上诉人（原审第三人）尉某，男，X年X月X日出生。
委托代理人张泰，河南凤苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李某甲，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审被告）商丘市梁园区X村信用合作社凯北分社。住所地：商丘市梁园区X路。
负责人李某乙，该分社主任。
委托代理人刘迎军、王某某，河南君盟律师事务所律师。
李某甲与商丘市梁园区X村信用合作社凯北分社(原商丘市梁园区X路X村信用合作社，以下简称凯北农信社)及尉某房屋买卖合同纠纷一案，被上诉人李某甲于2008年10月22日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求确认其与被上诉人凯北农信社房屋买卖协议的效力。该院于同年11月26日公开开庭审理后，同年12月16日作出(2008)商梁民初字第X号民事判决，第三人尉某不服该判决提起上诉。本院2009年4月28日受理后依法组成合议庭，并于5月11日公开开庭进行了审理，上诉人原审第三人尉某及其委托代理人张泰，被上诉人李某甲，被上诉人凯北农信社负责人李某乙及其委托代理人刘迎军、王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1996年11月份，被告凯北农信社收贷款收回住宅楼一幢，将该住宅楼统一分配给本社职工，第三人尉某交付被告房款7842元，取得了该楼西单元五楼X室的使用权，被告为第三人办理了房屋所有权证(证号x号)。后第三人尉某发现该房存在质量问题，经与单位多次协商，第三人与被告协商同意退房退款。2000年1月12日，第三人将该房屋所有权证交给被告，被告将x元房款退给第三人尉某。2000年12月13日，被告与原告签订了该房屋买卖协议，协议约定有“甲方：商丘市梁园区X路X村信用合作社。乙方：李某甲。座落在青年路X单元X楼X房产，经甲、乙双方协商，甲方同意卖给乙方，此房建筑面积78.42平方米，房产价为x元，过户手续由甲方协助办理”等内容。该协议签订后，甲、乙双方各自履行了义务。由于被告至今未协助原告办理该房过户手续，形成纠纷。另查明，第三人尉某提交的“2008字第x号”房权证，是第三人尉某于2008年10月15日以原房产证丢失为由而补办。
原审法院认为，被告1996年11月份将涉案房屋卖与第三人，并办理了房屋所有权证，被告与第三人之间的房屋买卖合同合法有效。2000年1月12日，第三人因该房屋存在质量问题而与被告多次协商，第三人将房屋所有权证交还被告，被告退还了第三人全部购房款，此后双方虽未办理房屋产权过户手续，但双方的房屋买卖合同关系事实上已经解除，此时被告已拥有了对该房屋的占有使用和处分的权利。故2000年12月13日被告将该房屋卖与原告的行为不违反法律规定，且原、被告双方签订的房屋买卖协议权利义务关系明确，系有效合同，应受法律保护。原告诉请确认与被告房屋买卖协议有效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。房屋权属证书是行政登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房屋权属证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。根据最高人民法院的司法解释和有关规定，依照司法优先原则，民事审判可以依照相关民事法律作出与房屋权属登记不一致的权属判决。据此第三人尉某述称“按物权法规定房屋登记是谁，谁是所有权人，不登记不享有所有权，在不动产，只要登记未变更，其他人就不享有所有权和处分权”的理由不能成立。
原审依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定判决：原告李某甲与被告商丘市梁园区X村信用合作社凯北分社于2000年12月l3日签订的房屋买卖协议合法有效。一审案件受理费100元由被告商丘市梁园区X村信用合作社凯北分社负担。
尉某不服一审判决上诉称：本案诉争房产在房管部门登记的所有权人为上诉人，被上诉人凯北农信社在未经上诉人同意的情况下与被上诉人李某甲签订房屋买卖协议，该协议为无效协议。请求二审撤销一审错误判决，改判被上诉人之间的买卖协议无效，驳回被上诉人李某甲的诉讼请求。
李某甲辩称：一审认定事实、适用法律正确，判决结果适当，请求二审驳回上诉，维持原判。
凯北农信社的辩称理由与李某甲的理由一致。
根据各方诉辩意见，本院确定本案争议焦点是：二被上诉人2000年12月l3日签订的房屋买卖协议是否有效。
各方当事人对上述争议焦点均无异议。
二审中各方当事人均未提供新的证据，根据双方庭审陈述及原审提供的有效证据，本院二审查明的事实与原审认定的基本事实一致。
本院认为：上诉人尉某对“本案诉争协议所涉房屋，原系被上诉人凯北农信社信贷所收回的房屋，并因上诉人为凯北农信社职工，在上诉人交付房款后而取得该房屋的所有权；后因房屋存在质量问题，上诉人将房屋产权证及房门钥匙一并退还给凯北农信社，并领回已交付的房款”没有异议，该事实应予确认。
在2000年1月12日上诉人将房屋产权证及房门钥匙退还给凯北农信社并领回已交付房款的行为，表明上诉人已实际放弃对涉案房屋的权利，双方间的房屋买卖合同关系事实上已经解除，被上诉人凯北农信社拥有涉案房屋的占有使用权和处分权。此后，二被上诉人间于2000年12月13日签订房屋买卖协议，符合法律规定，且不涉及他人包括上诉人的权益，该协议应受法律保护。虽然涉案房屋的产权证书目前仍在上诉人名下，但其只是所有权的外在表现形式，并不能直接决定实体的法律关系。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人尉某负担。
本判决为终审判决。
审判长赵国庆
审判员庞伟涛
审判员王某中
二ОО九年六月十日
书记员张倩
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