上诉人（一审被告）昆明佳佳灵房地产经纪有限公司
住所：昆明市X街X—X号二层。
法定代表人王某某，董事长。
委托代理人李荣仙，云南世达律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（一审原告）宁某某，男，X年X月X日出生，汉族，昆明市人，现住（略），身份证号码：x。
被上诉人（一审原告）齐某某，女，X年X月X日出生，汉族，昆明市人，住（略）（与宁某某系母子关系）身份证号码：x。
两被上诉人共同委托代理人刘英，云南云电阳光律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人昆明佳佳灵房地产经纪有限公司（以下简称：佳佳灵公司）因与被上诉人宁某某、齐某某其他合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年1月7日受理后，依法组成合议庭于2009年2月12日公开开庭审理了本案，上诉人佳佳灵公司委托代理人李荣仙、被上诉人齐某某及被上诉人宁某某、齐某某共同委托代理人刘英到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下事实：2007年10月15日，宁某某、齐某某与佳佳灵公司约定购房中介事项，并按佳佳灵公司要求支付了人民币x元（以下均为人民币）的定金，预定购买“金岸春天”X幢X单元X号房屋。2007年10月30日，佳佳灵公司提供盖有“云南筑友房地产开发有限公司”印章的《商品房购销合同》让宁某某、齐某某签署。按佳佳灵公司要求，宁某某、齐某某向其支付了购房首付款x元、转让费x元。收款后，佳佳灵公司向宁某某、齐某某提供了盖有“云南筑友房地产开发有限公司财务专用章”的购房首付款发票。2008年1月10日，佳佳灵公司向宁某某、齐某某收取了中介服务费9712元，并向宁某某、齐某某出具了等额发票。佳佳灵公司向宁某某、齐某某提供了记载有相应信息的《商品房买卖合同登记备案表》。本案涉及的“金岸春天”楼盘房屋系在不同的分店由佳佳灵公司提供中介服务，系多名业务员经手办理，属于佳佳灵公司的公司行为。佳佳灵公司经手“金岸春天”业务的经办人员均证明佳佳灵公司为销售“金岸春天”的楼盘制作了统一规划，交易过程全部在公司进行，交易费用由公司收取，不存在任何某人销售“金岸春天”的情况。2008年4月15日，“金岸春天”开盘，宁某某、齐某某所购买的房屋正在售楼部销售。开发商筑友公司从未委托过任何某介公司销售房屋。2008年7月12日，佳佳灵公司出具一份情况说明，载明：2008年7月12日“金岸春天”买方多位客户到公司要求与董事长见面。经过协商，公司特作出承诺于2008年7月18日前主动与客户联系，并见面详谈有关事宜。2008年7月19日，佳佳灵公司法定代表人王某某出具一份情况说明，载明：购买“金岸春天”的客户与佳佳灵公司约定于2008年7月24日早上10点，在佳佳灵公司总部进行协商，并针对客户提出的要求，对如何某偿，何某赔偿作明确答复，而无论员工雍某是否涉及犯罪。赵东与雍某等人涉嫌合同诈骗犯罪已经被昆明市公安局西山分局采取了强制措施。2008年7月31日，宁某某、齐某某诉至法院，请求判令佳佳灵公司返还中介费9712元、购房首付款x元、转让费x元，共计x元，并由佳佳灵公司支付上述款项自2007年10月29日起至还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
还查明：昆明市公安局西山分局对赵东等人涉嫌合同诈骗犯罪立案侦查后确认盖有“云南筑友房地产开发有限公司财务章”的收款发票及盖有“云南筑友房地产开发有限公司”公章的合同、印件均为虚假的，不是云南筑友房地产开发有限公司加盖的，而是犯罪嫌疑人赵东等人私刻的。
根据以上确认的事实，一审法院认为：1、佳佳灵公司主张佳佳灵公司的员工雍某利用佳佳灵公司的名义进行合同诈骗行为，现雍某等人涉嫌合同诈骗已被公安机关采取了相关的强制措施，法院现在应当中止审理本案，待刑事案件审理终结后再行审理本案。因刑事案件的处理不影响本案民事审判的结果，一审法院认为不应当中止本案的审理，故佳佳灵公司的此主张一审法院不予支持。2、佳佳灵公司对其员工的职务行为是否应该承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，即“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人是有代理权的，该代理行为有效”，表见代理成立后，被代理人应受无权代理人与相对人实施的民事法律行为的拘束。本案中宁某某、齐某某购买“金岸春天”X幢X单元X号房屋的所有手续都是在佳佳灵公司的经营场所进行的，是由佳佳灵公司的员工办理的，杨治国、何某、雍某等人均为佳佳灵公司的高级管理人员，其行为均是代理公司的行为。且相关单据上面均有佳佳灵公司的专用印章，宁某某、齐某某有充分的理由相信自己实际上是与佳佳灵公司在进行相关的民事行为。佳佳灵公司对于宁某某、齐某某购买“金岸春天”楼盘一事实际上是知情的。“金岸春天”楼盘的销售并非只是单独的佳佳灵公司员工的个人行为，佳佳灵公司职工的行为已经构成表见代理，佳佳灵公司应当承担由此产生的相应的民事责任。3、宁某某、齐某某委托佳佳灵公司提供向筑友公司订立商品房买卖合同的服务。佳佳灵公司实际上已经无法履行该合同，故应当返还宁某某、齐某某支付的相关购房款项以及中介费，并且根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，佳佳灵公司未促成合同成立，不得要求支付报酬。宁某某、齐某某要求佳佳灵公司返还中介费9712元、购房首付款x元、转让费x元，共计x元的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。佳佳灵公司于2008年7月19日的情况说明中确认自己公司在此次销售过程中并未向消费者提供真实、可靠的信息。佳佳灵公司的这一肯定表示了宁某某、齐某某与佳佳灵公司双方的买卖房屋的居间合同实际已经不可能履行。因合同的不能履行，从此时起，佳佳灵公司应当退还宁某某、齐某某购房的款项及中介费用，佳佳灵公司未及时退还宁某某、齐某某上述费用已经构成了不当得利行为。佳佳灵公司应当支付宁某某、齐某某自其应当归还宁某某、齐某某购房款项以及中介费之日（即2008年7月19日）起至还款之日止该笔款项的可得利息，按银行的同期贷款利率计算。宁某某、齐某某要求佳佳灵公司支付2008年7月19日起至还款之日止该笔款项按中国人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求一审法院予以支持。4、筑友公司不是合同相对人，案件的处理结果与其无利害关系，因此，关于佳佳灵公司认为遗漏当事人筑友公司的主张于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告昆明佳佳灵房地产经纪有限公司于判决生效之日起5日内退还原告宁某某、齐某某中介费9712元、购房首付款x元、转让费x元，共计x元；并支付上述款项自2008年7月19日起计算至判决确认的自动履行期届满之日止的中国人民银行同期贷款利率的利息。
案件受理费4352元，减半收取2176元，由被告昆明佳佳灵房地产经纪有限公司承担。
一审判决宣判后，上诉人佳佳灵公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决，驳回被上诉人宁某某、齐某某除退还中介费9712元以外的其他诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一、一审认定事实有误。上诉人除收取过被上诉人的中介费9712元，向其出具过收款收据外，并未收取过被上诉人的其他任何某项，也没有向被上诉人提供过《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》及首付款发票。上诉人只应向被上诉人退还中介费9712元。一审庭审中雍某的证言可以证明“交易费由公司收取”这一认定是错误的，该认定没有证据证实。二、雍某的行为不构成表见代理。被上诉人为什么不把款项交到佳佳灵公司财务部，非要将款项交给雍某个人而且拿到的收条却是以雍某个人名义签收的白条若排除被上诉人与雍某恶意串通的可能，那就是被上诉人有明显过错。三、一审认定上诉人不当得利是错误的。上诉人并未收取过被上诉人的定金、首付款、转让费，不存在不当得利的问题。四、一审程序错误。本案已涉及刑事犯罪，应当移交刑事审判庭一并审理，并且本案遗漏了筑友公司、昆明市产权交易中心职工以及雍某等涉嫌合同诈骗的人员为案件当事人。
被上诉人宁某某、齐某某答辩称：上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、被上诉人与上诉人建立了居间合同关系。定金、首付款、转让费等费用的支付，《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》、首付款发票的提供，都是在上诉人的营业场所按照上诉人的指令进行，所进行的中介服务行为属于上诉人的法人行为。虽然定金、首付款、转让费均是雍某出具的收条，但是雍某是代表上诉人所为，作为被上诉人来说是不知晓上诉人财务管理制度的。二、本案不存在“先刑后民”的问题。被上诉人主张上诉人应当承担民事责任的依据是双方之间的居间合同关系。赵东、雍某等人是否涉嫌合同诈骗不影响案件的审理。三、本案没有遗漏必要的当事人。被上诉人在本案中主张的是合同权利，任何某三方的参加诉讼均不能改变对合同双方权利义务关系的认定，故不存在其他当事人应当参加诉讼的问题。
二审中，宁某某、齐某某向本院提交佳佳灵公司于2008年7月24日出具的《关于对金岸春天花园商品房购房受骗人的答复》一份，欲证明佳佳灵公司尚未向其退款。
经质证，佳佳灵公司对该证据真实性没有异议，但主张该份证据不能证明款项应由其退还。因双方当事人对该证据的真实性均无异议，本院予以采信。
对于一审法院确认的事实，佳佳灵公司提出部分异议，认为其没有收到过宁某某、齐某某的定金x元、首付款x元、转让费x元，也没有向宁某某、齐某某提供过《商品房购销合同》以及筑友公司的首付款发票。公司员工的个人行为不属于公司行为，没有证据证实交易费是由佳佳灵公司收取。宁某某、齐某某对一审认定事实没有异议。双方当事人对一审确认事实均无异议的部分，本院予以确认。
本院认为：一审确认“本案涉及的‘金岸春天’楼盘房屋系在不同的分店由佳佳灵公司提供中介服务，由多名业务员经手办理，交易过程全部在公司进行，交易费用由公司收取，属于佳佳灵公司的行为。”等事实，有宁某某、齐某某的陈述、佳佳灵公司收款收据、“金岸春天”业务的经办人员证言、佳佳灵公司出具情况说明等证据证明。佳佳灵公司提出异议，但在一审、二审中均没有提交足以推翻上述事实的证据。雍某在一审中出具的证言是“款都转到了公司指定的账户，是卖方和公司领导商量同意指定的账户”，并没有佳佳灵公司所称“是卖房人叫我收的，存在卖房人指定的账户里”的表述，佳佳灵公司据此否认“交易费由公司收取”没有依据。本案中，宁某某、齐某某通过佳佳灵公司的中介服务购买“金岸春天”的房屋，所交纳的定金、首付款、转让费等均是由佳佳灵公司员工收取，《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》及首付款发票等也是由其员工提供给宁某某、齐某某。佳佳灵公司员工的行为是履行职务的行为，由此产生的法律后果应由佳佳灵公司承担。因此，佳佳灵公司关于其没有收到过宁某某、齐某某的定金、首付款、转让费等费用，也没有向宁某某、齐某某提供过《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》及首付款发票，上述款项的收取，合同、备案表及发票的提供均属于其员工个人行为的主张不能成立。对于佳佳灵公司认为按照公司的规定房款应存入佳佳灵指定银行账号，本院认为，宁某某、齐某某的付款皆是按照佳佳灵公司员工的指示而为，佳佳灵公司员工的行为代表公司。至于佳佳灵公司员工个人出具收条是否符合公司的规定，属于该公司的内部管理问题，不得对抗善意第三人。综上所述，佳佳灵公司对一审确认事实提出的上述异议不能成立，本院不予支持。2007年10月30日宁某某、齐某某支付的购房首付款金额为x元而非x元，一审对认定有误，本院予以纠正。
一审法院确认事实，除经本院二审查明宁某某、齐某某于2007年10月30日支付了购房首付款x元外，其他事实与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。二审中，本院补充确认以下事实：佳佳灵公司在2006年8月9日出版的《大观周刊》上刊登广告，广告语为“能在佳佳灵受‘骗’那是您的福气”，“佳佳灵承诺：我若错，包赔偿”。
另外经本院二审查明，昆明市公安局西山分局侦查终结后，认为赵东、雍某等人涉嫌合同诈骗犯罪，移送昆明市西山区人民检察院审查起诉。昆明市西山区人民检察院经审查，因证据不足撤销了对雍某等人的指控，并将赵东列为合同诈骗罪的刑事被告人向昆明市西山区人民法院提起公诉。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、本案的民事纠纷与刑事案件是否可以分开审理本案是否遗漏了当事人二、佳佳灵公司是否应向宁某某、齐某某退还除中介费9712元以外的其他购房款项并赔偿损失
针对争议焦点一，本院认为：赵东涉嫌合同诈骗犯罪所应承担的法律责任与佳佳灵公司基于合同所应承担的民事责任属于不同的法律关系，对赵东涉嫌合同诈骗犯罪的处理不影响对本案民事争议的审理。云南筑友房地产开发有限公司、昆明市产权交易中心员工均以及雍某等人不是本案诉争合同的当事人，其是否应承担法律责任、应承担何某法律责任不属于本案审理范围，亦不影响本案中对佳佳灵公司应否承担民事责任的审理。因此，佳佳灵公司关于本案应移交刑事审判庭一并审理以及遗漏当事人的主张不能成立，本院不予支持。
针对争议焦点二，本院认为：宁某某、齐某某通过佳佳灵公司的中介服务购买“金岸春天”的房屋，并委托佳佳灵公司将代为收取的购房款项交给开发商筑友公司，双方之间建立的合同关系合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，佳佳灵公司未尽到对房源真实性的审核义务，致使其与宁某某、齐某某之间的合同客观上已无法履行，应向宁某某、齐某某承担违约责任。佳佳灵公司在其向社会公开发布的广告中称“能在佳佳灵受‘骗’那是您的福气”、“佳佳灵承诺：我若错，包赔偿”，亦应兑现其对公众作出的承诺。因佳佳灵公司与宁某某、齐某某之间的合同客观上已无法履行，佳佳灵公司受宁某某、齐某某委托代为收取的购房款项应退还宁某某、齐某某，所收取的中介费9712元也应当退还。对于佳佳灵公司主张其只应向宁某某、齐某某退还收取过的中介费9712元，定金、首付款、转让费等均为其员工个人收取，不应由其退还。本院认为，佳佳灵公司员工向宁某某、齐某某收取定金、首付款、转让费等均系履行职务的行为，由此产生的法律后果应由佳佳灵公司承担，佳佳灵公司的主张不能成立。一审认为佳佳灵公司员工的行为构成表见代理系对法律理解适用有误，本院予以纠正。此外，一审对宁某某、齐某某诉讼请求的金额计算有误，本院予以更正。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立。一审认定的主要事实清楚，所作判决结果正确，本院予以维持。但一审对宁某某、齐某某诉讼请求的金额计算有误，本院予以更正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
变更原判决为：昆明佳佳灵房地产经纪有限公司于本判决生效之日起5日内退还宁某某、齐某某中介费9712元、购房首付款x元、转让费x元，共计x元；并支付上述款项自2008年7月19日起计算至本判决确认的自动履行期届满之日止的中国人民银行同期贷款利率的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案上诉费4352元由上诉人昆明佳佳灵房地产经纪有限承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判长付锡勇
代理审判员冯辉
代理审判员车林恒
二〇〇九年四月二十四日
书记员吴亚萍
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