上诉人（一审被告）金碧辉煌大厦业主委员会
住所：昆明市X路X街X号金碧辉煌大厦X楼。
负责人马某某，主任。
委托代理人晏明和、刘某甲，云南云誉律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（一审原告）云南荧屏广告传播有限责任公司
住所：昆明市X路X号X幢X楼。
法定代表人赵某某，董事长。
委托代理人李仕勇、刘某乙，云南道成律师事务所律师，特别授权代理。
一审被告昆明思创达广告策划有限公司
住所：昆明市X街X号金碧辉煌大厦第五层。
法定代表人卢某某，董事长。
委托代理人杨某，该公司工作人员，特别授权代理。
上诉人金碧辉煌大厦业主委员会（以下简称：金碧辉煌业委会）因与被上诉人云南荧屏广告传播有限责任公司（以下简称：荧屏公司）、一审被告昆明思创达广告策划有限公司（以下简称：思创达公司）租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2008）五法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年1月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审人民法院确认以下事实：2007年4月17日，荧屏公司与金碧辉煌业委会签订租赁协议一份，约定将昆明市X路X街X号“金碧辉煌”大厦外墙的约定广告位租赁给荧屏公司，合作期限为两年，自2007年5月1日至2009年4月30日止。由荧屏公司统一办理广告设置证。合同约定的广告位总面积年租金为人民币x元（以下均为人民币）。金碧辉煌业委会承诺须拥有该协议项下租赁媒体的业主代表决策权，且该协议的签订及履行均已得到业主的同意，或者现未得到但一定会得到书面同意。荧屏公司承诺负责办理广告牌的质检、安检及政府审批设置各类延期审批手续，所产生的费用均由荧屏公司承担。荧屏公司与金碧辉煌业委会之间任何一方违约，守约方有权单方终止本协议，同时违约方须支付x元的违约金给守约方。2007年7月2日，荧屏公司与昆明曙光男科医院签订户外广告发布合同一份，约定由荧屏公司为昆明曙光男科医院在金碧辉煌外墙正大门A位发布昆明曙光男科医院形象广告。2007年9月29日，荧屏公司与云南省药物研究所制药厂签订解除协议一份，约定解除双方之间于2007年6月13日签订的《户外广告发布合同》，由荧屏公司在昆明市X路免费为云南省药物研究所制药厂发布两个月产品形象广告，发布费用为每月x元。2007年10月22日，金碧辉煌业委会与思创达公司签订金碧辉煌大厦楼体广告位租赁合同一份，约定将金碧辉煌大厦墙体广告位租赁给思创达公司，时间从2007年9月1日至2007年12月31日止，租金为x.7元。2007年11月30日，荧屏公司向五华区人民法院起诉。庭审中，金碧辉煌业委会表示，由于业主不同意将本案涉及到的广告位租赁给荧屏公司，故无法履行双方之间于2007年4月17日签订的租赁协议，无法将广告位交付给荧屏公司。荧屏公司在庭审中认为因广告位尚未交付，故不具备办理广告设置证的条件，荧屏公司无法办理广告设置证。为此，荧屏公司诉至法院，请求判令：由金碧辉煌业委会、思创达公司赔偿违约金人民币x元，直接经济损失x元。
根据以上确认的事实，一审人民法院认为，首先，根据法律的相关规定，金碧辉煌业委会可以作为其他组织以自己的名义参加民事诉讼，其具有民事诉讼主体资格。其次，根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同并履行业主大会赋予的其他职责。故业主委员会可以代表业主作出与物业管理有关的决定，业主委员会可以进行与物业管理有关的民事活动。本案中，金碧辉煌业委会与荧屏公司签订广告位租赁合同系金碧辉煌业委会所从事的与物业管理有关的民事活动，金碧辉煌业委会具有与荧屏公司签订租赁合同的主体资格，该合同并未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同。金碧辉煌业委会未按合同约定向荧屏公司交付租赁物，违反了合同的约定，应承担相应的民事责任。关于金碧辉煌业委会所主张的其没有业主授权，合同未履行且无效的抗辩主张，一审法院认为，金碧辉煌业委会在签订合同时已经承诺其拥有该协议项下租赁媒体的业主代表决策权，荧屏公司有理由相信金碧辉煌业委会拥有该协议项下租赁媒体的业主代表决策权，金碧辉煌业委会实际未取得该协议项下租赁媒体的业主代表决策权的事实不能对抗荧屏公司，故金碧辉煌业委会的该抗辩理由不能得到支持。本案中，荧屏公司要求金碧辉煌业委会承担违约责任的方式系支付违约金并赔偿损失。关于荧屏公司主张的违约金，一审法院认为，荧屏公司、金碧辉煌业委会在合同中约定的违约金为x元，该违约金并未过分高于金碧辉煌业委会违约给荧屏公司造成的损失，予以支持。关于荧屏公司主张的直接经济损失，根据相关的规定，发布户外媒体广告必须有相应的广告设置证，本案中，荧屏公司在未办理好广告设置证的情况下就与其他单位签订户外广告发布合同，即使金碧辉煌业委会将广告位交付给荧屏公司，荧屏公司在无广告设置证的情况下依然无法为其客户发布广告，故荧屏公司在本案中主张的直接经济损失并非是因金碧辉煌业委会的违约行为所造成的，金碧辉煌业委会不应承担赔偿责任。关于荧屏公司要求金碧辉煌业委会、思创达公司承担连带责任的主张，一审法院认为，荧屏公司要求思创达公司承担连带责任的主张并无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、第六十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第四十条和《物业管理条例》第十五条之规定，判决如下：
一、由被告金碧辉煌大厦业主委员会于本判决生效后十日内向原告云南荧屏广告传播有限责任公司支付违约金x元；
二、驳回原告云南荧屏广告传播有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费3300元由被告金碧辉煌大厦业主委员会负担2200元，由荧屏公司云南荧屏广告传播有限责任公司负担1100元。
一审判决宣判后，金碧辉煌业委会不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一项；依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：上诉人作为业主选举的社会组织，在未经业主授权同意且未经业主追认的情况下，根据我国《合同法》第五十二条、国务院《物业管理条例》第十一条的规定，上诉人与被上诉人2007年4月11日签订的租赁协议应属无效协议，自始没有任何法律约束力。一审法院把上诉人对外处分业主的权利来自业主授权同意，错误的理解为一般的“表见代理”，从而有了一审判决书“原告有理由相信被告金碧辉煌业委会拥有该协议项下租赁媒体的业主决策权”这一错误的评述和认定。依据双方签署的协议条款来看，上诉人与被上诉人签订的租赁合同并未生效，对于未生效的协议，上诉人不应承担违约责任。根据双方签订的租赁协议第三条第一款约定，协议生效的要件为租赁物的交付并经双方确认，退一步说如果上诉人与被上诉人签订的租赁协议成立并生效，依据上述约定，只要上诉人交付了租赁物就不构成违约，而何时提供租赁物则以上诉人交付媒体时间为准。一审中，经被上诉人申请，一审法院调取的两份接处警登记表，结合被上诉人对法院调取的证据质证来看，实际上被上诉人已经使用了租赁物，至于在使用过程中其在租赁物上挂上广告后，被思创达公司拆除，那是被上诉人与思创达公司另外的法律关系，这一点也能与上诉人一审庭审后取得的新证据“三方协议”相互吻合。因此无论从上诉人与被上诉人签订的租赁协议的成立、效力、履行等各方面分析，上诉人均不应承担任何违约责任。假设上诉人违约成立并承担违约责任，一审法院判决上诉人承担违约金10万元畸高，被上诉人自始未向上诉人交纳过租金，在签订协议就已经明白无业主同意，协议无法履行，仍约定高额违约金。上诉人在协议签订第二天即2007年4月12日，就将向业主是否同意出租广告意见表回复，送达了被上诉人，可以说在距双方签订协议不足24小时，被上诉人就已经明知合同不能履行，仍单方对外签订发布广告合同，其目的不言而喻。违约金的设置依据立法本意属补偿性质，而非惩罚性质。上诉人即使违约也属于预期违约，而不是实际违约。上诉人认为被上诉人在本案中也存在过错，一审法院判决上诉人承担10万元违约金，显失公平。
被上诉人荧屏公司答辩称：本案并不存在《合同法》第五十二条的规定情形之一，诉争协议合法有效，上诉人在一审中也没有提出本条理由。从主体上看，根据最高人民法院[2002]民立他字第X号解释的规定，业主委员会符合“其他组织”条件，可以自己名义提起诉讼。从权利能力看，根据《物业管理条例》第十五条第（五）项的规定，业主委员会有权履行被赋予的职责；而根据金碧辉煌大厦“业主大会议事规则”的规定，上诉人有权就物业的共用部份的经营部对外签订租赁协议。上诉人与思创达公司签订的租赁合同，上诉人还分两次收取了租金，可见，上诉人对外签订及履行租赁合同并无障碍，上诉人称其无权与荧屏公司签订合同，是狡辩。根据诉争协议第十条第3项的约定“本协议一经双方签订即生效”，而生效的合同受法律保护，任何一方不得擅自解除。上诉理由第二条认为“租赁合同并未生效”，是没有法律常识的、明显违背法律的观点。诉争协议履行过程中，因思创达公司原因造成被上诉人无法履行合同，依据《合同法》第一百二十一条的规定，应由上诉人承担责任。上诉人提出四点上诉理由，前三点均坚持自己没有违约，不应当承担违约责任。但第四点与前三项上诉理由截然相反。请求法庭要求上诉人对自己的上诉理由进行选择，排除自相矛盾的逻辑错误。
一审被告思创达公司答辩称：本案与其无任何联系，请求维持一审对其不承担责任的判决。
二审中，上诉人金碧辉煌业委会新提交了《户外广告单位申请》一份，《三方协议》五份，欲证明被上诉人至今未取得广告设置证，被上诉人已经实际使用租赁物。质证后，被上诉人认可申请及加盖被上诉人公章的二份《三方协议》的真实性，但认为不能证明上诉人的观点，《三方协议》并未生效。对没有被上诉人签章的三份《三方协议》的真实性不予认可。一审被告思创达公司认为本案与其无关，不发表质证意见。
本院认为，上诉人新提交的《三方协议》未经协议各方当事人有效签章，协议的成立及履行存有争议，本院依法不予采纳作为本案定案证据。上诉人新提交的《户外广告单位申请》的真实性经被上诉人质证认可，但审核该申请的内容，其不具备上诉人主张证明力，不能证实上诉人按约履行交付租赁物，被上诉人实际使用租赁物，本院对上诉人据此提出的证明观点不予采纳。因该证据材料与本案的争议事实认定没有直接关联，本院不予采纳。
二审中，各方当事人一致认可，荧屏公司与金碧辉煌业委会签订《租赁协议》的时间为2007年4月11日，本院审核该合同的签订时间，一审法院对此认定为2007年4月17日确属有误，本院予以纠正。上诉人对一审判决认定被上诉人与案外人签订广告发布合同的事实不予认可，一审判决对此的认定有被上诉人提供的有效证据证实，上诉人不能提供反驳证据，其异议主张不能成立。一审判决认定事实清楚有据，本院依法予以确认。
根据案件事实，并归纳各方当事人的诉辩主张及理由，本案争议的焦点是：一、上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》的效力；二、上诉人是否向被上诉人交付了租赁物三、赔偿责任如何承担
就第一项争议焦点，本院认为：上诉人与被上诉人协商一致签订的《租赁协议》，该协议体现合同双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同自双方签署后依法成立，该合同明确规定，协议经双方签订即生效，该约定符合《中华人民共和国合同法》对合同生效的法律规定，该合同自成立时合法生效，合同对双方当事人具有法律约束力。上诉人针对合同的效力提出合同无效、合同未生效未履行的主张自相矛盾，在二审审理中，上诉人明确其主张合同未生效，但其该主张因缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
就第二项争议焦点，本院认为：上诉人及被上诉人签订的《租赁协议》对双方具有法律约束力，双方当事人应严格依照合同履行。按照合同的规定，上诉人负有交付租赁广告位给被上诉人，并保证无任何第三方业主或权利人就租赁物主张任何权利。被上诉人起诉主张上诉人未按约履行合同义务，向被上诉人交付租赁物，上诉人对其合同履行事实负有举证责任，但上诉人不能提交充分有效的证据证实其合同义务的履行，对此应承担举证不能的法律后果。根据本案在广告位移交过程中与一审被告发生权利争议，以及上诉人在合同期内另行签订租赁合同，将双方租赁标的另行租赁给一审被告的案件事实，上诉人未按约交付租赁标的，且租赁标的存在权利争议，上诉人在原租赁合同履行期内另行与他人签订租赁合同的违约事实清楚有据，本院对此予以确认。
就第三项争议焦点，本院认为：上诉人违反合同，依法应就其违约行为承担违约责任。被上诉人针对上诉人的违约赔偿责任承担既提出违约金赔偿，又提出损失赔偿于法无据，上诉人无权就同一违约行为获得双重赔偿。本案中，被上诉人并未支付任何租金，被上诉人主张上诉人的违约行为给其造成x元经济损失，该损失系被上诉人在未申办到广告设置证即对外签订广告发布合同而导致，被上诉人对自身的商业运作未尽到足够的谨慎，就此形成损失，被上诉人也有一定责任。鉴于违约金的主要功能为损失补偿，并兼具相应的惩罚功能，本院审核本案租赁合同的签订、履行事实以及损失情况，被上诉人的实际损失和合同约定的x元违约金赔偿数额差距较大，上诉人也为此向人民法院提出调整的请求，本院酌情予以调减由上诉人承担违约赔偿x元。一审被告不是本案租赁合同的合同当事人，被上诉人向其主张违约赔偿责任没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审人民法院认定事实清楚，判决驳回上诉人双重损失赔偿以及上诉人向一审被告的诉讼请求，适用法律正确，故本院对一审判决第二项予以维持。鉴于本案案情，本院依法对一审裁判的违约赔偿金予以调减，故对一审判决第一项予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、撤销昆明市五华区人民法院（2008）五法民三初字第X号民事判决第一项，即“由被告金碧辉煌大厦业主委员会于本判决生效后十日内向原告云南荧屏广告传播有限责任公司支付违约金人民币x元。”改判为“由金碧辉煌大厦业主委员会于本判决生效之日起十日内向云南荧屏广告传播有限责任公司支付违约金x元。”
二、维持昆明市五华区人民法院（2008）五法民三初字第X号民事判决第二项，即“驳回原告云南荧屏广告传播有限责任公司的其他诉讼请求。”
一、二审案件受理费合计6600元由金碧辉煌大厦业主委员会承担60%，即3960元，由云南荧屏广告传播有限责任公司承担40%，即2640元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判长曾蕙菁
代理审判员冯辉
代理审判员车林恒
二○○九年四月一日
书记员徐国倚
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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