山西省高级人民法院
民事判决书
(2000)晋经一终字第X号
上诉人(原审原告)：山西省煤炭工业社会保险事业局，住所地：太原市X路X号。
法定代表人：胡某，该局局长。
委托代理人：周杏梅，山西杏梅律师事务所律师。
委托代理人：畅某，该局财务科长。
上诉人(原审被告)：山西生宝企业集团有限责任公司，住所地：太原市X路X号。
法定代表人：韦某，该公司董事长。
委托代理人：朱某，该公司副总经理。
委托代理人：冯某，该公司副总经理。
上诉人山西煤炭工业社会保险事业局(以下简称煤保局)因与上诉人山西生宝企业集团有限责任公司(以下简称生宝公司)房屋租赁合同纠纷一案，均不服太原市中级人民法院(1998)并法经初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明，一九九四年八月二十五日，煤保局与生宝公司签订租房协议一份，约定煤保局将产权属于自己的，与山西煤炭职工医院合建的“康复保建中心楼”东半部分，租赁给生宝公司，用以经营洗浴、理疗、餐饮等保健娱乐服务项目。租期自一九九四年九月一日起至二○○四年八月三十一日止，共计十年，计租时间扣除三个月装修施工期，自一九九四年十二月一日起算，在十年内如乙方需更新设施追加投资，经双方协商租期可延至十五年。租金在生宝公司收回该项目投资期间(以三年为限)按每年四十万元缴纳，从第四年起以四十万元为基数，按国家公布的当年银行储蓄存款保值率计算缴付租金。为体现服务于煤炭行业离退休人员和伤残职工的康复保健事业，生宝公司在经营中应优先为山西煤管局机关离退休职工提供理疗等便利条件，收费按七折优惠。协议另约定：鉴于出租的楼房已进入收尾阶段，收尾工程由生宝公司完成，煤保局按工程量和预算价格拨款给生宝公司，仍作为房产投资。协议还约定：允许生宝公司在不改变建筑结构的前提下进行项目需要的装潢工程，费用由生宝公司自行解决。租赁期满，属于安装设备由生宝公司自行处理，凡与建筑物共同构成不动产或递延资产的，如煤保局不再出租，前述资产无偿转让给煤保局，且不得损坏。煤保局要负责提供租房的办理营业证照的证明文件。生宝公司应按时交纳租金，三个月以上不交租金，煤保局有权终止协议。合同签订后，生宝公司对楼房进行了后期施工并进行了内外装潢及设备安装。煤保局支付给生宝公司收尾工程款五十三万元。生宝公司以“太原曼谷康乐宫”开始经营，四年来连续亏损，一直未向煤保局交纳租金而形成纠纷。煤保局遂于一九九八年九月二十三日向太原市中级人民法院提起诉讼。诉请终止与生宝公司的租房协议；诉请判令生宝公司补交所欠房屋租赁费153.3万元，并承担全部诉讼费用。
另查明，该出租房系煤保局于一九九三年三月六日与山西煤炭中心医院签订房产开发协议后，由山西煤炭中心医院提供场地，煤保局负担全部工程建设资金建成，双方约定房屋建成产权各分一半。山西煤炭中心医院与煤保局双方至今均未去国家土地管理部门办理土地转让手续。
还查明，一九九八年十二月二十八日，太原市中级人民法院依煤保局申请对“太原曼谷康乐宫”的房屋及内部财产全部查封。原审期间，经本院司法技术鉴定中心对生宝公司租房后进行的土建，装潢及其他设备等进行评估，资金总额为四百三十三万一千五百四十四元(不含煤保局付生宝公司的五十三万元)。其中固定资产为三百七十七万八千零七元，可动资产为三十万八千五百六十五元，财务费用(即资金成本)为二十四万四千九百七十二元。
太原市中级人民法院审理认为，煤保局在未取得房屋产权的情况下与生宝公司签订租房协议，订立协议后又未到房地产行政主管部门办理审核手续，没有房屋租赁证，该租赁关系不受法律保护，所签租房协议无效。对此，煤保局应承担主要责任，生宝公司也负有一定责任。对本院评估鉴定结果予以确认。煤保局支付给生宝公司的收尾工程款五十三万元应从中扣除。生宝公司占用房屋的费用比照租金补偿给煤保局。生宝公司投资形成的固定资产不宜返还部分，依据过错责任及将由煤保局实际占有的情况，由煤保局给生宝公司予以补偿。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《民法通则》第六十一条第一款之规定，判决：㈠终止煤保局与生宝公司的房屋租赁关系；㈡生宝公司在本判决生效后十日内将可动资产三十万八千五百六十五元的物品自行取走，将租赁房屋及附属设施一并交付煤保局；㈢生宝公司占用租赁房屋的费用补偿给煤保局一百六十三万元从一九九四年十二月一日至一九九八年十二月二十八日)；㈣煤保局补偿生宝公司投资损失二百二十七万三千六百元。
煤保局不服太原市中级人民法院的上述民事判决，其上诉称：双方所签协议应属有效，生宝公司应依约向煤保局交纳全部租金，并应按协议处理生宝公司的投资。生宝公司上诉称：双方所签合同应属无效，责任在煤保局，对双方损失未同等对待地按各自相应责任去承担，煤保局所付五十三万元款已用于工程中，评估时并未包含在生宝公司的投资中，财务费用依法应作为投资对待。
本院审理认为：煤保局在出租房屋前系与他人联建的该建筑，但在联合建房时，联建双方均未依法向国家土地管理部门办理土地转让手续，一方出资金、另一方出场地，房屋建成产权各半，这是一种违法的土地隐形交易行为。因此，煤保局对该出租房屋产权的取得不合法，而以该房屋进行的租赁行为理应认定为无效。对此，煤保局负有主要责任。生宝公司未认真审查盲目签约，也负有一定责任。生宝公司应返还该租赁物给煤保局，对生宝公司投入的可动资产由其自行取走。鉴于生宝公司实际使用了该租赁物，可比照租金一百六十三万元作为煤保局的实际损失。因评估单位在鉴定时未包括煤保局付生宝公司的五十三万元，而此款已确实用于收尾工程中，故生宝公司的实际损失以扣除可动资产后的四百零二万二千九百七十九元计。原审法院认定事实清楚，但计算损失有误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第六十一条第一款之规定，判决如下：
一、维持太原市中级人民法院(1998)并法经初字第X号民事判决第二项，即生宝公司在本判决生效后十日内将鉴定书中可动资产表项下价值三十万八千五百六十五元的物品自行取走，将租赁房屋及附属设施一并交付煤保局；
二、撤销太原市中级人民法院(1998)并法经初字第X号民事判决第一、三、四项，即终止煤保局与生宝公司的房屋租赁关系，生宝公司占用租赁房屋的费用补偿给煤保局一百六十三万元，煤保局补偿生宝公司投资损失二百二十七万三千六百元；
三、双方损失合计五百六十五万二千九百七十九元，由煤保局承担三百九十五万七千零八十五元三角，生宝公司承担一百六十九万五千八百九十三元七角，与本方实际损失折抵后，煤保局应付生宝公司二百三十二万七千零八十五元三角，于本判决生效后十日内交付。
本案一、二审受理费合计三万五千三百二十元，保全费八千一百九十五元、鉴定费二万八千元，总计七万一千五百一十五元，由煤保局承担五万零六十元五角，由生宝公司承担二万一千四百五十四元五角。
本判决为终审判决。
审判长席泽民
审判员郭民贞
审判员张瑞琴
二○○○年八月二十五日
书记员赵凯
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