原告（反诉被告）上海A公司。
法定代表人潘D。
委托代理人潘E。
委托代理人王F。
被告上海B公司。
法定代表人钱G。
委托代理人顾H。
被告（反诉原告）上海C公司。
法定代表人钱G。
委托代理人徐I。
委托代理人杨J。
原告上海A公司（以下简称A公司）诉被告上海B公司（以下简称B公司）、上海C公司（以下简称C公司）租赁合同纠纷一案及C公司反诉A公司租赁合同纠纷一案，本院在2007年8月
13日立案受理后，于2008年3月28日作出（2007）杨民三(民)初字第XXXX号民事判决。后原告A公司不服判决，向上海市第二中级人民法院提出上诉。2008年7月31日上海市第二中级人民法院作出（2007）沪二中民二（民）终字第XXXX号民事裁定书，撤销我院的（2007）杨民三（民）初字第XXXX号民事判决，发回重审。为此，本院依法另行组成合议庭，并于2008年12月26日依法公开开庭进行了审理。原告A公司的委托代理人潘E、王F，被告B公司的法定代表人钱G及其委托代理人顾H、被告C公司的委托代理人徐I、杨J到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）A公司诉称，2006年元月23日，原告与两被告签订《场地、房屋租赁合同》一份，租赁B公司所属座落于本市K路X号的房屋与场地，产权面积x，非产权面积x，用于开设经济园区，租赁期自2006年4月1日起至2014年3月31日止。每年租赁费为人民币1,100,000元，合同对款项的支付，房屋交付及违约责任等均作了相应约定。合同签订后，原告考虑到被告经济困难、职工安置缺少资金，根据被告的要求，分别于同年2月14日和3月14日二次共预支付给C公司房屋押金和租金60万元。同时原告积极对外招商，与客户纷纷签订转租合同，可是，被告多次不守信用，至今为止尚未交清全部面积，以致造成原告同案外人的合同无法履行，案外人纷纷追究原告因违约造成的违约赔偿。其中有原告与上海L公司（以下简称L公司）的和解协议，原告支付违约金人民币120万元。朱M在杨浦区人民法院的诉讼判决，原告支付违约金和诉讼费人民币490,432.25元。自2006年1月，两被告同原告签订合同之后，被告同时将部分房屋又租给其他单位并收取租金。由于两被告的违约，以致造成原告对外招商与案外人签订的合同无法履行，除需赔偿案外人损失外，原告依法能够得到的预期利润无法得以实现，造成原告损失。因两被告在审理中已向原告交付清房屋，故撤回要求两被告交付房屋与场地的诉请，现要求判令被告退回多收原告租金337,141.02元；赔偿原告对案外人违约损失1,690,432.25元；赔偿原告预期收益损失994,904.96元。
被告B公司辩称，被告事实上已向原告交付了租赁协议约定的场地及房屋，原告提出的赔偿请求缺乏依据，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）C公司辩称并反诉称，2006年1月23日，为设立经济园区，在长白街道的牵头和引荐下，反诉原告与反诉被告订立《场地、房屋租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告在本市K路X号的房屋及场地，其中有产权证的房屋面积总计5179平方米（X号楼至X号楼），无产权证的房屋面积合计1500平方米（共5间）；租期8年，2006年4月1日起租；每年租金人民币110万元，按季支付，先付后用。该合同生效后，除双方事先经口头协商，反诉原告以不低于反诉被告房屋转租的平均租金有偿占用二间办公室一间门市部（合约70平方米，在X号楼）和一间约200平方米（无产权证）的仓库外，其余所有房屋及场地均按该合同第八条的约定全部交付给了反诉被告。反诉被告接受租赁物后，部分房屋、场地用于转租、搭建违章建筑，部分房屋用于其与案外人中国N公司上海市分公司进行前期施工，包括开挖地面、砌阴井、铺设管道管线和安装机箱机盒等，租赁物中的X号楼、X号楼及X号楼都被安装了管道管线或机箱机盒等。此外，在X号楼、X号楼里至少有三家转承租人在占用房屋，用于经营、生产。反诉被告于2006年2月、3月，先后支付保证金及租金人民币合计60万元，此后又付了一个季度的租金，至2007年9月底已拖欠租金累计达855,000元。反诉被告接收租赁物后，不仅在场地里擅自搭建违章建筑，还在未征得反诉原告同意的情况下，私自将原位于X号楼、X号楼至X号楼、X号楼之间的顶棚全部拆除，然后在X号楼和X号楼的楼顶上违章搭建，此举引起周围居民的强烈不满，纷纷向政府部门反映、投诉。故现要求判令反诉被告支付拖欠反诉原告的租金855,000元。
原告（反诉被告）A公司辩称，C公司不是房屋的权利人，也没有房屋权利人的授权，C公司无权提出反诉要求解除租赁合同。因反诉原告未按合同约定交付房屋，其无权按合同约定要求反诉被告支付所欠租金。故请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，被告B公司系上海市杨浦区K路X号房屋产权人。2006年1月23日，甲方被告（反诉原告）C公司、被告B公司与乙方原告（反诉被告）A公司签订了《场地、房屋租赁合同》一份。该合同约定，租赁场地、房屋坐落在K路X号、其中产权证面积5179平方米、非产权证面积1500平方米及场地；租赁期限从2006年4月1日至2014年3月31日；租赁费用每年110万元；租金的支付期限与方式：按季支付，每季度最后一月付清下一季度租金，每季付款金额为275,000元；乙方必须在2006年4月1日前支付甲方押金80,000元，合同期满甲方如数退还乙方80,000元押金款；甲方保证享有房屋产权和出租权，在租赁期限内应积极配合乙方在租赁期限内的相关部门的沟通，若由于甲方原因造成承租方的损失，则出租方退回租金并承担相应的赔偿；在租赁期内由于甲方和上级机关之间原因导致乙方不能履行全部租赁期，出租方应承担违约责任；出租人按时将场地、房屋交付承租人，在其使用前应将场地和房屋的货物和设备清理清楚（具体事项按双方备忘录执行）；承租人负责支付出租场地和房屋的水费、电费、煤气费、电话费、治安费、清洁排水、排污费等费用。此外，双方还对其他事项作了约定。合同签订后，被告C公司于2006年2月14日、3月14日出具收条两张，收取原告交付的租金及押金60万元。事后，两被告虽向原告陆续交付了部分房屋，但没有按上述合同的约定将房屋及场地全部交付给原告使用，双方也没有办理房屋交接手续。
2006年3月16日，原告与案外人朱M签订《房屋转租赁合同》，原告将本市杨浦区K路X号四号楼等房屋转租给案外人朱M。事后，朱M以原告未按合同约定交付房屋为由起诉来院，要求终止与原告之间的租赁合同，并承担逾期交房违约金13,442.25元和不能交房违约金472,694元。原告以两被告未按约交付原告房屋致不能提供案外人房屋为由提出抗辩。本院经审理后认为现原告未能向朱M交付房屋，导致合同无法履行，构成根本违约。朱M据此要求终止合同，并要求原告承担合同约定的违约金并无不当，予以支持。至于原告提出的违约系被告造成的抗辩，根据法律规定，应由原告向朱M承担违约责任，原告与被告之间的纠纷另行解决。据此，本院于2007年7月19日，作出（2007）杨民三（民）初字第XXXX号民事判决，判令原告与朱M签订的合同终止；原告支付逾期违约金13,442.25元、违约金472,694元。后原告向朱M支付了上述款项。
2006年3月30日，原告与案外人L公司签订《房屋转租合同》一份，由原告出租本市杨浦区K路X号X号楼、X号房东仓库等房屋和场地给L公司。后因原告未能提供出租房屋和场地给L公司，2007年7月23日，原告与L公司签订《和解协议》一份，明确双方签订的租赁本市杨浦区K路X号房屋的《房屋转租合同》解除，原告支付L公司违约金120万元。
2007年4月23日，原告向两被告送达《函告》一份，内容为：根据于2006年3月8日签订的《场地、房屋租赁合同》第八条约定，两被告陆续交付了产权房屋2597.16平方米，尚余2581.84平方米及非产权面积未交付。2007年5月28日，C公司向原告邮寄回函一份，主要内容为：根据双方签订的合同，已将租赁物全部交付给贵公司，交付方式与贵公司承认收到的2597.16平方米房屋相同。来函中提到的所谓尚未交付房屋贵公司已实际占用，2007年第一、第二季度的租金至今未付，请贵公司收函后抓紧落实资金支付欠租。
2007年8月13日，原告诉至本院。在原审中，两被告表示同意将占用的房屋交付给原告使用，原告亦向两被告支付了2007年7月至2008年3月的租金，共计550,000元。双方当事人均表示同意继续履行《场地、房屋租赁合同》。事后，被告在2008年4月1日向原告交付清了剩余房屋及场地，但双方未办理交接手续。在重审中，原告称被告在2008年4月1日才全部交付清剩余房屋及场地，而被告称其中的220平方米在2008年4月1日之前已交付原告。对此，双方均未提供相关证据予以证明。
原审中，被告C公司还向本院提供案外人上海O公司和上海P公司的证明，以证明案外人使用的房屋虽然按合同约定属于被告C公司应交付房屋，但与原告有过口头约定由被告C公司反租，且原告同意由被告代为收取租金。
对此证据，原告认为两案外人是被告的客户，不能作为定案的依据，而该证明恰能反映被告未全部交付原告房屋的事实，被告没有证据证明原告同意被告反租。在原、被告签订合同后，如果被告须用房可直接与原告发生关系，如确系代收租金，事实上被告也未将原告应得的租金转交原告进行结算。
原审中，原告向本院提供了：1、由被告C公司在2007年7月10日出具的《场地要求》，以证明被告C公司确认目前使用门面32平方米、门面仓库10平方米，仓库二楼X平方米、浴室办公室25平方米，共计77平方米；原缝纫组X平方米。同时提出几点意向，原缝纫组X平方米理想价0.45元/平方米，另加相邻简易仓库约80平方米（请核价）；简易仓库约80平方米，另自行搭建仓库（按0.20元/平方米收费）。要求原告及时沟通，最终商定价格后以合同形式确立。
对此证据，在原审中经被告确认，被告实际少交付有产权证的房屋面积为：使用门面32平方米、门面仓库10平方米，仓库二楼X平方米、浴室办公室25平方米，计77平方米；没有产权证的原缝纫组X平方米、场地80平方米，计320平方米,共计397平方米。
在重审中，被告承认X号楼仓库内堆放了拆下来的物品没有清理，该仓库约600平方米，被告最多占用100平方米。
2、原告在2007年7月3日以快递方式送达被告C公司的《函告》，内容如下：上海B公司，上海C公司与上海A公司于2006年元月23日签订了《房屋场地租赁合同》。在具体执行的过程中，由于上海B公司工人安置问题导致无法按协议约定移交全部房屋，造成了上海A公司的损失。为避免损失的进一步扩大，为构建和谐社会，解决贵司职工安置工资问题，经贵公司一再通过多方向本公司传达要求“以前损失解决方式先搁一搁，先行预付07年第三季度租金”的意思，我公司本着从大局出发，现经股东会决定同意将之前贵公司未全部交房给我公司造成的损失224.8万元至发函之日起之前的经济损失赔偿的方法问题暂搁（双方另行协商解决，如协商不成通过司法解决），考虑先行给付2007年第三季度的房租，共计27.5万元，但有三个条件需要贵司同意：一、对于2006年元月23日双方所签的《房屋场地租赁合同》的履行中迄今因未全部交房给我公司造成的224.8万元的损失赔偿方式问题，贵司应在收取租金后五日内拿出切实可行的赔偿支付解决方法，不要再“口头上承诺、行动上拖延”。二、贵公司在五日之内将未交付的4102.40平方米房屋内贵公司所有物品搬离，并签署“场地移交备忘录”。三、在2006年2月14日、3月14日我司为解决贵司职工安置困难先行超额共计先付60万元（其中押金8万元），由于贵司职工安置纠纷问题，直至07年7月1日贵司分批实际交付我司房屋仅为2576.6平方米，所产生的应付贵司租金金额为292,995元，多付贵司227,005元，我司将多付227,005元作为07年第四季度、08年第一季度应交付房租中扣除。若贵公司同意我公司提出的上述三点条件，就将贵公司开户行及帐号告知我司，我司即把2007年第三季度的租金27.5万元先交付贵司，以协助贵公司解决困难；如果不同意或有异议则书面函告我公司。
原告为证明被告C公司收到该函件，还向本院提供了送达快递的留存单和被告C公司在2007年7月4日给原告的开户行帐号及在2007年7月5日支付了275,000元的证据。
对上述证据，被告C公司提出异议，认为从未收到过原告所述的于2007年7月3日以快递方式送达的《函告》，且原告租借被告房屋后任何邮件都必须经过原告的门卫，法院快递送达被告的传票也是盖有原告公司的收讫章，所以原告在2007年7月通过快递限时直接送达函件的说法不成立。
在重审中，原告向本院提供了L公司的情况说明，证明原告已付赔偿金70万元，剩余50万元原告以扣在法院为由拒付。
另查，原告与案外人上海O公司及上海P公司在2006年12月8日签订的签订的租赁合同中约定的每月租金为6623元，租赁面积为145.16平方米。
本院认为，原、被告签订的《场地、房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。根据合同约定，两被告应在原告使用场地和房屋前将货物和设备清理完毕交付原告，尽管合同未约定具体交付租赁物的时间和方式，只约定具体事项按双方备忘录执行，且在实际履行合同中双方未对房屋交付签订备忘录。但从上述合同约定的履行期看，两被告应于2006年4月1日前将货物和设备清理完毕，将租赁房屋及场地按照约定交付给原告使用，并从该日起计算租期。原告作为承租方应按期支付租金，此为双方的法定义务。现从原告提供的证据反映，原告已按合同约定的全部面积的租金标准先期向被告超额支付了含押金在内的租金共计60万元，而被告未按期向原告全部交付清房屋，被告显属违约。从原审中被告自认的事实反映，被告少交付397平方米房屋及场地，且在重审中，被告亦承认占用仓库面积100平方米堆放未清理的物品。由于两被告直至在2008年4月1日才向原告全部交付清房屋，违反了上述合同约定的交付时间，两被告应当承担违约责任，并应按实际交付的面积与原告结算租金。被告称原告同意反租的门面房屋，因没有充分证据证明该事实，故该房屋面积亦应认定为未交付面积。现C公司反诉要求原告支付2006年9月15日至2007年6月30日期间的租金855,000元，因原告已在2006年2月14日至3月14日共计支付C公司520,000元租金，事后以被告未全部交付清房屋及场地为由拒付至2007年6月30日期间的租金。按合同约定原告在2006年4月1日至2006年12月31日期间的租金应付为825,000元，2007年1月1日至6月30日期间应付租金为550,000元，共计为1,375,000元，扣除原告已支付520,000元，故尚欠被告855,000元。基于本院已认定原、被告应按实际交付面积结算租金，故被告主张855,000元租金不是原告实际应付租金数额，还应扣除被告少交部分房屋面积的租金。该租金的金额应以被告少交面积按合同约定的租金标准计算。
在合同履行过程中，原告虽在2007年4月发函给被告提出被告未履行合同交付房屋的义务，要求及时交付清剩余房屋2581.40平方米，但被告收函后回复原告称已将合同约定的租赁物全部交付原告。至于原告提出抗辩，认为原告又于2007年7月3日向被告发出函告，明确被告实际未交付房屋的面积为4102.40平方米，提出解决未交付房屋问题的三点意见，要求被告如同意该三点意见，将开户行账号告知原告，原告则支付2007年第三季度的租金275,000元。事后被告C公司在同年7月4日向原告提供了该公司的开户行账号，故被告的行为表明其同意原告的意见，从原告提供的包括证人证言、照片及上述函件等的相关证据已形成了证据链，能证明被告少交付4102.40平方米房屋。对此，本院认为，因审理中被告对该证据不予认可，且如果被告少交付房屋面积，影响原告的收益，原告应当及时提出异议，虽然原告先期已提出异议认为被告少交2581.40平方米房屋及1500平方米场地，但被告收函后即回复原告予以否认，尽管被告称其已交付清房屋不是事实，但原告却在签订合同一年后才提出被告少交付房屋面积4102.40平方米的异议，显然有悖常理，也与其开始提出的少交面积有出入。故原告提出其所提供的证据已形成证据链的抗辩不成立，本院难以采纳。基于上述理由，原告要求被告退还多收租金亦依据不足，本院不予支持；现原告要求被告赔偿因其违约而造成原告的损失1,690,432.25元，本院认为，因原、被告在合同中对违约责任的承担未作具体约定，故被告违约责任的承担应当根据被告少交付的房屋面积及对原告实际造成的损失和原、被告就少交付房屋面积交涉情况等综合因素来考虑，具体违约金数额由本院根据被告收取原告年租金标准予以酌定。至于原告要求被告赔偿由于违约而造成原告预期利益损失994,904.96元的诉请，因该诉请不符合法律规定，故本院对此诉请难以予支持。由于原、被告双方未办理房屋交接手续，而导致双方对交付房屋面积存在分歧，对此双方均有过错，本案的受理费用由双方各半负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据规则若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海B公司、被告（反诉原告）上海C公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海A公司违约金人民币660,000元；
二、原告（反诉被告）上海A公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海B公司、被告（反诉原告）上海C公司租金人民币711,107元；
三、原告（反诉被告）上海A公司其余诉讼请求，不予支持；
四、被告（反诉原告）上海C公司的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币32,443元及本案反诉受理费人民币6175元，由原告（反诉被告）上海A公司与被告上海B公司、被告（反诉原告）上海C公司各半负担；诉讼保全费人民币4770元，由被告（反诉原告）上海C公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长张军
审判员陈宾
代理审判员陈铭浩
书记员陈洁
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