重庆市黔江区人民法院
民事判决书
（2010）黔法民初字第x号
原告田某，女，生于X年X月X日，土家族，住（略）。
原告喻某（田某之夫），生于X年X月X日，土家族，住（略）。
被告段某，女，生于X年X月X日，汉族，住（略）。
被告冉某某（段某之夫），生于X年X月X日，土家族，住（略）。
二被告共同委托代理人彭应举，重庆春雨律师事务所律师。
原告田某、喻某与被告段某、冉某某买卖合同纠纷一案，本院于2009年11月30日受理后，于2010年1月14日公开开庭进行了审理。原告田某、喻某，被告冉某某及被告段某、冉某某委托代理人彭应举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年12月23日，经原、被告双方协商一致，二被告自愿将其所有的黔江区农发行职工集资合作房的集资所有权（指标）转让给二原告，并签订集资房指标转让协议书，约定：二被告自愿将其所有的黔江区农发行职工集资合作房一套面积约175平方米集资房的集资所有权以x元的价格转让给二原告并约定了违约责任等事项，合同签订当日二原告向被告支付了集资房指标转让金x元，后又分5次支付了集资房款x元，其间，2009年10月24日，二原告将x元集资款通过银行汇到被告冉某某帐户上，区农发行已开具收据，但二被告至今未将收据转交二原告。2009年11月区农发行已将竣工合格的房屋交付给段某，虽经二原告多次要求二被告交付相应的房屋钥匙，但二被告拒不交付。故起诉至法院，要求1、二被告将位于黔江区X路官坝入口处农发行集资房10-4一套交付给二原告，2、二被告为二原告办理集资房产权转移手续，3、二被告承担逾期交房的违约责任，4、二被告承担本案诉讼费。
原告为证明其主张，在举证期限内向本院提交了以下证据材料：
1、集资房转让协议书及农发行职工集资合作建房协议书，收据和银行进帐单，证明了原、被告双方签订集资房指标转让合同的事实，及原告履行义务的事实，同时也证明了其中的一笔款项通过被告冉某某的银行帐号交纳集资款的事实。
2、房屋买卖合同及租房合同及收据证明二原告为买新房已将原有房屋卖出而租房居住的事实。
3、网上的案例证明了原告的权利的保护有判例依据。
被告辩称，涉案的集资房属于经济适用房，购买经济适用住房在一定年限内不得上市交易，且合同签订时涉案房屋并未开工，没有房屋产权，其转让协议书违反了行政法规强制性规定。同时本案转让的是集资建房的指标，属于单位福利性质，具有身份和人身属性，是不能通过合同随意转让。加之本案房屋转让未经被告冉某某同意，且在合同签订时不仅没有产权证书，而且是房屋具体位置不明确，也就是说合同标的不明确。故建议法院确认合同无效，适用合同无效予以返还，并驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张，在举证期限内向本院提交了以下证据材料：
1、集资房转让协议书及农发行职工集资合作建房协议书，证实了涉案房屋系单位职工集资，同时证明被告冉某某未在转让协议书上签字的事实。
2、农发行的公务邮件证明了农发行内部规定集资房屋不得转让的事实。
经审理查明：2006年12月23日以段某、冉某某为甲方以田某、喻某为乙方签订了黔江区农发行集资房转让协议书，协议第一条约定甲方自愿将其所有的黔江区农发行职工集资合作房一套，四室一厅二厕二阳台面积约175平方米的集资权以x元的价格转让给乙方，甲方负责办理房土产权手续，费用由甲方负责，乙方自向甲方交纳定金之日起享有甲方集资所有权；甲方做好本单位工作，尽最大努力将甲方与黔江区农发行的职工集资合作建房协议主体内容直接变更为乙方；甲方应当协助乙方办理房屋过户手续费，费用由乙方承担。第二条甲方在集资房完工、收到集资房钥匙后2日内将集资房钥匙交给乙方，否则视为违约。并约定了房屋楼层的选择和违约责任等项目，并由甲方代表段某和乙方代表田某在合同上签字。合同签订后原告田某、喻某向被告段某支付了集资权转让金x元，后又分5次支付了集资房款x元，其间，2009年10月24日，二原告将x元集资款通过银行汇到被告冉某某帐户上。2009年11月底黔江区农发行将位于黔江区X路官坝入口处农发行集资房10-4的房屋钥匙交给被告段某。因双方就交房事实协商未果，原告便起诉至法院要求被告履行合同，并承担违约责任。
本院认为：本案的争议焦点是房屋集资权的转让合同是否有效的问题。第一2006年12月23日以被告段某、冉某某为甲方，以原告田某、喻某为乙方签订的黔江区农发行集资房转让协议书，并未违反我国法律和行政法规的禁止性规定，虽然被告辩解未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，违反了我国《城市房地产管理法》第三十八条的规定，同时集资房属于经济适用房，转让经济适用房需经过一定年限才可转让，其转让违反行政法规的观点，但因本案原、被告双方并非是转让房屋，而转让的是一种资格，是一种集资权属的转让，不能适用房屋转让的相应法律法规，因此双方的协议不违反《城市房地产管理法》和《经济适用住房管理办法》的规定。与此同时《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第十四条明确规定，合同法第五十二条第（五）项的规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，就本案而言，双方签订协议的最终标的虽然是房屋，但协议并不损害国家、集体和他人的利益，其协议内容不涉及合同效力的强制性规定，不能认定为无效协议。第二集资房转让协议虽然未经被告冉某某签字，但在2009年10月24日，原告将x元集资款通过银行汇到被告冉某某帐户上时，足以让原告相信转让协议是二被告共同意思的表示，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人之规定，被告不得以此为由对抗原告的请求。第三中国农业发展银行重庆市分行于2009年12月7日的公务邮件通知黔江分行不允许将房屋进行装修、出租、转让的规定，发生于于原、被告签订协议之后，且系单位的内部规定，不能约束本案原告。综上所述，原、被告双方签订的协议，应当认定为有效协议，双方均应受到该协议的约束，也即被告应当自收到单位交付钥匙后2日内将钥匙交付原告，同时应当协助原告办理过户手续。
合同有效后就涉及到违约责任的问题，因被告未按约定交付钥匙，按照合同约定已构成违约，但原告主张的x元违约金明显过高，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题解释》第十七条逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用期间有关部门公布或有资格房地产评估机构评定的同地段某类房屋租金标准确定，结合黔江房屋租赁现状和涉案房屋的具体位置，参照该条解释的规定，本院认为以每月900元的租金标准作为延期交付钥匙的违约金较为适宜，违约责任的起算时间以被告收到单位交付钥匙的次月起计算，即自2009年12月开始计算较为适宜。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题解释》第十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第十七条规定，判决如下：
一、由被告段某、冉某某于本判决生效后五日内将位于黔江区X路官坝入口处农发行集资房10-4的房屋钥匙交给原告田某、喻某。
二、由被告段某、冉某某在取得农发行集资房10-4的房屋和土地使用产权证书后30日内协助原告田某、喻某办理产权过户手续。
三、由被告段某、冉某某对原告田某、喻某承担900元/月的延期交付钥匙违约金，计算日期自2009年12月1日始至实际交付之日止。
四、驳回原告田某、喻某的其它诉讼请求。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告段某、冉某某负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费用（金额与一审相同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员龚节华
二0一0年二月五日
书记员付小燕
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