重庆市第一中级人民法院
民事判决书
(2005)渝一中民终字第X号
上诉人(原审原告)重庆融盛源置业顾某有限公司，住所地重庆市X区渝中花园X幢X单元X-X号。
法定代表人顾某，执行董事。
委托代理人李荣华，重庆合州律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)重庆渝开发股份有限公司，住所地重庆市X区上曾家岩X号。
法定代表人粟某，职务董事长。
委托代理人张涌，重庆中豪律师事务所律师。
委托代理人向彦，重庆中豪律师事务所律师。
上诉人重庆融盛源置业顾某有限公司因委托合同纠纷一案，不服重庆市X区人民法院(2005)中区民初字第X号民事判决，向本院提起诉讼。本院依法由审判员刘家容担任审判长，与审判员贺少锋、代理审判员彭超组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
查明，2003年6月19日，重庆渝开发股份有限公司(以下简称渝开发)与重庆融盛源置业顾某有限公司(以下简称融盛公司)签订《房屋委托代理销售合同》，合同约定，渝开发将自有产权的金银湾小区A，B，C，D栋的房屋委托给融盛公司以行纪方式风险代理销售。其中第一条约定，1。该合同签订时，预计市城投公司拟用于拆迁安置的将是该小区的C，D幢，故在该合同签订后2个月内，必须为其保留上述面积的住宅，作为甲方的自销房；2.在上述保留的住宅面积中，市城投公司可根据需要任意选购；3.如市城投公司在本合同签订后2个月内购买上述住宅，则该部分房屋的销售不计入融盛公司的销售业绩；4.如市城投公司在本合同签订后2个月内仅购买部分上述住宅或无购买行为，则剩余部分住宅纳入由融盛公司代理销售的范围，并按本合同约定，由渝开发对重庆融盛源置业顾某有限公司进行销售业绩考核。合同对代理销售内容、代理销售期限、代理销售佣金计算标准等均作了明确约定。合同第十条规定，1.本合同生效后，渝开发不得将上述楼盘委托第三方代理销售或无故终止合同；在融盛公司销售期内，除本合同第一条第一款所表述的“保留住宅”外，渝开发不得以其他任何形式将其余的委托销售物业进行销售或另行处置，融盛公司不得将上述楼盘转让第三方销售或无故退场，否则视为违约行为，应由违约方向守约方支付违约金30万元；2。渝开发将本合同第一条第一款所表述的“保留住宅”处置给市城投公司，不视为渝开发违约，融盛公司无权追究渝开发的违约责任。
2003年5月26日，渝开发以渝开发(2003)X号文件向市城投公司报告，请求尽快确定所需金银湾住宅，城投公司收到报告后于同年5月27日批复，请土地中心协助，将此地房屋全部用于大坪七牌坊片区撤迁安置。2003年8月5日，渝开发与重庆市X区土地整治储备中心(以下简称土地中心)签订《金银湾住宅小区D栋房屋预定意向性协议》，约定，渝开发将金银湾小区D栋五十套出售给土地中心，用于安置高九路拆迁还房，户型为两室一厅，总建面积3500平方米(以实测为准)，单价暂定1380元/平方米，协议签订后30日内双方签订正式《商品房买卖合同》，并按合同约定支付房款。2003年9月2日，渝开发与土地中心签订《重庆市商品房买卖合同》，约定渝开发将金银湾小区D栋X套房屋售与土地中心，总建筑面积3527.88平方米，单价为1380元/平方米，总计房款4，868，474.6元，并约定首付房款总额的百分之三十。2003年12月2日，土地中心将购房款3，407，932。4元付给了渝开发。
原审法院认为，融盛公司与渝开发所签订的《房屋预定意向性协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方据此建立的委托合同法律关系依法成立。双方均应按合同约定严格履行自己的义务。渝开发于2003年8月5日与土地中心签订《金银湾住宅小区D栋房屋预定意向性协议》，约定渝开发将“金银湾”小区D栋X套房屋售与土地中心，并约定在该协议签订后30日内双方签订正式《重庆市商品房买卖合同》并按合同约定支付房款。该行为应认定为渝开发的买房行为，仅是双方就房屋买卖的手续尚未全部完善。而渝开发[2003]X号文件载明：渝开发请求城投公司尽快与有关单位协调，确定“金银湾”小区用于安置的房屋，以及2003年5月27日城投公司针对渝开发关于请求尽快确定所需金银湾住宅报告(即渝开发公司[2003]X号文件)的批示载明：请土地中心协助将“金银湾”小区确定的房屋用于大坪七牌坊拆迁安置。由此可以确认城投公司指定了土地中心购买“金银湾”小区D栋X套房屋。另根据渝开发与土地中心2003年8月5日所签订的《金银湾住宅小区D栋房屋预定意向性协议》的约定，且该协议签订时间并未违反其与融盛公司签订的《房屋委托代理销售合同》的相关规定，而之后，渝开发与土地中心签订了正式的《重庆市商品房买卖合同》并按合同约定支付房款，双方已完善了买卖行为，故渝开发将“金银湾”小区D栋X套房屋卖给土地中心的行为未违反合同约定。故融盛公司要求渝开发公司给付违约金30万元，证据不充分，与法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定判决驳回融盛公司的诉讼请求，案件受理费7010元，其他诉讼费3000元，合计（略）元，由融盛公司负担。
一审宣判后，上诉人融盛公司不服该判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，改判由被上诉人渝开发给付上诉人违约金30万元。其理由为：上诉人与被上诉人虽然在合同中约定将“渝开发金银湾住宅小区”的C，D栋在签订合同之日起的2个月内保留为被上诉人的自销房，以用于案外人——城投公司撤迁安置，但该合同在第一条第四项对此作了明确界定：如城投公司在本合同签订后2个月仅购买部分上诉住宅或无购买行为，则剩余部分住宅纳入乙方代理销售的范围，并按本合同约定，由甲方对乙方进行销售业绩考核。因此，按该界定，在2个月的保留期内，购买C，D幢的只能是城投公司，而非其他人购买。在本案中，被上诉人将D幢X套房屋出售给了城投公司无任何行政隶属关系的区土地中心，其行为违反了合同第一条第4项的约定，应当是严重的违约行为。故，原审判决对被上诉人将该小区D幢X套房屋出售给区土地中心的行为，未违反合同约定的认定是没有事实根据的。故原审判决应依法得到纠正。
被上诉人渝开发答辩称，上诉人与被上诉人在《代理合同》中特别约定，在合同签订后的2个月内，将小区C，D幢作为城投公司用于撤迁安置的保留住宅，满足上述条件的销售行为不计入上诉人的销售业绩，也不作违约处理，被上诉人将属于保留住宅范围内的房屋在规定时间内处置给双方认可的买受人，其行为并不违反《代理合同》的约定，不应当承担违约责任。请求驳回上诉人的上诉请求。
本案双方当事人争议的焦点为，渝开发将房屋售给区土地中心的行为是否违约，是否应承担违约责任。
本院认为，渝开发与融盛公司所签订的《房屋委托代理销售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应严格按合同约定履行自己的义务。渝开发公司在履行合同中，经城投公司指定将“金银湾”小区D栋X套保留住房卖与土地中心，未违反合同的约定。一是从渝开发与融盛公司签订的《商品房委托代理销售合同》的内容看，双方已明确约定，为城投公司保留“金银湾”小区的C，D栋用于拆迁安置，购买的时间在签订该合同的2个月内；并且在约定违约责任的承担上，渝开发构成违约须具备以下情形，即渝开发将楼盘委托第三方代理销售或无故终止合同，或者是渝开发以其他任何形式将保留的以外的房屋委托销售物业进行销售或另行处置；二是渝开发将房屋买于土地中心，是经城投公司认可的行为，其理由是渝开发在与土地中心签协议前已报告市城投公司尽快确定金银湾住宅小区，市城投公司明确同意请土地中心协助，将此房屋全部用于大坪七牌坊片区拆迁安置，由此可以确认市城投公司同意并指定了土地中心购买；三是渝开发按照市城投公司的要求，在2003年8月5日已与土地储备中心签订了《金银湾住宅小区D栋房屋预定意向性协议》，该协议内容有明确的标的，数量，价款和签订正式合同时间，事后双方在约定的期限内签订了正式的《重庆市商品房买卖合同》，并按合同支付了房款，双方已完善了买卖行为。渝开发的此行为是符合市城投公司的意思表示，且也是在合同约定的2个月内施行。
综上所述，渝开发按合同履行了义务，其行为没有违反合同的约定，融盛公司认为渝开发违约，应支付违约金的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费7010元，其他诉讼费1500元，合计8510元，由上诉人重庆融盛源置业顾某有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长刘家容
审判员贺少锋
代理审判员彭超
二00五年八月二十三日
书记员王晓燕
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