原告上海某置业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人褚某，董事长。
委托代理人朱某，上海A（略）事务所（略）。
被告上海某房产营销策划有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人林某，总经理。
委托代理人邢某，北京市B（略）事务所（略）。
委托代理人赵某，北京市B（略）事务所（略）。
被告张某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人王某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
原告上海某置业有限公司诉被告上海某房产营销策划有限公司、张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月5日受理后，依法由审判员俞贵荣独任审判，并于2010年7月29日公开开庭审理本案。原告的委托代理人朱某，被告上海某房产营销策划有限公司的委托代理人邢某、被告张某的委托代理人王某到庭参加诉讼。后因在审限内不能审结本案，经原、被告双方一致同意并提出申请，本院继续适用简易程序审理一个月。本案现已审理终结。
原告上海某置业有限公司诉称：2008年6月30日，被告某公司擅自将产权属于原告的松江区某X号、X号、X号、X号3－X层房屋出租给被告张某使用，并签订了商铺租赁合同。事后，原告多次要求二被告停止侵权行为，将房屋返还原告，但二被告均不予理睬。原告认为，二被告的行为已严重损害了原告的合法权益，故诉请要求：1、判令二被告间于2008年6月30日签订的《商铺租赁合同》无效；2、二被告于本判决生效后七天内搬离侵占的房屋；3、二被告向原告支付自2008年12月1日起至实际搬离房屋期间的使用费（面积为4,393.01平方米，按每天每平方米1.5元计算）。
被告某公司辩称：根据其与原告间包销协议第五条第1项及第5项的约定，其对外出租商铺的行为系由原告授权，故其与被告张某之间签订的租赁合同应属有效。张某原打算在租赁房屋内注册设立公司，但因其与原告间存在包销商铺合同纠纷未了结，致使张某始终未进场，商铺租赁合同实际未履行，房屋始终在原告控制中，故不存在其与张某返还房屋、支付使用费的事实依据。
被告张某辩称：鉴于被告某公司与原告某公司间存在包销商铺的合同关系，其才与某公司签订了商铺租赁合同，并向某公司支付了10万元定金，租赁合同应属有效。但原告拒绝向其提供办理营业执照所需的相关材料，故其实际并未进场使用商铺，合同未实际履行,其不应支付使用费。
经审理查明：2008年6月30日，二被告签订商铺租赁合同一份，约定由被告某公司将座落于上海市松江区某89、90、106、X号3－X层合计4,393.01平方米的商铺出租给被告张某，租期自2008年7月1日起至2016年6月30日止，其中自2008年7月1日至2008年12月31日为免租期。八年租金合计为23,898,413元。合同另对其它相关租赁事宜也作了约定。该合同签订后，因原告拒绝向被告张某提供办理营业执照所需的房产等相关证明材料，故该租赁合同实际并未履行，被告某公司也未将房屋交付被告张某。
另查明，本案所涉商铺所在的某商业休闲购物步行街系由原告投资开发的休闲购物中心，2007年8月2日，原告与上海某农贸市场经营管理有限公司（以下简称:农贸公司）签订商品房包销协议书，约定由原告将该休闲中心尚未销售的包括本案所涉商铺在内的约69,000平方米商铺由农贸公司包销。包销期限为458天，自本协议生效之日起算。协议第五条第1项约定，农贸公司有权自主决定对外销售价格，并采取相应的宣传、推广措施；第5项约定，包销期内，如农贸公司采取免费出租该楼盘部分房屋形式吸引客户的，租赁期限不得超过本协议所约定的包销期限。协议另对其它相关包销事宜均作了约定。2007年10月22日，某公司与某公司及农贸公司签订三方协议，约定自该日起某公司同意农贸公司将上述包销协议中尚未履行完毕的义务及尚未享受的权利全部转让给某公司。该三方协议生效后，商品房包销协议双方主体转变为某公司与某公司。后因某公司未在包销期内完成包销义务，某公司遂向本院提起诉讼，该案审理中某公司表示包销期限同意顺延26天，本院审理后于2008年11月4日作出（2008）松民三（民）初字第X号民事判决书，判决解除了某公司与某公司间包销协议，后经上海市第一中级人民法院二审于2009年4月17日判决维持了本院的该项判决。
以上事实，《商铺租赁合同》、房屋状况及产权人信息、商品房包销协议、一审民事判决书、二审民事判决书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
根据原告某公司与某公司之间包销协议第五条第5项的约定，被告某公司可以在包销期内出租商铺，但必须满足二个条件，一为免费出租以达到吸引客户之目的，二为租赁期限不得超过包销期限。根据包销协议约定的458天包销期限及原告同意顺延的28天，被告某公司向被告张某出租商铺的期限不应超过2008年12月。然被告某公司与张某签订的商铺租赁合同，既约定巨额的租金，又约定了八年的租赁期限，显然违反了包销协议第五条第5项的二项限制条件，也违反了相关法律规定，故应当认定为无效。但由于被告某公司并未向被告张某交付租赁房屋，该租赁合同实际并未履行，原告也未提供证据证明二被告实际占有房屋及致其遭受损失的事实，故原告要求被告某公司、张某返还房屋并支付使用费，没有事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，判决如下：
一、确认被告上海某房产营销策划有限公司与被告张某于2008年6月30日签订的《商铺租赁合同》无效；
二、驳回原告上海某置业有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费160元，减半收取80元，由原告上海某置业有限公司负担40元（已付），被告上海某房产营销策划有限公司、张某负担40元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员俞贵荣
书记员苏晓星
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