原告云南国泰航空旅行社有限公司。住所地：昆明市X路X号碧鸡饭店。
法定代表人肖某某，董事长。
特别授权诉讼代理人杨昆、苏盛云，云南东陆律师事务所律师。
被告昆明汉京商务咨询服务有限公司。住所地：昆明市高新区X路X号。
法定代表人黄某某，董事长。
一般授权诉讼代理人白兰，该公司职员。
特别授权诉讼代理人董丹敏，云南海合律师事务所律师。
原告云南国泰航空旅行社有限公司（以下简称“国泰公司”）诉被告昆明汉京商务咨询服务有限公司（以下简称“汉京公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2007年11月7日受理后，依法组成合议庭，于2008年2月1日公开开庭进行了审理。原告国泰公司的诉讼代理人杨昆，被告汉京公司的诉讼代理人白兰、董丹敏，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告国泰公司起诉称：原、被告双方于2006年4月25日签订《铺面租赁合同》，约定原告出租位于昆明市官渡区X路X号一楼铺面给被告，租赁期为五年，自2006年6月20日起至2011年6月20日止。依约被告应于2007年6月1日前支付2007年6月至2008年5月的租金46万元，但被告至今拒不支付租金，其行为已构成违约，依双方合同约定应向原告支付20万元的违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告：一、继续履行双方签订的《铺面租赁合同》；二、支付2007年6月至2008年5月的租金46万元；三、支付违约金20万元；四、承担本案诉讼费用。
被告汉京公司答辩称：根据城市房屋租赁管理办法及相关法律规定，未取得房屋所有权证的房屋是违法建筑，不得出租，汉京公司没有继续支付第二年的租金，是因为汉京公司行使了合同法规定的抗辩权，请求驳回原告的诉讼请求，解除双方的租赁合同。
原告国泰公司针对其所主张的事实、理由，提交如下证据材料：
1、《昆明市集体房产所有证》、《国有土地使用证》，欲证实国泰公司自房屋所有权人处取得合法的使用权；
2、证明，欲证实国泰公司具体合法的分租权；
3、铺面租赁合同，欲证实双方约定租期为五年，租金为每年46万元；
4、出租房屋平面图，欲证实双方当时共同测量面积为684.62平方米；
5、房屋建筑面积测量报告，欲证实出租房屋建筑面积为701.92平方米，套内面积为692.93平方米；
6、接收城市规划检查通知书，欲证实因汉京公司擅自装修及改建行为，致使昆明市规划局向国泰公司下发通知；
7、承诺书，欲证实房屋所有权人昆明碧鸡商贸有限公司向原告承诺保证其对租赁房屋的合法使用；
8、邀请函，欲证实汉京公司租赁场地后于2007年1月27日开业；
9、汉京公司2007年5月28日的函件，欲证实汉京公司开业后至2007年5月28日仍未向国泰公司支付租金；
10、汉京公司2007年5月31日的函件，欲证实2007年5月31日汉京公司的业务仍在正常进行，但未向原告支付租金。
经质证，被告汉京公司除对证据5的真实性不认可外，对其余证据的真实性没有异议，但认为不能证明对方观点。
被告汉京公司针对其答辩理由，向本院提交如下证据材料：
1、双方签订的租赁合同，欲证实汉京公司在国泰公司保证房屋合法使用的情况下与其订立了房屋租赁合同；
2、租金发票及押金收据，欲证实汉京公司按照合同约定，支付了全部租金和押金，履行了合同的全部义务；
3、昆明市规划局下发的《接受调查通知书》，欲证实汉京公司得知其租赁的房屋可能为非法建筑；
4、汉京公司向国泰公司所发的多份函件，欲证实汉京公司得知其所租赁的房屋可能为非法建筑后感到受欺骗，经营活动受到影响；
5、国泰公司提供的《房屋产权证》及附图，欲证实汉京公司得知其所租赁的房屋大约有一半为非法建筑后，感到被欺骗，决定暂停经营；
6、《承诺书》，欲证实汉京公司在国泰公司书面承诺的情况下，又开始使用该房屋；
7、昆明市规划局再一次向汉京公司直接下发的《接受调查通知书》，欲证实汉京公司再一次感到被骗，并受到行政当局的调查，汉京公司被迫关闭大门，停止经营；
8、租赁房屋照片，欲证实国泰公司出租给汉京公司的房屋大多为非法建筑物；
9、《门面装修许可证》，欲证实行政主管部门下发的《接受调查通知书》是针对房屋建筑，而非门面装修；
10、汉京公司装修房屋的费用及其他直接损失的证据，欲证实汉京公司投入的房屋装修费、广告费、职工工资及购买设备费。
经质证，原告国泰公司除对证据10的真实性有异议，不予认可外，对其余证据的真实性没有异议，但认为不能证明对方观点。
通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，双方当事人对证据材料真实性没有异议的部分，本院对之作为诉讼证据予以确认，是否能证明各自主张，需综合全案事实加以确认。对于国泰公司提供的证据5，因没有提供测量机构测量时具备相关测绘资质的证明材料，汉京公司也不予认可，本院对其证明力不予采信；对于汉京公司的证据10，因系汉京公司对外行为产生，其中的广告费、职工工资、及购买设备费与本案的处理不具有关联性，装修费用因在汉京公司另案起诉国泰公司中已经由法院委托有资质的评估机构予以评估，因此，对汉京公司的证据10，本院不作为本案诉讼证据加以确认。
综合庭审和质证，本院确认以下案件事实：
2004年9月1日，昆明碧鸡商贸有限公司将其所有的环城东路X号碧鸡饭店一楼至七楼的房屋出租给国泰公司，国泰公司同时取得一楼至七楼的分租权。2006年4月25日，国泰公司与汉京公司签订《铺面租赁合同》，将国泰公司拥有房屋租赁权的碧鸡饭店一楼铺面出租给汉京公司使用，双方约定出租的房屋面积为684平方米，租期为5年，自2006年6月20日起至2011年6月20日止，年租金为46万元，租金为1年一付，第一期租金于2006年5月20日前付清，以后的租金应于前期已交付租金的租赁期届满之前20天支付，先付后住，租金以现金或支票方式支付，活动期为三天，三天后，每逾期一天，则国泰公司有权按月租金的0.5％收取滞纳金，如超过15天，则视为汉京公司违约，国泰公司有权收回房屋，并追究汉京公司的违约责任，为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，双方同意本合同的保证金为x元整，汉京公司应于合同签订时付清保证金，租赁期满后，汉京公司交还房屋及设施，并付清所付费用后，国泰公司退还保证金，未经国泰公司同意，汉京公司不能改变所租赁房屋的结构装修，在征得国泰公司书面同意后，装修费用及投资款由汉京公司自理，双方在租赁合同中还就其他有关租赁事宜作了约定。
合同订立后，国泰公司将租赁房屋移交给汉京公司，汉京公司向国泰公司支付了x元的保证金，2006年5月12日，国泰公司开具发票给汉京公司，确认收到46万元的租金。汉京公司接收房屋后，对租赁物进行了装修，装修过程中，2006年6月10日，昆明市规划局向国泰公司发出《接受城市规划检查通知书》，内容为：你公司在环城东路X号建设的装饰及扩建工程，要求于2006年7月10日前，携带有关用地及建设许可手续到我局接受规划检查。2006年6月26日，昆明市官渡区城市管理局向为汉京公司装修本案争议房屋和场地的邹来龙颁发了《昆明市官渡区户外门头招牌设置、门面装修许可证》。2006年7月18日，租赁房屋的所有权人昆明碧鸡商贸有限公司向国泰公司出具了《承诺书》，保证国泰公司在合同租期内对场地的合法正常使用，否则视为昆明碧鸡商贸有限公司违约。同年7月27日，国泰公司向汉京公司出具《承诺书》，承诺在合同期内保证汉京公司场地的合法正常使用，否则视为国泰公司违约。2007年1月1日，昆明碧鸡商贸有限公司出具《证明》，证明国泰公司具有环城东路X号碧鸡饭店一楼至七楼的分租权。房屋装修后，汉京公司于2007年1月27日开业经营。2007年4月30日，汉京公司致函国泰公司，认为租赁房屋系临时建筑，并就此提出了解决方案，内容包括：1、如果国泰公司能拿出保证在租期五年内不被拆除的政府书面证明，汉京公司将继续履行合同；2、如果国泰公司不能拿出保证在租期五年内不被拆除的政府书面证明，则在被拆除的6个月以内赔偿装修款，广告费及一切经费的书面保证书或收取扣除临时建筑以外的场地租金；3、……。同日，汉京公司再次致函国泰公司，主要内容为：汉京公司通过有关部门了解到，租赁房屋不是临时建筑而是违法建筑，一旦查出，必须拆除，所以双方没有协商余地，要求国泰公司于2007年5月底，赔偿汉京公司投入的装修款，一切经费及已经支付的租金。5月28日，汉京公司致函国泰公司，内容为：如果国泰公司能对所出租场地，拿出合法证明的书面材料，汉京公司将支付租金，望国泰公司于2007年5月30日之前给予答复。5月31日，汉京公司致函国泰公司，抗议国泰公司将汉京公司锅炉房门锁死。就合同履行中出现的相关问题，汉京公司还向昆明市监察局作了反映。2007年6月18日，昆明市规划局向汉京公司下发了《接受城市规划检查通知书》，因环城东路X号的装修及临时搭建工程，要求汉京公司于2007年6月22日前，携带有关用地及建设许可手续到规划局接受规划检查。因第二年租金交付期限届至，汉京公司未付租金，双方发生争议，国泰公司提起了本案诉讼。争议发生后，汉京公司已停止经营，并将设备搬离租赁房屋，现租赁物的钥匙仍由汉京公司保管。
本院认为，双方之间订立的租赁合同是当事人真实意思一致的表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，故该协议依法成立并有效。合同生效后，即对双方当事人具有约束力，国泰公司负有转移租赁物给汉京公司使用的义务，汉京公司负有按合同约定给付租金的义务。实际履行过程中，国泰公司将租赁物交付汉京公司，汉京公司按约支付了保证金及第一年的租金，对租赁物进行了装修投入后于2007年1月27日开始营业。第二年租金交付期限届至时，国泰公司向汉京公司要求支付租金。因国泰公司和汉京公司先后收到了昆明市规划局要求就汉京公司的装修及扩建工程接受规划检查的通知，汉京公司认为所承租的房屋可能为临时建筑或违章建筑，在没有得到租赁房屋建设的合法证明材料前，其享有合同履行的抗辩权，得拒绝支付第二年的租金，双方就此发生争议，国泰公司将汉京公司诉至法院，要求支付第二年的租金。本院认为，汉京公司是否享有合同履行的抗辩权是本案的争议焦点。根据双方租赁合同的约定，汉京公司先付后住，即汉京公司应当先交租金，再使用房屋，汉京公司作为应当先履行义务的一方当事人，依法只能行使不安抗辩权，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中汉京公司在昆明市规划局的通知书下发后，产生了对租赁房屋合法性的怀疑，由此以自己的行动采取了中止合同履行的措施，根据其接到的规划检查通知以及了解的情况，汉京公司有正当理由认为租赁房屋存有被拆除的风险，合同可能无法继续履行而导致汉京公司的权益进一步受损，虽然并无有权部门对租赁物的合法与否明确具体的态度，但出租方国泰公司不能提交相关的证明文件或者合法的建设手续以排除汉京公司对租赁物合法性产生的合理怀疑，就此汉京公司已通知国泰公司并多次要求国泰公司提供租赁物合法性的证明文件，表明只要国泰提供证明文件就支付租金的意愿，综合本案的实际情况，国泰公司的上述行为导致租赁物存有被拆除而使合同无法继续履行的可能性，国泰公司有可能丧失继续履行提供租赁物给汉京公司使用这一主要债务能力的情形，汉京公司的行为符合行使不安抗辩权的条件，其拒付第二年的租金并非是不愿交纳租金，而是在预防因情况变化可能导致其权益进一步受损的情况下行使了不安抗辩权。同时，汉京公司也以多次发函的形式履行了通知的义务，在合理期限内，国泰公司仍未能提供适当的担保，依照《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”汉京公司有权解除合同，并已另案起诉要求解除合同，故本案中国泰公司要求继续履行合同的主张依法不能成立，本院不予支持。因拒付第二年的租金并非汉京公司的违约行为所致，故国泰公司要求汉京公司承担违约责任的主张缺乏法律依据，本院亦不予支持。根据庭审查明的事实，虽然汉京公司搬离租赁房屋，但钥匙仍由汉京公司在保管，其间租赁房屋并未由国泰公司收回在使用，始终处于汉京公司的控制和管领下，因此，根据公平原则，汉京公司即使要解除合同，仍然应当参照合同约定的租金标准支付其占用期间的房屋占用费，即国泰公司请求汉京公司支付租赁物占用期间的费用，于法有据，本院予以支持，具体数额应当参照租金标准计至汉京公司实际将房屋交还之日，按合同约定房屋年租金是46万元，每日占用费为1260.27元。
综上所述，双方在租赁合同履行期间，汉京公司依法行使了不安抗辩权，并据此享有了解除合同的权利，国泰公司要求继续履行合同的主张不能成立。同时，因汉京公司并无违约情形，其拒付租金有合法的抗辩事由，国泰公司要求汉京公司承担违约责任的主张，本院不予采纳。虽然汉京公司无需承担违约责任，但仍应当根据其占用租赁房屋的期间参照合同约定的租金标准向国泰公司支付房屋占用费。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告昆明汉京商务咨询服务有限公司于判决生效后十日内支付原告云南国泰航空旅行社有限公司自2007年6月21日起至房屋实际交还之日止的占用费（按每日占用费1260.27元计算）；
二、驳回原告云南国泰航空旅行社有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费8200元、保全费2920元，共计x元，由原告云南国泰航空旅行社有限公司负担40%，即4448元；由被告昆明汉京商务咨询服务有限公司负担60%，即6672元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。
审判长褚晓云
代理审判员黄某
代理审判员杨茜
二○○八年三月十八日
书记员申开勇
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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