出“律师公函”给被告B公司上海分公司，告知在2007年5月10日发出“律师公函”后，被告B公司上海分公司仍未支付拖欠的租金及水电费，要求在收到公函后三个工作日内支付上述拖欠的租金及水电费以及逾期付款滞纳金。届时，如仍不付，则自2007年7月1日起，租赁合同解除，原告除依法收回出租房屋外，将依法追究违约责任。
6、2007年8月3日，被告B公司上海分公司出具“承诺书”给原告，言明欠原告水费（2006年6月－2007年7月18日）x.60元，电费x元，房租1,100,000元（2006年9月－2007年8月），共计1,190,538.60元，于2007年12月31日前归还。从2007年9月后产生的新租金，每月15日前支付（即9月15日前支付），如在此期间有违约情况发生，原告有权马上启动法律程序，并追究违约责任，终止此承诺。
7、因被告B公司上海分公司未在2007年9月15日前支付产生的新租金，原告于2007年10月16日再次发出“律师公函”，指出截止“律师公函”发出之日，被告B公司上海分公司已拖欠原告租金1,154,166.67元（自2006年9月1日起至2007年9月15日止），以及水电费90,538.60元（自2006年6月1日起至2007年7月18日），合计1,224,705.27元。鉴于此，即日起解除《房屋租赁合同》；在收到公函后七日内，即2007年9月25日前应当搬离租赁房屋，并将该房屋交还原告；届时，如不搬离租赁房屋，则原告将按《房屋租赁合同》约定之日租金3668.49元向被告B公司上海分公司收取房屋使用费，直至搬离租赁房屋之日止；拖欠原告的租金及水电费1,244,705.27元，应当在《房屋租赁合同》解除之日起七日内如数支付原告，如逾期，则原告每日将按应付款金额千分之五计算，即622.35元/日计算，收取逾期付款滞纳金。
8、被告B公司上海分公司收函后向原告陆续支付了2007年10月、11月的租金，但2007年12月的租金及“承诺书”中承诺的水电费仍未在2007年12月31日前付清。原告遂于2008年1月8日起诉来院，作如上诉请。
9、2005年3月28日，经工商管理部门批准N公司更名为C公司。
10、审理中，被告B公司上海分公司申请对其装修工程的残值进行审价，但未交付审计费，后又撤销申请审价。
11、审理中，原告称起诉前到工商行政管理部门调查被告B公司上海分公司企业登记情况，发现在与于P及N公司于2005年9月8日签订的《房屋租赁合同》上加盖了被告B公司的印章，成立了被告B公司上海分公司，且原于P承租的房屋实际使用人也是被告B公司上海分公司，故原告与被告B公司上海分公司建立了租赁关系，应由被告B公司上海分公司承担法律责任。
本院认为，被告B公司在于P与原告签订的租赁合同上加盖公司印章，并在所租的本市杨浦区M路X号设立被告B公司上海分公司，将本市杨浦区M路X号作为该企业经营地和工商注册地，并由被告B公司上海分公司对所租房屋及场地进行了装修，且该公司亦向原告缴纳了租金及水电费，在拖欠原告租金及水电费后又出具了“承诺书”给原告，故被告B公司虽未与原告正式订立租赁合同，但实际承继了原承租人于P的的权利和义务，与原告建立了租赁关系，故可作为租赁合同的相对方承担法律责任。由于原告在审理中坚持认为被告B公司上海分公司是租赁房屋的实际使用人，并称该公司虽是不具有法人资格的分支机构，但属于法律规定的其他组织，可以独立承担民事责任。故本院依据原告的诉请，确认由被告B公司上海分公司承担与原告之间租赁关系所产生的法律责任。由于被告B公司上海分公司未兑现给原告的承诺，原告根据被告B公司上海分公司出具的“承诺书”提出解除租赁关系，并无不当。原告在2007年10月16日发出解除合同通知书，现原告提出2007年10月18日为到达之日，合同从2007年10月19日解除的诉请并无不妥，故本院确认原告与被告B公司上海分公司的租赁关系应在2007年10月19日解除；本院对原告要求被告B公司上海分公司腾退所租房屋并交付原告的诉讼请求，亦应予以支持；至于被告B公司上海分公司拖欠原告的租金及水电费和房屋使用费，应支付原告；因被告C公司当时在租赁合同上是为于P进行担保，在变更承租人后，原告未通知被告C公司，且该公司也未出具书面担保函同意为被告B公司上海分公司承担保证责任，故原告要求被告C公司承担连带责任无法律依据，本院不予支持。原告要求被告B公司上海分公司按日万分之五承担逾期付款滞纳金，并认为根据原合同约定是日千分之五，现已降低到按日万分之五计。对此，本院认为原告主张的滞纳金仍过高，被告B公司上海分公司以日万分之二点一承担较妥。因被告B公司上海分公司在审理中撤销了对所租房屋进行装潢残值的审价，故其提出反诉要求原告赔偿900万元的装修损失无依据，本院对其反诉的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海A公司与被告B公司上海分公司的租赁关系于2007年10月19日解除；
二、被告B公司上海分公司应在本判决生效之日起十日内支付原告上海A公司租金及水、电费人民币1,298,871.93元；
三、被告B公司上海分公司应在本判决生效之日起十日内按原租金标准支付原告上海A公司从2007年10月19日至实际迁出上海市杨浦区M路X号所租房屋的使用费；
四、被告B公司上海分公司应在本判决生效之日起十日内按日万分之二点一支付原告上海A公司从2008年1月1日至本判决生效之日止的逾期付款滞纳金；
五、被告B公司上海分公司应在本判决生效之日起30日内腾退上海市杨浦区M路X号所租房屋，并将该场地移交给原告上海A公司；
六、原告上海A公司其余诉讼请求，不予支持；
七、反诉原告B公司上海分公司要求反诉被告上海A公司赔偿损失人民币9,000,000元的反诉请求，不予支持。
负有给付金钱义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币18,300元，诉讼保全费人民币5000元，反诉受理费人民币37,400元，均由被告B公司上海分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长张军
审判员陈宾
代理审判员沈育玲
书记员陈洁
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