上诉人（原审被告）胡某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审原告）韩某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人胡某某与被上诉人韩某某租赁合同纠纷一案，韩某某于2007年7月9日向河南省获嘉县人民法院提起诉讼，请求判令解除其与胡某某之间的房屋租赁合同，并由胡某某返还剩余房租和水电费908元。河南省获嘉县人民法院于2008年7月30日作出（2007）获民初字第X号民事判决，胡某某不服该判决，提起上诉。本院于2008年11月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2006年10月15日原告租赁被告二楼房屋二间，双方口头约定租期一年，原告向被告交纳了1000元租金，水费96元(每月8元)共计1096元，被告给原告出具证明称：“收到二楼房租款壹仟元整，水费每月捌元，合计玖拾陆，总计壹仟零玖拾陆元整，2006年10月15日开始，胡某某”。原告使用二个月后，因经营的物品被工商局拉走无法经营关门。其后，双方也未就租赁合同进行重新协商。2007年4月27日，被告又将二楼全层六间包括原告租赁的两间房和一间走廊一并租赁给了张琳开办跆拳道武术馆。原告在知道所租房屋被重新租赁后，认为原告与被告的租期一年未到，要求退还多交的租金和水费908元，被告不予退还。
原审法院认为：原告租赁被告房屋，并交纳了1000元租赁费和96元水费，双方虽无书面租赁协议，但已形成了房屋租赁关系，应按租赁合同履行各自的义务，现该房屋已被另行出租，原告对此也未提出异议，双方的租赁关系从被告将该房屋出租他人之时起已解除，被告应退还原告多余的房屋租赁费和水费528.73元。原审法院判决：一、解除韩某某与胡某某之间的房屋租赁合同。二、限胡某某于判决生效后三日内退还韩某某房屋租赁费484.3元，水费44.43元，合计528.73元。三、驳回韩某某的其他诉讼请求。案件受理费150元，由韩某某承担75元，胡某某承担75元。
胡某某上诉称：2006年10月15日，被上诉人租赁上诉人的二楼房屋两间，双方口头约定租期一年，被上诉人向上诉人交纳了半年租金1000元、一年水费96元共计1096元，被上诉人使用二个月后，因其经营的物品被工商局拉走无法经营就关门了。2007年4月15日，半年房租到期后，因上诉人无法与被上诉人联系，且被上诉人也未向上诉人交纳下半年的房租，上诉人于2007年4月27日将该房屋转租于张琳，原审认定被上诉人交纳的1000元是一年的租赁费证据不足，上诉人不欠被上诉人租赁费且系因被上诉人的原因造成双方租赁合同解除，故被上诉人的诉讼请求不能成立，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人韩某某辩称：上诉人与被上诉人约定的租赁费标准是全年两间房共1000元，因被上诉人租赁上诉人的房屋从事经营活动未办理营业手续，2006年11月26日经营场所被工商行政管理部门查封，被上诉人停止经营，十多天后，被上诉人到租赁房屋查看时发现门已被打开，并存放有上诉人的物品，被上诉人与上诉人几次协商退还剩余房租未果。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：案涉房屋租金1000元系一年租金还是半年租金是本案双方当事人争议的焦点。从上诉人于2006年10月15日出具的证明所使用的词句看，上诉人收取被上诉人一年期水费96元的事实足以认定，双方亦均认可协商的租期为一年的事实，故上诉人主张1000元系半年租金证据不足，本院不予支持。上诉人在租赁期限未届满时又将案涉租赁物出租于他人，致使其与被上诉人之间的租赁关系解除，被上诉人应付的租金按照实际租赁期限计算，多余部分上诉人应当予以返还。原审认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人胡某某负担。
本判决为终审判决。
审判长杜伟强
审判员蒋雪梅
审判员梁国兴
二○○九年二月十日
书记员刘志飞
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