陈某某与天津市平河实业发展有限公司租赁合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:（2004）东民初字第1399号

原告（反诉被告）陈某某，男，X年X月X日生，汉族，天津市展示设计工程公司顾问，住天津市河西区宾水道X号紫金花园2座15EF

委托代理人翁子熹，轩昂律师事务所律师

委托代理人梁长泰，世杰律师事务所律师

被告（反诉原告）天津市平河实业发展有限公司，住所地天津市河东区X路X号

法定代表人董某某，董某长

委托代理人赵建华，依法律师事务所律师

原告（反诉被告）陈某某与被告（反诉原告）天津市平河实业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2004年5月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈某某及其委托代理人翁子熹、梁长泰，被告（反诉原告）的法定代表人董某某、委托代理人赵建华到庭参加了诉讼。现已审理终结。

原告（反诉被告）诉称：2002年6月17日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）开办的天津市平河装饰城（以下简称平河装饰城）签订租赁《合同书》一份，同年10月18日又签订《修改补充协议》一份。合同约定：平河装饰城向原告（反诉被告）出租“平河装饰城”综合厅，使用面积2500平方米，每月租金x元，租期10年，自2002年7月20日起至2012年8月9日止。合同约定了被告（反诉原告）因重建、扩建、场地规划等造成原告（反诉被告）经营损失的赔偿方式。《租赁合同书》和《修改补充协议》签订后，原告（反诉被告）正常履行。2003年11月9日，被告（反诉原告）擅自拆毁原告（反诉被告）按合同约定出资设置的位于家装市场一侧建筑上方的广某某。被告（反诉原告）在对装饰城建筑施工期间，又长时间堵塞原告（反诉被告）经营场所的通道和大门。2004年1月6日，原告（反诉被告）接到被告（反诉原告）交给的一份“关于拖欠租金及限期搬迁事宜”的律师函。2004年1月14日被告（反诉原告）停止向原告（反诉被告）租赁的经营大厅供电，并强行查封经营大厅的电闸箱。2004年2月1日被告（反诉原告）将原告（反诉被告）的经营大厅封锁，使原告（反诉被告）无法履行租赁《合同书》和《修改补充协议》。继而被告（反诉原告）采取暴力方式，对原告（反诉被告）租赁的经营大厅内货物、用品强行迁移，至2004年3月21日经营大厅内经营设备设施全部拆毁。现原告（反诉被告）起诉要求：1.判令被告（反诉原告）继续履行与原告（反诉被告）签订的租赁《合同书》及《修改补充协议》；2.判令被告（反诉原告）支付和赔偿原告（反诉被告）违某金x元及经济损失x元，共计x元；3.诉讼费由被告（反诉原告）承某。此外要求法院依法驳回被告（反诉原告）的反诉请求。

原告（反诉被告）提供如下证据：

1．合同书1份（复印件）；

2．修改补充协议1份（复印件）；

3．原告（反诉被告）致平河装饰城及被告（反诉原告）法定代表人的信函3份，特快专递邮件详情单、挂号函件收据及被告（反诉原告）工作人员出具的收条各1份（复印件）；

4．关于拖欠租金及限期搬迁事宜的律师函1份（复印件）；

5．照片23张；

6．收据17份（复印件）；

7．天津市澳林工贸有限公司、天津市津西宏达木器厂、天津市东丽区睦隆家具厂、天津市宝坻区三环木器厂出具的证明4份；

8．王树娟、贾淑萍出具的证明2份（复印件）；

9．喷绘费等收据及制作协议11份（复印件）、天津市展示设计工程公司出具的证明1份；

10．广某费收据、发票、收条61份及天津广某电视报6份（复印件）；

11．蝶桥家具市场展位认购书、协议27份（复印件）；

12．建筑装饰工程（预）算书2份、协议书2份；

13．工程款收据4份（复印件）；

14．装修改造工程杂项材料费收据、收条、发票、支出证明、商品明细单、送货单、发货清单、出库单等70份（复印件）；

15．平河装饰城出具的通知2份；

16．天津市历史博物馆出具的证明1份；

17．天津市军胜家具厂、特爱思床垫厂、天津市北辰区青春家具厂、腾飞木器厂、天津市西青区禄达家具厂、天津市东方天饰沙发厂、天津市富丽家具厂出具的证明7份；

18．原告（反诉被告）申请本院调取的证据：接处警情况登记表4份（复印件）。

被告（反诉原告）答辩并反诉称：2002年6月17日平河装饰城与原告（反诉被告）以蝶桥家具超市的名义签订平河装饰城综合厅租用合同。合同约定原告（反诉被告）应于2002年按每月x元交付租金，2003年按每月x元交付租金，2004年按每月x元交付租金。原、被告双方又于2002年10月18日签订“修改补充协议”，自2002年10月10日起租金改为每月x元。同时约定“……乙方在合同期内如违某单方终止合同，违某补偿金为10万元整”。合同履行后，原告（反诉被告）屡次违某，欠付租金，截止2004年1月14日欠付租金x元，至今又欠付x元租金。被告（反诉原告）多次催要均未果。由于原告（反诉被告）的违某行为，导致双方租赁合同解除，因此，原告（反诉被告）依法应给付欠付被告（反诉原告）租金x元，并应按补充协议的有关约定承某x元的违某金。

同时，被告（反诉原告）不应承某原告（反诉被告）在本诉中请求的违某金和赔偿损失的责任：

1．被告（反诉原告）不应承某x元的违某金。按合同第十七条约定：“甲方因重建、扩建、场地规划等造成乙方经营损失的，应按实际投入损失的百分之一百五十赔付乙方损失”。首先，这一规定以实际投入的150％追究违某责任，违某合同法的规定，属无效条款。其次，被告（反诉原告）并未因重建、扩建场地给原告（反诉被告）造成经营损失，故不应承某违某责任。再次，原告（反诉被告）没有有效证据证实其实际投入的损失，故要求赔偿没有事实、证据和法律依据。

2．被告（反诉原告）不承某原告（反诉被告）的经济损失x元。首先原告（反诉被告）不存在违某行为，本案合同的解除完全是因为原告（反诉被告）的欠租不付违某行为所导致，责任应由原告（反诉被告）承某，被告（反诉原告）不承某任何责任。其次，原告（反诉被告）提出x元的经济损失没有事实和证据证实，不应予以赔偿。

3．被告（反诉原告）并未擅自拆毁原告（反诉被告）广某某，原告（反诉被告）也并未提供有效证据证明其广某某的实际损失，故被告（反诉原告）不承某责任。

此外，原、被告双方的租赁合同已经解除，不存在原告（反诉被告）要求继续租赁的条件和可能。

综上：1.请求驳回原告（反诉被告）的本诉请求，判令原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）租金x元；2.判令原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）违某金x元；3.本案全部诉讼费均由原告（反诉被告）负担。

庭审中，被告（反诉原告）变更租金数额，只要求原告（反诉被告）支付2004年1月16日之前所欠租金；另外，承某被告（反诉原告）于2004年1月6日给原告（反诉被告）所发关于拖欠租金及限期搬迁事宜的律师函中所主张的租金数额计算有误。

被告（反诉原告）提供如下证据：

1．企业法人营业执照1份（复印件）；

2．市场登记证1份（复印件）；

3．合同书1份；

4．修改补充协议1份；

5．限期改正通知书及行政处罚决定书各1份；

6．关于拖欠租金及限期搬迁事宜的律师函1份（复印件）；

7．原告（反诉被告）工作人员王道平的信函1份；

8．平河装饰城2004年1月14日的通知1份；

9．平河装饰城2004年1月14日的通知1份，含原告（反诉被告）答复内容；

10．被告（反诉原告）申请调取的证据：（2004）东民初字第X号卷宗材料一册。

经审理查明：平河装饰城系由被告（反诉原告）开办的市场，2002年6月17日被告（反诉原告）以平河装饰城的名义与原告（反诉被告）签订《合同书》，合同约定：被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出租平河装饰城综合厅，使用面积2500平方米，原告（反诉被告）对该综合厅享有二次出租经营权。原告（反诉被告）承某平河装饰城综合厅作为主办家具展销使用，有权自主招商引资。承某期限10年，自2002年7月20日起至2012年8月9日止。租金的计缴方式为2002年度每月租金x元，2003年度每月租金x元，2004年度每月租金x元，2005年至2012年每月租金x元。计租时间自2002年8月10日始，租金的支付期限为自合同签订之日始原告（反诉被告）于15日内支付x元作为保证金，正常的租金交纳时间为每月5日支付当月租金；被告（反诉原告）承某自收到原告（反诉被告）首期预付租金后，即于平河装饰城发布于广某、电视、报纸、公交车体等广某宣传上，分别于各媒体的下一个发布期始，无偿加入“蝶桥家具超市”之广某宣传内容作为被告（反诉原告）提供给原告（反诉被告）的常年服务项目。此外，被告（反诉原告）还无偿为原告（反诉被告）提供位于家装市场一侧建筑上方，平河装饰城广某旁约200平方米广某位，其制作及发布费用均由原告（反诉被告）自行承某。综合厅内部及综合厅南、西、北三侧建筑墙面的广某位由原告（反诉被告）自主支配使用。违某责任方面双方约定：原告（反诉被告）逾期交纳租金，需由被告（反诉原告）按同期中国人民银行贷款的最高利息的双倍计缴滞纳金，连续逾期超过两个月，按违某处理；被告（反诉原告）因重建、扩建、场地规划等造成原告（反诉被告）经营损失的，应按实际投入损失的150％赔付原告（反诉被告）损失；合同任何一方单方解除合同，必须在两个月前提出书面声明，除需向另一方支付两个月的租金以作补偿外，如被告（反诉原告）单方解除合同，还需参照前述150％的赔付约定赔付原告（反诉被告）的相关损失；由于装饰城经营的原因造成装饰城承某人走失超过三分之一以上，原告（反诉被告）有权要求被告（反诉原告）作出相应的经济补偿或无责终止合同。2002年10月18日，被告（反诉原告）又以平河装饰城名义与原告（反诉被告）签订《修改补充协议》，协议约定：1.被告（反诉原告）于工商企业登记之经营范围内增加“组办家具展销”一项；原告（反诉被告）作为该项经营业务的租赁承某人，不再单独办理有关企业登记等相关手续。2.家具展销厅的全名为“平河装饰城蝶桥家具市场”。3.自2002年10月10日起，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳的租金费用改为每月x元；有关原告（反诉被告）租用部分的工商行政市场管理、税务、公安、消防等各项费用支出，均由被告（反诉原告）承某。4.被告（反诉原告）无偿为原告（反诉被告）提供位于洁具超市屋顶现“平河装饰城”广某某，设立“平河装饰城蝶桥家具市场”广某画面及圆厅朝世纪大道一面广某位一处（面积不超过50平方米）。5.原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付的租金自2005年10月起每年递增百分之三，原告（反诉被告）在合同期内如违某单方终止合同，违某补偿金为x元。6.原、被告双方于2002年6月17日签订的合同书中如与该修改补充协议冲突，以该修改补充协议条款为准。7.该协议作为双方2002年6月17日所签订合同的附属合同，其有效期与原合同相等。

合同签订后，原告（反诉被告）进入场地进行经营。2002年7月15日及2002年8月29日原告（反诉被告）分别与天津市青龙建筑安装工程公司第九分公司签订工程协议书，对其所承某家具市场展厅进行一期及二期改造工程，分别支付工程款x元及x元。另外，原告（反诉被告）因装修改造工程还花费各种材料费用x元。后原告（反诉被告）陆续与天津市澳林工贸有限公司等签订展位认购书及协议书27份，将蝶桥家具市场展位出租，每月实收租金合计x元。原告（反诉被告）租赁经营期间，因制作广某路牌及广某条幅花费x元，在报刊及各种媒体上发布广某花费x元。

2003年10月，被告（反诉原告）出现阻碍蝶桥家具市场展厅出入，影响原告（反诉被告）及租赁商户经营的行为。2003年11月9日被告（反诉原告）将原告（反诉被告）依照合同设立的蝶桥家具市场大型广某某拆掉。2003年12月27日、12月31日、2004年1月2日原告（反诉被告）三次致函被告（反诉原告），就被告（反诉原告）阻碍原告（反诉被告）经营及拆落广某某一事与被告（反诉原告）进行交涉。2004年1月6日被告（反诉原告）交原告（反诉被告）律师函一封，内容为：截止2003年12月，原告（反诉被告）共拖欠被告（反诉原告）租金x元，要求原告（反诉被告）：1.于2003年1月15日前偿还所欠租金；2.于2003年1月15日前从现在承某的地方整体搬迁完毕。如原告（反诉被告）不能满足上述请求，将提起诉讼，其诉讼请求为偿还前欠款项及解除合同，并承某相关费用。2004年1月14日被告（反诉原告）又书面通知原告（反诉被告）速来交齐租金，租金数额为x元。原告（反诉被告）对此回复被告（反诉原告）：1.对其2004年1月6日律师函作出解释；2.以书面方式对原告（反诉被告）2003年12月27日、2003年12月31日致被告（反诉原告）函作出答复；3.依照双方所签合同约定处理。2004年1月16日原告（反诉被告）向本院递交诉状，起诉平河装饰城。2004年2月1日被告（反诉原告）将原告（反诉被告）租赁经营的家具市场展厅强行查封。后被告（反诉原告）工作人员数次强行进入原告（反诉被告）租赁经营的家具展厅拆毁厅内设施，陆续拉走厅内物品，至2004年3月21日将原告（反诉被告）租赁经营的家具展厅内的经营设备设施全部拆毁。期间，原告（反诉被告）工作人员就被告（反诉原告）工作人员的行为多次与其发生争执，原告（反诉被告）工作人员分别于2004年2月1日、3月20日、3月28日四次报警。并于2004年3月19日就被告（反诉原告）的行为向法院递交了紧急情况反映。后因原告（反诉被告）所诉平河装饰城不具备独立法人资格且无其名下资产及营业执照，作为诉讼主体不适格，本院于2004年4月7日以（2004）东民初字第X号民事裁定书裁定驳回原告（反诉被告）起诉。

原告（反诉被告）租赁经营期间于2002年7月30日向被告（反诉原告）交纳保证金x元，自2002年8月至2003年12月共向被告（反诉原告）交纳租金x元。自2004年1月原告（反诉被告）未再向被告（反诉原告）交纳租金。期间，原告（反诉被告）交纳租金的日期未完全按照合同的约定，而被告（反诉原告）对原告（反诉被告）所交租金均已接受，当时未表异议。

另查，由于被告（反诉原告）阻碍原告（反诉被告）及租赁商户经营等行为造成家具展厅承某商户自2003年10月陆续撤展。2003年10月至2003年12月，原告（反诉被告）减收租金共计x元。2004年1月至3月，根据原告（反诉被告）主张租金计收方式，认定其减收租金数额为x元。

原告（反诉被告）主张，对于双方当事人所签合同中约定的，被告（反诉原告）自收到原告（反诉被告）首期预付租金后，即于平河装饰城发布于广某、电视、报纸、公交车体等广某宣传上，分别于各媒体的下一个发布期始，无偿加入“蝶桥家具超市”之广某宣传内容，并作为被告（反诉原告）提供给原告（反诉被告）的常年服务项目的合同条款，被告（反诉原告）未如约履行。而被告（反诉原告）对于其已如约完全履行了上述合同义务未提供证据予以证实。

上述案件事实，有原告（反诉被告）提供的证据1、2、3、4、15、18，被告（反诉原告）提供的证据1、2、3、4、6、7、9、10予以证实，以上证据经当庭质证，合法有效，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。另有双方当事人当庭陈某予以佐证。

原告（反诉被告）提供证据5、7、11、17，证实原告（反诉被告）租赁经营的家具展厅的展位出租、租金收取情况及被告（反诉原告）阻碍原告（反诉被告）经营、拆除原告（反诉被告）广某某，并强行拆毁原告（反诉被告）经营设施，将原告（反诉被告）及租赁商户的办公用品、商品强行搬出经营场所的事实。被告（反诉原告）虽对以上证据提出异议，但上述证据相互之间及与原告（反诉被告）提供的证据3、18、被告（反诉原告）提供的证据9、10之间能够相互佐证，且被告（反诉原告）未就其反驳理由提供任何相反证据，故对原告（反诉被告）提供的证据5、7、11、17，本院予以确认。原告（反诉被告）提供证据9、10、12、13、14、16，证实原告（反诉被告）支付家具展厅工程款、材料费数额，因制作广某路牌、条幅及在报刊等各种媒体上发布广某所花费的各种费用数额。被告（反诉原告）对上述证据不予认可，对原告（反诉被告）提供的票据形式、内容提出异议，对出票单位、协议签订单位的主体情况也提出质疑。针对上述证据，本院认证意见为：1.原告（反诉被告）提供证据中虽有部分票据非正式发票，但不能因此否认原告（反诉被告）与其他民事主体所发生民事行为的真实性、合法性；2.原告（反诉被告）提供证据9中天津市展示设计工程公司出具的证明、证据16天津市历史博物馆出具的证明及证据10中刊有平河蝶桥家具厅广某内容的天津广某电视报，与其他证据能够相互印证，证实原告（反诉被告）确已支出相关费用；3.被告（反诉原告）未能提供任何证据支持其反驳意见，即被告（反诉原告）未提供相关反驳证据。故原告（反诉被告）提供的证据9、10、12、13、14、16合法有效，本院予以认定。

对于原告（反诉被告）提供的证据6，由于被告（反诉原告）不予认可，且原告（反诉被告）当庭表示与本案无关，故本院不予认定。对于原告（反诉被告）提供的证据8，由于二证人未出庭作证，故对上述证据，本院亦不予确认。对于被告（反诉原告）提供的证据5，由于原、被告均认可以上证据与本案无关，故本院不予认定。对于被告（反诉原告）提供的证据8，因被告（反诉原告）无证据证实原告（反诉被告）收到该通知，对该证据本院亦不予确认。

本院认为，原、被告双方签订的租赁《合同书》及《修改补充协议》均合法有效，应受法律保护，双方当事人应依照合同约定，严格履行双方义务。原告（反诉被告）依照合同约定，对于被告（反诉原告）所属平河装饰城2500平方米综合厅享有占有、使用、收益的权利。被告（反诉原告）自合同签订后，未完全如约履行合同所约定的于各媒体为原告（反诉被告）无偿加入广某宣传内容之义务，自2003年10月，被告（反诉原告）开始阻碍原告（反诉被告）经营，并拆掉原告（反诉被告）依照合同设立的蝶桥家具市场大型广某某，被告（反诉原告）上述行为已构成违某。原告（反诉被告）虽有延期交租的情况，但当时被告（反诉原告）已全部接收，未提异议，从被告（反诉原告）发出的通知也可证明其对原告（反诉被告）延期交租行为的认可，故原告（反诉被告）虽有延期交租的行为，并不因此就构成被告（反诉原告）主张的解除合同之条件。合同的解除可以通过双方协商的方式或符合法律规定的解除合同的条件，如一方当事人主张解除合同，还应当通知对方当事人，对方有异议的，解除合同的效力应由人民法院或仲裁机构进行确认。原告（反诉被告）虽自2004年1月未再向被告（反诉原告）交纳租金，但由于被告（反诉原告）违某在先，原告（反诉被告）拒交租金的行为，应属于合同履行过程中一种合理抗辩行为，不能因此认定原告（反诉被告）违某。被告（反诉原告）于2004年1月6日及1月14日向原告（反诉被告）发出的律师函及通知中租金数额存有差异，被告（反诉原告）当庭已承某2004年1月6日发出的律师函租金数额有误，且该律师函只表述为原告（反诉被告）如不能满足被告（反诉原告）的要求，被告（反诉原告）将对原告（反诉被告）提起诉讼，未表明被告（反诉原告）要将原告（反诉被告）及众租赁商户强行搬出家具展厅并拆毁原告（反诉被告）经营设施之意图。而此后被告（反诉原告）拆毁原告（反诉被告）经营设施、查封家具展厅、将原告（反诉被告）及租赁商户强行搬离家具展厅的行为恰恰证明了被告（反诉原告）恶意违某之目的，且原、被告之间的租赁合同是否解除，至本案诉讼前并未经人民法院或仲裁机构最终确认。综上，对于被告（反诉原告）主张原、被告双方所签订的租赁合同已解除的意见，于法无据，本院不予采纳。被告（反诉原告）对于其违某合同约定的行为，应承某违某责任。

被告（反诉原告）虽主张已不具备继续履行租赁合同之条件，但被告（反诉原告）在本院限定期限内拒绝对原告（反诉被告）承某的2500平方米场地当前的经营状况提供任何证据。故由于被告（反诉原告）恶意违某，现原告（反诉被告）要求继续履行合同，本院应予支持。对于原告（反诉被告）因履行租赁合同所投入的装修工程费用x元、材料费x元、广某某及条幅的制作发布费用x元，因被告（反诉原告）已将上述设施强行拆毁，故应由被告（反诉原告）予以赔偿。对于原告（反诉被告）支出的广某费x元，因广某已发布，现由于被告（反诉原告）违某，造成原告（反诉被告）停止经营，对广某效应必然产生一定影响，被告（反诉原告）应酌情予以赔偿50％。由于被告（反诉原告）违某，造成原告（反诉被告）租金减收的经济损失，被告（反诉原告）亦应予以赔偿。其中，对于2003年10月至2004年3月由于租赁商户撤展原告（反诉被告）所减收的租金x元，属于赔偿范围。根据原告（反诉被告）所述，被告（反诉原告）至2004年3月21日将原告（反诉被告）及租赁商户全部强行搬离家具展厅，对于2004年4月由于租赁商户撤离展厅后给原告（反诉被告）造成的经营损失，原告（反诉被告）主张根据蝶桥家具市场展厅正常经营情况下每月应收租金的总额减去每月缴付被告（反诉原告）的租金，其余额为每月x元，即为租金的经济损失数额，要求被告（反诉原告）予以赔偿。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违某所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿2004年4月的租金损失x元的诉讼请求，合理合法，应予支持。以上原告（反诉被告）因租金减收所造成的经济损失数额共计x元。

对于原告（反诉被告）主张，将装修工程费、材料费共计x元、广某某、条幅的制作发布费x元，均乘以150％计算后，要求被告（反诉原告）再行赔付并将广某费x元亦乘以150％要求被告赔偿一节，因对于原告（反诉被告）主张的前述经济损失中合理部分本院已经予以了支持，原告（反诉被告）的上述主张既不属实际经济损失范畴，且原告（反诉被告）要求继续履行合同，亦不属于双方约定的按照实际投入损失的150％予以赔偿的条件，故对该项主张本院不予支持。本案被告（反诉原告）违某在先，现要求原告（反诉被告）继续支付租金并承某给付x元违某金的违某责任，于法无据，且不符合双方当事人所签订《修改补充协议》第五条所约定的条件，故对被告（反诉原告）的反诉主张，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）陈某某与被告（反诉原告）天津市平河实业发展有限公司于2002年6月17日签订的租赁《合同书》及2002年10月18日签订的《修改补充协议》继续履行；

二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）天津市平河实业发展有限公司赔偿原告（反诉被告）陈某某装修工程费x元、材料费x元、广某某及条幅制作发布费x元、广某费x元、减收租金经济损失x元，以上共计x元；

三、驳回原告（反诉被告）陈某某的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）天津市平河实业发展有限公司的反诉请求。

案件受理费x元，反诉费8592元，调查费400元，共计x元，由原告（反诉被告）陈某某负担x元，被告（反诉原告）天津市平河实业发展有限公司负担x元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。

审判长王建军

审判员胥晓航

代理审判员刘蓓

二○○四年十一月四日

书记员于楠