辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2004）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告，反诉原告）：辽宁中国城股份有限公司，住所地沈阳市X区X街X号。
法定代表人：郑某，系该公司总经理。
委托代理人：张存力，系辽宁天润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：沈阳市富启物资经销处，住所地沈阳市X区X路X号。
法定代表人：桂某，系该单位总经理。
委托代理人：桂某群，系沈阳市X区银桥法律服务所法律工作者。
上诉人辽宁中国城股份有限公司与被上诉人沈阳市富启物资经销处因商品房买卖合同一案，前由沈阳市X区人民法院于2002年9月23日作出（2002）铁民初字第X号民事判决，宣判后，辽宁中国城股份有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2003年2月25日作出[2002]沈民（2）终字第X号民事裁定，将此案发回沈阳市X区人民法院重审。沈阳市X区人民法院重审此案后，作出（2003）沈铁西民一合初重字第X号民事判决。宣判后，辽宁中国城股份有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2004年3月18日受理此案后，由审判员董菁担任审判长并主审，与审判员马岩、代理审判员李方晨共同组成合议庭，并于2004年4月23日公开开庭审理了此案。上诉人辽宁中国城股份有限公司的委托代理人张存力，被上诉人沈阳市富启物资经销处的法定代表人桂某及其委托代理人桂某群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，沈阳市富启物资经销处（以下简称富启经销处）与辽宁中国城股份有限公司（以下简称中国城公司）于1997年7月30日签订商品房购销合同书一份。合同约定，富启经销处购买中国城公司开发的位于沈阳市X区X街X路门市房4间，房号分别为第4、5、6、7间号，面积分别为第4间33.31平方米，第5间30.29平方米，第6间30.29平方米，第7间27.26平方米，总面积为121.15平方米。预售单价为6,080元/平方米。总金额736,592元。商品房交付使用的时间为1998年5月1日，合同签订后预付款35万元，双方约定中国城公司应按协议规定的时间将房屋交付给富启经销处使用，每超期三十天，房价在每平方米6,080元基价上，下浮每平方米100元人民币作为违约金。富启经销处在接到进住通知一个月内办理完毕结算手续等条款。富启经销处于1997年7月29日付中国城公司35万元，1998年12月7日付中国城公司15万元，1999年1月4日付中国城公司6万元，富启经销处共交付购房款56万元整。1998年9月18日中国城公司与何立柱签订购销合同。该合同中国城公司又将富启经销处所购商品房的部分销售给何立柱。何立柱于1998年10月发现自己所购的房屋早已销售给了他人，找中国城公司协商解决。因双方没能达成协议，何立柱于2001年起诉到法院，铁西区人民法院（2001）铁民初字第X号判决书已判决解除何立柱与中国城公司签订的合同。中国城公司返还何立柱购房款，给付违约金。该判决已生效。中国城公司建筑的房屋竣工后至今没有给付富启经销处准住通知单，富启经销处于2000年11月初自行入住。富启经销处入住房屋的实际面积为138.38平方米。因中国城公司没能给富启经销处开具正规的购房发票、准住通知等相关手续，富启经销处至今没能办理产权证、契税证。因为双方对纠纷协商不成，富启经销处于2002年4月3日诉至法院。
原审法院认为，富启经销处、中国城公司所签订协议书在双方自愿、平等基础上签订的，经审查并无不当，应为合法有效。房证、契税证是房屋交易的凭证，富启经销处入住后，因中国城公司未给其准住通知、正规发票，富启经销处不能办理上述证件，富启经销处要求中国城公司办理正式手续理由正当，应予以支持。该协议第八条中出现格式条款与非格式条款二种违约责任约定，不能共同使用应以非格式条款为准，该条约定中国城公司向富启经销处交付房源，每超期三十天房价在每平方米6,080元基础上，下浮每平方米100元人民币，作为违约金。富启经销处、中国城公司对该条理解不一致，应当按照通常理解予以理解。该条款应理解为中国城公司迟延交付房屋时间每满30天，该房屋每平方米售价下降100元人民币。因该条款系附条件确定房屋单价的条款，所以该房屋竣工，交付富启经销处准住通知时才能确定房屋的价格，虽然中国城公司至今没有给富启经销处准住通知单，但因富启经销处已于2000年11月初实际进入，所以应按该时间确定交付时间，中国城公司交付房屋共迟延30个月，价格应为每平方米3,080元（6,080元－30个月×100元＝3,080元）。富启经销处称接收房屋时没水、电、暖气设施，安装这些设施共花一万余元要求给付。因其所提出的主张，中国城公司否认，富启经销处所提供证据仅有2004年1月12日有关单位开具的二份发票，一份收据无法证明当初接手时房屋的状况，所以富启经销处的该项主张因证据不足，不予支持。中国城公司要求富启经销处给付购房款271,137元，给付增加面积款104,758元，因为中国城没有按合同约定的时间交付房屋，按原合同面积（121.15平方米）按交付时的价格3,080元/平方米计算，总房价款应为373,142元。而富启经销处当时已付56万，超出了房屋的总价款，合同约定的违约责任是以降低房款来体现，所以中国城公司再按每平方米6,080元计算房款，不予支持。中国城公司实际交付的面积比合同约定多出17.23平方米,因为实际多出的部分系中国城公司自行增加没有取得富启经销处的认可,所以按照相关法律、法规及司法解释的规定，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房屋价款由买受人按约定的价格补足，误差比超出3%部分的房屋价款由出卖人承担，所有权归买受人。所以对中国城公司的该主张应予以部分支持。原审法院判决：一、被告于本判决生效之日起十五日内给原告办理准通知单，开具正规的发票等入住手续；二、被告返还原告购房款186,858元（56万－121.15×3,080＝186,858元），于本判决生效后十日内一次付清；三、原告给付被告增加面积款11,194（121.15×3%×3,080＝11,194元），于本判决生效后十日内一次付清;四、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费8,200元,原告承担2,530元，被告承担5,247元（原告已预交，被告承担的部分由被告直接给付原告）。反诉费8,014元，原告承担457元，被告承担7,557元（被告已预交，原告承担的部分由原告直接给付被告）。上诉费8,014元，原告承担457元，被告承担7,557元（被告已预交，原告承担的部分由原告直接给付被告）。鉴定费6,000元，由被告承担。
宣判后，中国城公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，判令被上诉人返还拖欠的购房款271,137元及违约金，判令被上诉人支付增加面积购房款104,758元及利息，并撤销违约金增补条款。其上诉理由是：1、被上诉人尚欠上诉人购房款本金及增加面积款，故原审判决由上诉人返还被上诉人购房款不妥；2、原审判决篡改合同价格，将购房价格由6080元/平方米改为3080元/平方米无依据；3、被上诉人也存在违约之处，要求二审予以改判。
被上诉人富启经销处辩称，同意一审判决，要求维持原判。
经本院审理查明的事实与原审认定的事实基本一致，并无差异。
上述事实，有双方当事人的陈述及商品房购销协议书、收条、专用收款收据、（2000）铁民初字第X号民事判决书、房屋面积鉴定书等证据，并经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人于1997年7月30日所签订的商品房购销协议书为合法有效。在协议第八条中出现的格式条款与非格式条款两种违约责任的约定，应以非格式条款为准，即中国城公司应按协议约定的时间（1998年5月1日）将房源交给富启经销处，每超期三十天，房价在每平方米6,080元基础上下浮每平方米100元人民币作为违约金。协议第九条规定，富启经销处接到进住通知一个月内，办理完毕结算手续，即双方约定了中国城公司交付房屋后双方再办理结算，现上诉人未提供出已在1998年5月1日将房源交付的证据，故应承担违约责任。关于富启经销处进住的时间问题，被上诉人富启经销处自认于2000年11月进住，上诉人提供了何立柱与中国城公司的涉案判决，以此来证实是1998年5月富启经销处即进住房屋，因何立柱购买的只是第4间号，故此不能证明富启经销处于1998年5月进住所购买的房屋，应以2000年11月为进住时间，既然协议第八条规定了违约金，则违约金计算应以每月每平方米100元为准，共计迟延30个月计算。关于富启经销处入住房屋的实际面积为138.38平方米，合同约定的面积为121.15平方米，实际多出面积，根据我国法律规定，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积差比在3%以内（含3%）部分的房屋价格由买受人按约定价格补足，误差比超出3%部分的房屋价格由出卖人承担，所有权归买受人。对于房屋价格，双方已明确约定为6080元/平方米，协议第八条规定的只是违约责任。所以增加部分价格不应按照3080元/平方米计算，故此项应予纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市X区人民法院（2003）沈铁西民一合初重字第X号民事判决第一项及诉讼费承担部分；
二、撤销沈阳市X区人民法院（2003）沈铁西民一合初重字第X号民事判决第二项、第四项；
三、变更沈阳市X区人民法院（2003）沈铁西民一合初重字第X号民事判决第三项为“原告沈阳市富启物资经销处给付被告辽宁中国城股份有限公司增加面积款22,097.76元（121.15平方米×3%×6,080元/平方米＝22,097.76元），于本判决生效后十日内一次付清;
四、辽宁中国城股份有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付沈阳市富启物资经销处违约金363,450元（100元/平方米×30个月×121.15平方米）；
五、沈阳市富启物资经销处于本判决发生法律效力后十日内给付辽宁中国城股份有限公司尚欠的购房款176,592元（6,080元/平方米×121.15平方米-56万元）；
六、上述第三项、第四项、第五项折抵后，辽宁中国城股份有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付沈阳市富启物资经销处164,760.24元；如逾期给付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条执行；
七、驳回双方的其他诉讼请求。
本判决为终审判决。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员李方晨
二○○四年五月九日
书记员韩鹏
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