再审申请人(初审原告、原再审被申请人、二审上诉人)冷某某，男，X年X月X日生。
委托代理人李松，河南世纪律师事务所律师。
委托代理人王某，河南世纪律师事务所律师。
被申请人（初审被告、原再审被申请人、二审被上诉人）开封市郊区土地房屋管理局房地产开发公司。住所地：开封市X路。
法定代表人王某甲，经理。
二审第三人（原再审申请人）李文霞，女，汉族，X年X月X日生。
委托代理人王某乙，男，58岁，汉族。
委托代理人许某某。
冷某某与开封市郊区土地房屋管理局房地产开发公司（以下简称：郊区房地产开发公司）、第三人李文霞商品房买卖合同纠纷一案，开封市禹王某区人民法院于2005年10月17日作出（2005）南民初字第X号民事判决。该判决生效后，李文霞以侵犯了其合法权益为由提出申诉，开封市禹王某区人民法院于2007年3月27日作出（2007）禹民监字第X号民事裁定，决定对本案进行再审。该院再审后于2007年11月23日作出（2007）禹民再字第X号民事判决。冷某某不服提出上诉。2008年7月18日，本院作出（2008）汴民终字第X号民事判决。已经发生法律效力。冷某某仍不服，向河南省高级人民法院提出再审申请，该院于2008年9月16日作出（2008）豫法民申字第X号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
冷某某诉称:根据自己2004年6月29日与郊区房地产开发公司签订的一份商品房买卖合同约定，该公司应于2004年12月1日前其售给自己的房交付使用,因一直未履行义务,故起诉要求该公司履行双方签订的商品房买卖合同及补充协议规定的交付义务,并按日万分之五支付自2004年12月1日起至实际交付10套房屋之日期间的违约金。后变更诉讼请求为：将售给其的位于本市X路五号空压机厂商品房一号楼一单元四层南北户两套，二单元二层，四层南北户四套，共计六套房手续办齐后履行交付义务，将无法交付的一号楼一单元二层、三层南北户四套一共计440平方米，按每平方米410元价格交付房款并支付利息。
郊区房地产开发公司辩称:冷某某所诉主体资格有误,王某军不是单位的法定代表人,也无授权,双方所签协议以及补充协议是在王某军无代理权限或超越代理权的情况下实施的行为,也是恶意串通所形成,应属无效合同,所签的合同无效,不存在违约,况且双方协议上的公章不是其正常使用的公章。
初审认为：双方签订的协议、补充协议及商品房买卖合同均是在双方协商一致、真实意思表示下签订，系有效协议，双方均应按协议履行自己的义务。郊区房地产开发公司一直未付款，在双方签订商品房买卖合同后，也一直未交付房屋，已构成违约，应承担相应的法律责任，冷某某的诉求合理合法，予以支持。判决：一、本判决生效后一个月内，郊区房地产开发公司将其售给冷某某的位于本市X路五号空压机厂商品住宅楼一号楼一单元四楼南北户两套、二单元二楼、四楼南北户四套，共计六套房手续办齐后交付给冷某某；二、本判决生效后十日内，郊区房地产开发公司将不能交付的西环路五号空压机厂商品房一号楼一单元三层、四层四套房屋共计440平方米按每平方米410元，共计x元付给冷某某并支自2004年3月26日至付清所有款之日止按月息一分五厘计算利息；三、驳回冷某某的其他诉讼请求。案件受理费x元，财产保全费7000元，共计x元，由郊区房地产开发公司负担。
原再审一审认为，冷某某与郊区房地产开发公司之间不是商品房买卖合同纠纷而是借款合同纠纷，双方并无买卖房屋的行为，所签订的商品房买卖合同的主要内容是以房抵借款，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条规定，该合同无效。原审判决认定商品房买卖合同有效，将抵押物判归冷某某所有，违反法律规定，应予撤销。郊区房地产开发公司借冷某某41万元款是事实，对所欠债务应当清偿。李文霞与郊区房地产开发公司签订了商品房买卖合同并支付了房款及税款，诉请将该房判归其所有，但由于该房已归案外人于玉兰所有，诉请标的不存在，故对其请求不予支持。判决：一、撤销（2005）南民初字第X号民事判决；二、驳回第三人李文霞的诉讼请求；三、判决生效后十日内，郊区房地产开发公司付给冷某某借款41万元整，利息按双方约定，自2004年3月26日至付清款止。本案诉讼费x元，保全费7000元，合计x元，郊区房地产开发公司负担x元，保全费7000元，李文霞负担2240元。
本院二审认为，郊区房地产开发公司与冷某某之间所签订的借款协议、补充协议以及附条件的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，均合法有效。但双方附条件的房屋买卖合同，实质是以房折价冲抵借款，冷某某享有的债权属于一般债权，不能对抗工程垫资人和消费者的合法权益，如果损害了垫资人和消费者的合法权益，则损害了垫资人和消费者的合法权益部分无效。在一审法院进行释明后，冷某某仍不变更诉讼请求，则对损害了垫资人和消费者的合法权益部分应予驳回。冷某某请求郊区房地产开发公司支付借款x元及按月息一分五厘支付2004年3月26日至付清借款之日止的利息，符合法律规定，予以支持。第三人李文霞诉请将房屋判归其所有，因该房有关单位已为他人办理了房产证，不属于人民法院民事案件的受案范围,应裁定驳回起诉（另行制作裁定书）。综上，一审再审超诉讼请求判决，处理不当，应予改判。依照《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]X号的精神及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（三）项之规定，经审判委员会研究，判决：一、撤销禹王某区人民法院（2005）禹民再字第X号民事判决；二、撤销原开封市南关区人民法院（2005）南民初字第X号判决第三项；三、维持原开封市南关区人民法院（2005）南民初字第X号判决第二项；四、变更原开封市南关区人民法院（2005）南民初字第X号判决第一项为：“维持冷某某请求房屋确权中不损害垫资人优先受偿权和消费者权益部分的诉讼请求；驳回冷某某请求房屋确权中损害垫资人优先受偿权和消费者权益部分的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费x元，一审案件受理费x元、财产保全费7000元，均由郊区房地产开发公司承担。
冷某某不服提出再审申请称：原审认定李文霞购房的事实错误，适用法律也有误，请求依法改判，支持其初审时的诉讼请求，即判令郊区房地产开发公司依照合同约定交付除不能交付的其余六套房屋。
本院再审查明：2004年3月26日，郊区房地产开发公司与冷某某签订协议书一份。该协议规定：郊区房地产开发公司向冷某某借款41万元整，借款期限一个月，利息为月息一分五厘。郊区房地产开发公司愿拿出其单位的商品住宅楼做抵押，如果被告到期未还款，超过15天，加罚双倍利息，超过30天，将所抵押商品房10套给乙方，并办理房屋相关手续。协议签订后，冷某某借给郊区房地产开发公司人民币41万元，但郊区房地产开发公司未按协议约定还款，双方又于2004年6月29日签订一份补充协议。补充协议约定：冷某某再给郊区房地产开发公司三个月还款时间，到2004年9月28日，郊区房地产开发公司将本息付给冷某某，到期不还，郊区房地产开发公司愿将其单位的位于本市X路五号商品房住宅楼一号楼一单元二层至四层南北六套房屋，二单元二层、四层南北四套房屋，按建筑价格每平方410元折价抵偿给冷某某，并负责办理商品房买卖的相关手续。签订协议时，双方即签订了商品房买卖合同，合同所附条件为：若郊区房地产开发公司还款，冷某某退回合同，未还款，合同成立。双方所签商品房买卖合同还规定，合同生效期为2004年9月30日。
另查明：本案初审判决生效后，判决中确定交付的六套房屋在执行过程中已过户给冷某某。第三人李文霞持2004年7月9日与郊区房地产开发公司签订的商品房买卖合同、不动产专用发票及2004年9月22日缴纳的契税完税证对其中的一套房屋X单元北户提出异议，但该房现已被冷某某转让给了案外人于玉兰并办理了过户手续。
本院再审认为：冷某某与郊区房地产开发公司所签订商品房买卖合同虽然系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，但该合同实质是以房折价冲抵借款，冷某某依照该合同所享有的权利属于一般债权，不能损害工程垫资人和消费者的合法权益。第三人李文霞持商品房买卖合同、发票及契税完税证对其中的一套房屋提出异议，因有关单位已为他人办理了房产证，不属本案审理范围，本院已另行制作裁定书，且已发生法律效力。李文霞主张房屋所有权，应另案处理。未参加本案诉讼的垫资人和消费者，如有充分证据亦可另行主张权利。本院二审判决对协议性质和效力的认定无误，但判决主文表述不当，本院再审予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项之规定，经本院审判委员会研究，判决如下：
一、维持本院（2008）汴民终字第X号民事判决第一、二、三项；
二、变更本院（2008）汴民终字第X号民事判决第四项为：“变更原开封市南关区人民法院（2005）南民初字第X号民事判决第一项为：本判决生效后一个月内，郊区房地产开发公司将其售给冷某某的位于本市X路五号空压机厂商品住宅楼一号楼一单元四楼南北户两套、二单元二楼南户一套、四楼南北户两套，共计五套房手续办齐后交付给冷某某”。
诉讼费按原二审判决执行。
本判决为终审判决。
审判长李永胜
审判员郭妮
审判员管小强
二ＯＯ九年三月十六日
书记员贾莹
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