上诉人（原审原告、反诉被告）李某某，女，X年X月X日出生。
委托代理人马建平，信阳市羊山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）信阳市平桥区妇幼保健院。
法定代表人王某某，该院院长。
委托代理人胡某某，该院副院长。
委托代理人陈建章，河南建法律师事务所律师。
上诉人李某某因与被上诉人信阳市平桥区妇幼保健院房屋租赁合同纠纷一案，不服平桥区人民法院（2008）平民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某某及其委托代理人马建平，被上诉人信阳市平桥区妇幼保健院的委托代理人胡某某、陈建章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，李某某与信阳市平桥区妇幼保健院（以下简称保健院）采取一年签订一次《房屋租赁合同》的形式，由李某某每年向保健院一次交清全年房租，租赁保健院门面房用于生产经营。2006年10月8日保健院给李某某发出书面通知要求，如续约，次年需向保健院交纳6万元的房屋融资款，此款不计利息。同年10月15日双方签订了《融资协议》，李某某交齐6万元融资款。该协议主要约定此融资不计息，续租可抵房租，如不再租房可退此款；保健院若收回门面房则提前三个月通知租房户并一次性退还剩余融资款等。2007年1月7日双方签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期为2008年1月7日收回。上述合同均采取格式合同。2007年7月25日保健院向李某某发出书面通知称：院内业务扩大，医疗用房严重不足，2008年1月7日租房合同到期不再续租，同年10月6日通知李某某领取融资款。李某某以通知明确租期三年并交清融资款项，保健院未到一年即不再续租，是不公平的，应当继续按通知的承诺最低租赁三年时间。而保健院则反诉租赁合同约定系一年一签，应按租赁合同约定为依据。
原审认为，该租赁关系的形成是以合同约定为依据。首先，该租赁合同约定为租期一年，且保健院已在三个月之前即通知李某某不再继续出租，同时通知其领取融资款项。保健院并未违反有关法律规定，其要求不再续租应当支持。李某某对保健院书面通知的融资三年理解为租房合同约定，缺乏事实依据，该书面通知只是保健院的单方说明而非双方的合同约定，同时双方签订的各项合同中均没有三年的约定，故请求继续租赁延续至2010年的诉请不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决：一、对原告（反诉被告）李某某的诉讼请求不予支持。二、被告（反诉原告）信阳市平桥区妇幼保健院应当在判决生效后三日内退还原告（反诉被告）李某某的融资款6万元。三、原告（反诉被告）李某某在判决生效后十日内搬出承租房。
李某某不服判决，提出上诉称：原审判决终止租赁关系理由不足，根据2006年10月8日保健院下发的《通知》内容和《融资协议》第三条的约定，应当确认保健院负有续租三年以上的义务；且《融资协议》第四条系不公平约定，故应采信第三条，否定第四条；保健院应赔偿上诉人装修费、转租费的损失。请求二审改判。
信阳市平桥区妇幼保健院答辩称：本案应依据双方签订的《房屋租赁合同》第一条处理，该条明确约定租赁期限一年，到期收回。《融资协议》的内容只是对双方如果自愿续租，双方对融资款如何处理，以及解除租赁关系等权利义务的约定。被上诉人并不负有必须续租三年的义务。原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
二审经审理查明原审认定事实基本无误。
本院认为，上诉人李某某与被上诉人信阳市平桥区妇幼保健院签订的《融资协议》和《房屋租赁合同》均是双方真实意思表示，并且不违反法律规定，依法合法有效。双方即应依据《融资协议》和《房屋租赁合同》所约定的内容享有权利，履行义务。上诉人李某某依据《融资协议》第三条“保健院未一次性退还融资款前，各租房户可以自愿继续继租，续租时间超过09年，租房户的融资款将于09年租房合同签定之日起抵做房租，保健院同时退还各租房户融资款每年壹万元（东头门面房租赁户除外，融资款只能抵房租），至全部退完融资款为止。”的约定，认为被上诉人保健院负有续租房屋至2010年的义务。但该条款约定内容，是对双方如果续租房屋，对融资款如何返还和如何抵做房租的约定，并不足以证明被上诉人保健院负有必须出租房屋给上诉人李某某不少于三年的义务。且双方签订的《房屋租赁合同》第一条明确约定“乙方（李某某）租赁房屋时间为壹年，甲方（保健院）从2007年1月8日起将房屋交付乙方使用，至2008年1月7日止收回”。故保健院在租赁期限届满，依《融资协议》第四条约定提前三个月通知李某某并一次性退还融资款，要求收回房屋的请求原审予以支持并无不当。上诉人所诉转租费用、装修费等损失的请求，因上诉人一审未提出该项诉讼请求，二审依法不予审理。故上诉人上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审判长付晓虎
审判员王某福
审判员余继田
二OO八年九月二十日
书记员吴斌
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