原告桂林市糖酒副食品总公司
法定代表人赵某某，该公司总经理。
委托代理人梁某
被告钟某某
委托代理人蒋某某
被告高某某
委托代理人彭某某
原告桂林市糖酒副食品总公司与被告钟某某、被告高某某租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月25日立案，依法由审判员陈芳担任审判长，与代理审判员黄某、人民陪审员王喜生组成合议庭，书记员陆玮担任法庭记录，于2010年3月29日公开开庭进行了审理，原告桂林市糖酒副食品总公司的委托代理人梁某、被告钟某某及委托代理人蒋某某、被告高某某的委托代理人彭某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告钟某某于2006年12月7日签订名为承包实为门面租赁性质的《职工承包经营合同》，合同约定：原告将位于解放东路X号东一空门面租给被告钟某某使用，由被告自行经营。租赁期限从2007年1月1日至2009年12月31日止。该合同第8条约定了租期届满乙方交还门面的质量条件。合同租赁期限届满前一个月，因原告决定收回该门面自行经营，即书面通知被告钟某某洽谈合同到期后租赁门面交还原告事宜。但因被告钟某某在承租期间与被告高某某以“合伙经营”的名义实施加倍加价转租行为，致使原告与被告钟某某之间的合同长期处在承租人钟某某违约状态下履行。合同期限届满后，由于两被告之间发生转租赁纠纷，双方均拒绝向原告交回门面，导致原告无法对该门面收回使用。原告认为，两被告的非法占有行为违反了《合同法》、《城市房屋租赁管理办法》等具体相关规定，严重侵害了原告的财产权益。故对两被告提起诉讼，请求判令：1、两被告立即交还租赁原告位于解放东路X号东一空的门面；2、判令被告钟某某偿付原告2010年1月1日起至归还该门面止的租金，每月按市场价格x元计算（延付续算）；3、判令被告高某某对被告钟某某偿付原告租金负连带责任；4、本案诉讼费由两被告共同承担。
原告在举证期限内提交的证据有：（1）、原告营业执照及组织机构代码，证明原告企业法人身份；（2）、房屋租赁合同及桂林市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票一张，证明原告对诉争门面有收益、使用、租赁权利；（3）、2008年7月22日《桂林市人民政府常务会议决定事项通知》一份，证明原告对诉争门面享有收益、使用、租赁权益；（4）、房屋租赁协议三份，证明原告从桂林市房产管理局承租诉争房屋的事实；（5）、2006年12月7日签订的《房屋租赁协议》一份，证明原告与被告钟某某就诉争门面的房屋租赁关系以及租赁时间为2007年1月1日起至2009年12月31日止，合同第8条约定，租赁期满被告装修后的固定设施不得拆除和损坏，无偿交给原告使用；（6）、《通知》一份，证明原告已经通知要求被告钟某某合同到期后退出诉争门面。
被告钟某某辩称，我与原告签订的租赁合同属实，承租期限到2009年12月31日止，无法交出门面的原因是被告高某某占用门面，原告方自身也有过错，我已经在2010年3月16日提出申请要求原告收回门面，门面的损失不应当由我承担，请求驳回原告对我的诉讼请求。
被告钟某某在举证期限内提交的证据有：（1）、租赁合同一份，证明被告钟某某与被告高某某的租赁关系，同时证明是因为被告高某某的原因导致无法将门面交还原告；（2）、申请一份，证明被告钟某某在2010年3月16日向原告提交申请，愿意搬出门面，将门面交还原告。
被告高某某辩称，我不应当是本案的被告，应当是作为第三人参加本案诉讼。原告要求的x元/月的租金没有依据。关于责任承担的问题，在转租到期后，我愿意继续交租时，原告及被告钟某某都不收，而且关门也是原告要求的，因此，我方无过错，损失不应当由我方承担。另，关门之后，锁和钥匙都在原告方，原告直至起诉之日才向我方主张租金，即使应当由我方承担租金损失，其起算时间应当从起诉之日开始计算。
被告高某某在举证期限内提交的证据有：申请一份，证明被告高某某于2010年3月22日向原告提出申请，愿意搬出门面，将门面交还原告。
经本院庭审质证，被告钟某某与被告高某某对原告证据（1）营业执照和组织机构代码证、证据（2）租赁合同及发票无异议，本院对以上两证据予以确认。但被告钟某某提出2010年的2张缴纳租金发票系被告钟某某向桂林市房地产管理局缴纳，原告对此予以认可，因此，本院确认被告钟某某已经代原告向桂林市房地产管理局缴纳租金6400元的事实。
被告钟某某对原告证据（3）通知的文件真实性无法确认，认为既然属于政府文件应当由政府加盖公章予以确认。被告高某某同意被告钟某某对此证据的异议。经审查，该文件系桂林市人民政府办公室文件，抄送市商务局。因此，市商务局应当存有该文件，而市商务局在该文件上盖章并载明：“与原件一致”。综上，本院对此证据的真实性予以确认。
被告钟某某对原告证据（4）三份房屋租赁协议的真实性无异议，但表示这三份均属于过期协议。被告高某某对此证据真实性无异议，也表示三份租房协议均已过期，本院对上述证据真实性予以确认，证明原告向桂林市住友物业有限责任公司及桂林市第四房地产管理处承租本案涉案门面，时间分别为1999年1月1日至2001年12月31日，2001年10月10日至2002年10月10日，2004年1月1日至2004年12月31日。
被告钟某某与被告高某某对原告证据（5）职工承包经营合同的真实性没有异议，本院对此证据予以确认。
被告钟某某对原告证据（6）通知的真实性予以确认，并表示确实收到了该通知，并于2009年11月20日签收了该通知。被告高某某对此证据认为与自己无关，不予认可。因该通知系原告发给被告钟某某，而被告钟某某确认了上述证据的真实性，本院对此证据予以确认。
被告高某某对被告钟某某证据（1）租赁合同予以确认，但认为是原告方锁门，与自己无关。原告表示对该合同不知情。经审查，此证据系被告高某某与被告钟某某双方自行签订的租赁合同，双方均认可该协议的真实性，本院对此证据真实性予以确认。
原告对被告钟某某证据（2）申请书予以确认，并表示于2010年3月15日收到。本院对此证据予以确认。
原告对被告高某某的证据申请书予以确认，并表示于2010年3月23日收到，本院对此证据予以确认。
在本案审理过程中，被告钟某某补充出具了2001年9月10日原告与鸿庆隆饭店、商场签订的《承包经营合同》（复印件）一份，原告对此证据不予认可，认为该协议根本没有执行过，被告高某某对此证据不予认可，表示从未见过该合同。因被告钟某某出具的该证据系复印件，且其余当事人均不予认可，因此本院对此证据不予确认。
综合对上述证据的确认及原、被告双方在庭审笔录陈述的事实，本院确认如下法律事实：桂林市X路X号东一空门面系原告向桂林市房产管理局第四房管处承租的国有直管公房门面，租金为每月3200元。原告依靠该门面的出租和转租收入来解决退休职工和内退职工养老保险和基本医疗保险问题。经2008年7月24日桂林市人民政府常务会议决定事项通知第X号文决定：“关于国营商业企业原承租直管公有非住宅相关问题，经2008年7月7日市三届人民政府第39次常务会议研究决定：1、目前对国营商业企业原承租直管公有非住宅进行改革的时机尚不成熟，市房产、商务等部门对这类房产情况进行充分调研，拿出具体的可行性方案后再议。2、在目前的管理方式下，市房产、商务等有关部门要加强对租金使用的监管，确保单位把所得租金真正用于解决国有困难商业企业职工的生活问题……”。被告钟某某系第三人公司职工，从1998年开始调到被告下属部门工作。2001年开始，被告钟某某从原告处租赁桂林市X路X号东一空门面门面经营鸿庆隆饭店。2004年，被告钟某某与被告高某某签订名为承包合同的租赁合同，将门面转租给被告高某某使用。被告高某某使用该门面作为经营场所，挂“临桂二小羊肉”的招牌经营饭店生意。经被告高某某与被告钟某某协商决定，被告高某某使用该门面期间，仍使用鸿庆隆饭店的食品卫生许可证及税务登记证，并以鸿庆隆饭店的名义缴税。原告表示于2006年左右知道两被告之间的租赁关系，但并没有对此提出异议。2006年12月7日，被告钟某某与原告签订了一份名为《职工承包经营》的合同，约定：“甲方（原告）将解放东路X号东一空门面承包给乙方（被告钟某某）使用，合同时间从2007年1月1日起至2009年12月31日止，合同期限为叁年。……乙方（被告钟某某）每月按时间向房管部门缴纳房租叁仟贰佰元；向甲方缴纳社会保险金玖仟叁佰伍拾元……乙方（被告钟某某）第二年每月上缴社会保险金玖仟玖佰捌拾元，房租叁仟贰佰元；第三年每月上缴社保金壹万零陆佰肆拾元，房租叁仟贰佰元”。2007年1月1日，被告高某某与被告钟某某签订一份《承包经营合同》，约定：“一、甲方（被告钟某某）将解放东路X号东一空承包给乙方（被告高某某）使用。二、合同期限从2007年1月1日起至2009年12月31日止，为期叁年。……四、乙方（被告高某某）每月按时间向房管部门缴纳房租3200元；向甲方（被告钟某某）缴纳社会保险金及部分投资基金合计x元，每月8日前支付……五、双方签约当日，乙方（被告高某某）向甲方交纳风险押金x元，合同期满后，如乙方无违反本合同或未造成甲方损失的，门面验收合格后，由甲方将风险金（不计利息）退还乙方。……十、承包经营门面营业执照必须是甲方名字……十三、其他规定……4、乙方（被告高某某）第二年每月上缴社保金x元，第三年每月上缴社保金x元……”。协议签订后，双方依约履行。2009年12月28日，被告钟某某要求被告高某某退出门面，被告高某某认为被告钟某某没有遵守之前让其继续经营的口头约定，双方为此发生纠纷，被告高某某将被告钟某某诉至法院（另案处理）。2010年元旦，两被告因门面关门还是由两被告哪一方继续经营的问题发生纠纷，原告亦派员到场，经公安机关出警后三方达成初步协议，决定在纠纷没有处理清楚前，门面暂由原告出面锁上，待法院处理后再另行决定。2010年1月18日，本院召集三方进行谈话，被告高某某表示不同意撤场，要求继续由其经营，并表态愿意承担门面占用费包括租金和税费。原告表示如果不产生纠纷的情况下可以同意被告高某某的意见。被告钟某某表态除非由自己经营，否则不同意开门。被告高某某认为一直都是自己在经营该门面，不同意将门面转交给被告钟某某经营。至此，三方无法就开门继续经营达成协议，遂一致同意由门面暂时停止经营，由原告将门面上锁。原告无法如期收回门面，遂提起本案诉讼。
在本案审理过程中，被告钟某某于2010年3月19日提交申请函至本院，拟搬离自己物品，将门面退还原告。被告高某某于2010年3月22日递交申请至本院，也拟搬离自己物品，将门面退还原告。2010年4月22日，原告与被告高某某、钟某某就归还门面协商时，原告与被告高某某达成协议：自被告钟某某搬出诉争门面的次日起，被告高某某愿意按每月x元的租金暂时租用诉争门面作为仓库存放物品至原告以招标形式确定该门面的实际承租人之日止，同时被告高某某自愿缴纳50万元至本院作为履行上述协议的保证金。同日，被告钟某某反悔，未能就归还门面一事与原告达成协议。2010年4月23日，原告向本院递交先予执行申请，要求将被告钟某某的在诉争门面的全部物品搬离该门面。本院作出了先予执行的裁定，限被告钟某某于2010年5月4日搬离诉争门面。被告钟某某提出了复议，本院经复议后驳回了其复议请求。2010年5月14日，被告钟某某自动履行，搬离了诉争门面。2010年5月28日，原告通过公开招标确定了该门面的承租人为被告钟某某的儿子钟某。被告高某某于2010年5月30日申请搬出诉争门面，并于2010年6月4日搬出了诉争门面，于2010年6月7日将门面钥匙归还原告。至此，诉争门面已经实际归还原告。2010年6月8日，经原告与被告高某某协商确认，被告高某某支付了2010年5月15日至2010年5月28日的租金x元给原告，本院退还了被告高某某保证金50万元。
本院认为，本案第一个争议焦点是：原告与被告钟某某、被告钟某某与被告高某某之间是租赁关系还是承包关系。被告钟某某辩称是承包关系，但从本案查明的事实来看，本案中原告与被告钟某某的合同虽然名为承包合同，但合同条款的内容是将诉争门面租赁给被告使用，并以社保金的名义收取租金，符合租赁合同的特征。因此，本院认定原告与被告钟某某之间是租赁关系而不是承包关系，双方之间的租赁合同合法有效。被告钟某某将门面转租给被告高某某使用，虽然仍用鸿庆隆饭店的名义缴税和办理工商执照，但门面挂临桂二小羊肉饭店的招牌，并实质上将空门面交付被告高某某经营临桂二小羊肉饭店，双方之间实质上也是租赁关系。虽然被告钟某某与被告高某某之间的租赁关系系转租关系，但原告从2006年开始知情且没有提出异议，因此两被告之间的转租协议有效。
本案的第二个争议焦点是：诉争门面的停租损失应当由谁承担。诉争门面的租赁权属于原告所有，原告与被告钟某某的租赁合同于2009年12月31日到期，被告钟某某应当按期将门面归还原告，但被告钟某某在使用租赁门面期间，擅自将门面转租给被告高某某，虽然被告钟某某、高某某之间的租赁合同也在2009年12月31日到期，但因为两被告之间发生纠纷而未能将门面如期归还原告。两被告均辩称由于对方的原因导致无法归还门面，但从本案查明的事实来看，租赁合同届满后，两被告均有物品存放于门面，两被告均想继续占有门面导致发生争议以致于双方均未能及时主动与原告办理任何移交门面手续，未能尽到按时清空门面并交还原告的义务。因此，两被告的上述行为造成了原告门面从2010年1月1日开始不能使用或另行租赁，其行为已构成共同侵权，双方因共同占用期间而给原告带来的损失应当由两被告承担连带赔偿责任，两被告因各自的原因占用期间则由各自根据其占用门面的时间赔偿给原告。原告要求两被告按照每月x元的市场价格承担铺面租赁损失，虽然被告钟某某将门面租赁给被告高某某的租金价格为x元/月，但不代表该价格为市场价，原告也未能另行出示证据证实该地段铺面租赁的市场价格为x元/月，仅以此认定原告的停租损失为每月x元有失偏颇。按照原告与被告钟某某合同的约定，合同到期前原告每月从被告钟某某处得到的租金为x元+3200元=x元，在原告没有其他证据证实其存在其他损失的情况下，本院认定原告因门面停租而遭受的实际损失为每月x元。
因被告高某某与原告自行达成协议，从钟某某搬出门面之日起开始租赁诉争门面作为仓库使用至原告确认该门面承租人之日止，到期后被告高某某搬出了门面并归还原告，该期间的门面租金被告高某某已经与原告结算并给付完毕。因此，原告的停租损失应当从合同到期后的2010年1月1日开始计算至被告钟某某实际搬出门面的2010年5月14日止。根据本院的先予执行裁定，被告钟某某应当于2010年5月4日前搬出诉争门面，而被告钟某某于2010年5月14日搬出门面，其中2010年5月5日至2010年5月14日停租损失共计x元×12÷365×10=4550元，是被告钟某某拖延执行生效的先予执行裁定而产生的，应当由被告钟某某个人承担。2010年1月1日至2010年5月4日的门面停租损失共计x元×4＋x元×12÷365×4=x＋1820=x元，此损失由两被告实际占用门面不归还原告而产生，应当由两被告各承担一半并连带赔偿原告，计x元。因此，被告钟某某应当赔偿原告的停租损失为x元＋4550元=x元，被告钟某某在2010年1月1日之后门面停租期间代原告向桂林市房地产管理局缴纳租金共计6400元，应在上述应付款中扣除，即被告钟某某应给付原告x-6400=x元。被告高某某应当赔偿原告的停租损失为x元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、《最高某民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告钟某某、高某某将桂林市X路X号东一空门面交还原告桂林市糖酒副食品总公司（已实际履行完毕）。
二、被告钟某某赔偿原告桂林市糖酒副食品总公司门面停租损失共计x元。
三、被告高某某赔偿原告桂林市糖酒副食品总公司门面停租损失共计x元。
四、被告钟某某与被告高某某对对方上述所负债务承担连带赔偿责任。
本案件受理费3211元（原告已预交），由原告桂林市糖酒副食品总公司承担2104元，被告钟某某承担535元，被告高某某承担572元。
上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3211元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：x，开户行：农行桂林高某支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判长陈芳
代理审判员黄某
人民陪审员王喜生
二○一○年七月二十日
书记员陆玮
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