湖北省高级人民法院
民事判决书
(2000)鄂民终字第X号
上诉人(原审被告)湖北恒天房地产开发有限公司(以下简称恒天公司)，住所地湖北省武汉市X区X路X号怡东大厦X楼。
法定代表人陈某，该公司总经理。
委托代理人陶慧泉、莫某某，湖北东方舟律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)武汉帮华实业发展股份有限公司(以下简称帮华公司)，住所地湖北省武汉市X区X路X号。
法定代表人万某，该公司董事长。
委托代理人陈某枫、汪某某，湖北珞珈律师事务所律师。
原审被告武汉武建集团富强股份有限公司(以下简称富强公司)，住所地湖北省武汉市X区X路X号。
法定代表人张某，该公司董事长。
委托代理人李某，该公司职员。
委托代理人解石，湖北范本律师事务所律师。
上诉人恒天公司因预售商品房合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院(2000)武民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，1998年6月23日，帮华公司(原武汉帮华工贸发展有限公司)与恒天公司签订一份《武汉市商品房购销合同》。合同约定，甲方(即恒天公司)以合资的方式取得位于湖北省武汉市X区X乡X村编号为WP-94-024地块的土地使用权(占地面积（略）平方米)。规划用途为综合商住小区，暂定名“恒富苑小区”。乙方(即帮华公司)向甲方购买商品房建筑面积（略）平方米(第1a栋、第2a栋、第2c栋)，上述面积为甲方暂测面积，如暂测面积与房地产权登记机关实际测定的面积有差异，以房地产权登记机关实际测定面积为准。房屋单价为每平方米700元(人民币，下同)，房屋售价1050万某。乙方于1998年6月25日前支付全部房款的85．7％，计900万某，其余房款在办完房屋权属登记手续之日起10日内付清。乙方如逾期付款，甲方有权追究违约利息，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际付款之日止，月利息按10％计算，逾期超过20天乙方按累计应付款的10％向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方于1998年10月20日前将经验收合格的房屋交乙方使用。如甲方逾期交房，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，月利息在1个月内按20‰利率计算，逾期超过3个月，甲方按乙方累计已付款的30％向乙方支付违约金，合同继续履行。该合同还规定了有关质量、保修等事项。该合同亦经公证机关予以公证。翌日，恒天公司、帮华公司与案外人湖北科泰技术实业有限公司(以下简称科泰公司)签订一份《协议》。该协议的主要内容为：“甲方(即恒天公司)与丙方(即科泰公司)于1997年11月4日订立购买“恒富苑小区”合同终止，丙方预交定金500万某整的债权转给乙方(即帮华公司)。”订立协议后，帮华公司于当年6月24日、7月28日、12月2日向恒天公司陆续交付购房款240万某、160万某、60万某以及债权500万某，共计已付购房款960万某。恒天公司则至今未予交房，故引起诉讼。
原判另认定，1994年10月20日，富强公司与恒天公司签订一份《开发项目转让协议书》，协议约定，甲方(即富强公司)将其所有的位于武汉市X区X乡X村WP-94-024地块的开发项目转让给乙方(即恒天公司)。该项目转让费总金额为850万某整等。订立协议后，恒天公司向富强公司给付项目转让费800万某，富强公司即将该地块交付恒天公司开发。该地块的转让手续亦经土地管理部门办理。
1999年4月26日，武汉帮华工贸发展有限公司经武汉市工商行政管理局批准变更为武汉帮华实业发展股份有限公司。
原判认为，帮华公司与恒天公司所订立的武汉市商品房购销合同系双方当事人的真实意思表示，且该合同的内容亦未违反法律规定，该合同系有效合同。订立合同后，帮华公司履行了合同约定的义务，而恒天公司则未按合同约定的期限交房，故应承担逾期交房的违约责任。恒天公司辩称双方所争议的事实名为购房实为贷款，其证据不足，不予支持。富强公司将其所有的位于湖北省武汉市X区X乡X村WP-94-024地块的“恒富苑小区”房屋开发项目转让给恒天公司，双方之转让关系业已成立。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十六条、第五十七条、第八十七条、第一百一十二条的规定判决：一、帮华公司与恒天公司于1998年6月23日订立的武汉市商品房购销合同有效，双方继续履行；二、恒天公司于本判决生效之日起15日内向帮华公司偿付违约金288万某整；三、驳回帮华公司的其他诉讼请求。案件受理费（略）元，诉讼保全费（略）元均由恒天公司负担。
宣判后，恒天公司不服，向本院提起上诉称：双方当事人所签商品房购销合同系无效合同。(1)购房合同的出售方恒天公司不具备从事商品房预售经营的主体资格。恒天公司未取得该开发项目的土地使用权证、建设规划许可证、预售许可证等，也未报有关部门备案。(2)恒天公司与帮华公司之间预售商品房的行为，实质为企业间的非法借贷，是以“合法形式掩盖非法目的”，该行为依法应属无效，人民法院应按照无效合同的原则处理本案。
帮华公司口头答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
富强公司口头答辩称：我方转让该项目给恒天公司，办理了相关手续，故恒天公司与帮华公司之间的纠纷与我方无关。
二审期间，恒天公司向本院提交四组证据，要求法院组织质证，以证明恒天公司与帮华公司之间是借款关系，而非商品房预售关系。
第一组证据：1997年11月恒天公司、富强公司与科泰公司之间签订的购房协议和返优协议，证明“恒富苑小区”房屋已于1997年11月通过上述协议转让给科泰公司。
第二组证据：恒天公司在武汉市X区工商业联合会会员互助会(下称互助会)的136万某的活期存款凭条、对帮华公司开出的160万某的购房款收据及陈某华(帮华公司原法定代表人)对23万某利息扣除的说明。
第三组证据：陈某华给葛青(恒天公司原法定代表人)的一封信，此信称：“陈某华拿出1000万某支持你(指葛青)，借出来的钱只用在施工队伍上，结果二三百万某偿还债务，一二百万某挪作他用”。
第四组证据：恒天公司的会计黄靖华出具的关于帮华公司与恒天公司之间款项的性质和用途的说明，一张金额为2万某的付款凭证，表明帮华公司对恒天公司的款项用途予以控制。
帮华公司对恒天公司提交的上述证据发表如下质证意见：除第四组证据中对恒天公司会计黄靖华的证言有异议外，对其他证据的真实性不持异议。但认为上述证据均不能有效证明恒天公司与帮华公司之间系借款关系而非商品房预售关系。
富强公司认为恒天公司提交的上述证据所要证明的对象与其无关，故不发表质证意见。
本院认为，恒天公司提交的上述证据不能充分证明其与帮华公司之间系借款关系，故上述证据本院不予采信。1．1998年6月23日，恒天公司与帮华公司签订的商品房预售合同，以及恒天公司、帮华公司、科泰公司于次日签订的三方协议，已经终止了恒天公司与科泰公司的购房关系，形成了帮华公司与恒天公司之间的购房关系；2．第二、三组证据与其证明对象之间缺乏关联性，且不能形成完整的证据链有效证明恒天公司与帮华公司之间存在借款关系；3．因黄靖华系恒天公司职员，与恒天公司有利害关系，其对履行职务行为所作的说明，又无其他有效证据佐证，故不予采信。
帮华公司提交如下证据，要求法院组织质证并予认证：
互助会2000年1月31日出具的“关于帮华公司在我会贷款及资金流向的说明”，证明帮华公司与互助会之间存在借款关系。
恒天公司对该份证据表示异议，认为帮华公司原法定代表人与互助会的原法定代表人均为陈某华，互助会与帮华公司之间有特殊关系，该证据的效力不能认定。
富强公司未发表质证意见。
本院认为，互助会与帮华公司系两个不同的单位，虽然原法定代表人均为陈某华，但该互助会出具的证明与本案其他证据之间相互印证，故此证据本院予以采信。
根据二审期间各方当事人的举证、质证、对案件事实的陈某，本院确认：
一审查明的事实属实。
二审另查明，“恒富苑小区”项目具备土地使用权证、建设规划许可证、施工许可证。1998年4月8日，富强公司办理了商品房预售许可证。一审期间，富强公司于2000年7月将该项目的土地使用权证过户给恒天公司，并代恒天公司垫付过户手续费及契税合计（略）元。恒天公司未依法办理该项目其他许可证的变更手续。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点为1998年6月23日恒天公司与帮华公司签订的商品房购销合同的效力。即恒天公司未依法办理商品房预售许可证等变更手续进行商品房预售的行为是否无效；恒天公司与帮华公司之间的商品房预售行为是否“名为商品房预售，实为企业间非法借贷”。
一、关于恒天公司未依法办理商品房预售许可证等变更手续进行商品房预售的行为是否无效的问题
恒天公司认为，从双方当事人所签订的商品房预售合同的形式要件上看，合同不具有法律效力。“恒富苑小区”项目是由富强公司与恒天公司联合开发的，《商品房预售许可证》上记载的也是富强公司，恒天公司并未取得房地产管理部门授予的售房资格，根据《城市商品房预售管理办法》第九条的规定，未取得商品房预售许可证的不得进行商品房预售，恒天公司不具备签订售房合同的主体资格，所进行的商品房预售行为应认定为无效。
帮华公司认为，双方当事人所签订的商品房预售合同有效。理由是：1．本案合同所涉标的物“恒富苑小区”，原为富强公司的在建项目，1998年4月8日前，均办理了土地使用权证、建设规划许可证、商品房预售许可证和施工许可证。而且，1994年10月20日，富强公司与恒天公司之间签订了《开发项目转让协议书》，根据该协议书的约定，富强公司将“恒富苑小区”的开发项目整体转让给恒天公司，并收取恒天公司的项目转让费800万某。一审期间，富强公司亦将“恒富苑小区”的土地使用权证过户到恒天公司名下。因此，恒天公司作为土地使用权人，相应证照应全部变更至该公司名下，该公司售房没有法律障碍。2．恒天公司以其没有商品房预售许可证为由，主张1998年6月23日恒天公司与帮华公司签订的商品房预售合同无效，于法无据。依据1994年《商品房预售管理办法》(以下简称《办法》)第十三条的规定，没有办理商品房预售许可证的，责令补办手续，而不是作无效处理。同时，根据该《办法》第六条的规定，申办和变更商品房预售许可证是恒天公司的义务。恒天公司以其违反法定义务的事由而主张合同无效，不应受法律保护。
本院认为，本案所涉“恒富苑小区”项目已办理了土地使用权证、建设规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证，该项目符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，具备商品房预售条件。富强公司将该项目整体转让给恒天公司后，亦在本案一审期间将土地使用权证变更登记在恒天公司名下。恒天公司应当及时办理相关许可证的变更手续。现恒天公司怠于办理其他许可证的变更手续，该办不办、能办不办，并以此为由主张其与帮华公司签订的商品房预售合同无效，违反了诚实信用的原则，系故意规避法律的行为。因此，恒天公司未办理相关变更手续，不能成为其与帮华公司所签商品房预售合同无效的法定理由。
二、关于恒天公司与帮华公司之间签订的合同是否“名为商品房预售，实为企业间非法借贷”的问题
恒天公司认为，双方所签购房合同名为购房，实为借贷，系以合法形式掩盖非法目的，依法应属无效。首先，恒天公司签订合同的真实意思是借款建房，按合同约定，房价为每平方米700元，这个价格连建房成本都不够，恒天公司做如此亏本的买卖，其目的就是向互助会借款建房。其次，从恒天公司开给帮华公司的收据来看，其共开出四张收据计960万某，而实际上恒天公司并未收到上述任何一笔钱，全部款项均在互助会为其设立的编号为（略）的帐号上，并且进入到该帐上的存款全都扣取了利息，如果是向恒天公司交购房款，何来扣息之说。再次，从恒天公司会计黄靖华对财务帐所作的说明来看，恒天公司就是向帮华公司(实际是互助会)高息借款。根据我国有关金融法规，非金融机构无权发放贷款，因此才有当事人双方以购房款为名，由帮华公司代替互助会签订的购房合同。依合同法的相关规定，该合同属以合法形式掩盖非法目的的合同，应为无效。
帮华公司认为，其依约支付购房款960万某是客观事实，恒天公司主张双方所签合同“名为购房实为借款”证据不足。(1)帮华公司先后分四次向恒天公司支付了960万某的购房款，有恒天公司开出的购房款收据及经恒天公司的工作人员签字认可的付款凭证为据。(2)帮华公司与恒天公司之间，除了购房合同之外，没有借款合同，更没有约定借款用途、利率、还款方式和期限的任何证据；且恒天公司开出的四份收据及其认可的四份付款凭证，均载明是购房款。
本院认为，恒天公司与帮华公司之间所签订的合同为商品房预售合同而非借款合同。(1)该合同对所预售的商品房的地段、面积、房价、付款期限及交房时间、违约责任等作了明确的约定，且购房方帮华公司已按合同约定履行了义务。因此，该合同是一份从形式要件到实质要件均已具备的商品房预售合同。(2)帮华公司分四次支付了共计960万某的购房款，恒天公司分别开出了四份收款收据，收据上均载明为购房款；恒天公司的经办人员亦在四份相应的付款凭证上签字认可。(3)恒天公司以其中一次收款收据为160万某，而存款凭条为136万某，主张帮华公司扣除了利息差，双方名为购房实为借款的理由不能成立。首先，存款凭条不是证明双方债权债务关系的直接证据，其证明力低于收款收据及付款凭证；其次，2000年元月31日，互助会向法院出具的“关于帮华公司在我会贷款及资金流向的说明”载明，帮华公司与互助会之间一直存在借款关系，帮华公司从互助会借款160万某时，互助会从中扣除了近23万某的借款利息。对此，互助会与帮华公司并无异议。恒天公司主张帮华公司只支付了136万某的购房款而恒天公司开出了160万某的收据证据不足。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。恒天公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元由湖北恒天房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长李某菊
审判员李某汉
代理审判员梅咏明
二○○一年一月九日
书记员严浩
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