广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民事判决书
(2000)钦经终字第X号
上诉人(原审被告)钦州市地价评估事务所。
法定代表人梁某甲，主任。
上诉人(原审被告)钦州市中正房地产评估有限公司。
法定代表人石某，经理。
委托代理人宁某，钦州市土地局干部。
委托代理人蒋耀洲，钦州市法律事务中心法律工作者。两代理人同为两上诉人的委托代理人。
被上诉人梁某乙，男，1952年5月出生，汉族，钦州市人，中共钦州市X组织部干部，住（略）。
原审被告黄某，男，1964年10月出生，壮族，钦州市人，农民，住（略）。
钦州市地价评估事务所、钦州市中正房地产评估有限公司因借款合同纠纷一案，不服钦州市X区人民法院(1999)钦北经初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两上诉人的委托代理人宁某、蒋耀洲，被上诉人梁某乙，原审被告黄某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人与被上诉人、经原审被告讼争一案，原审法院审理后认为：原告与黄某的借款合同合法有效，对抵押条款，黄某隐瞒真实情况，将无任何地上建筑物的宅基地说成是建有三层半主体的楼房，是欺诈行为，抵押条款中涉及房产抵押的部份无效。梁某乙要求黄某偿还借款10万元及利息合法有理。黄某主张只收取8万元，但没有事实依据。并主张借款是黄某经所用，其不应承担还款责任。但借款当事人是黄某，责任应由其承担。抵押合同中的地产部份，是双方真实意思表示，并依法办理了抵押登记，抵押合法有效，原告享有抵押权。由于合同部份无效是因黄某的欺诈行为所致，所以黄某应承担主要的过错责任。被告钦州市地产评估中心在接受被告黄某的委托后，未能尽注意义务，未认真核定，作出了与客观事实不符的《房地产评估报告》，致使原告对被告黄某的欺诈行为确信不疑，并办理了抵押金额为16万元的房地产抵押登记，因此，评估中心对房产抵押合同部分无效负次要的过错责任，其过错大小以其评估的不实部份即“房产”部分(（略）元)为限。评估中心认为借款双方没有向抵押登记机关提交评估确认报告，亦没有采用评估确定的价值，而是双方另行约定价格，表明评估结果并未得到原告的认可，且双方未办理房产抵押登记，报告不发生法律效力。提交评估报告只是规定的一般要求，只要土管部门不作要求而办理了登记，便不须提交，对此原告并无过错，约定价格只是一种依据，该约定违反《担保法》而无效，评估报告是具有法律效力的。梁某乙、黄某约定的价格并不高于评估报告的评估价格。评估中心由于过错作出了不实的评估，致使原告确信被告黄某的欺诈并据此办理了不完全有效的抵押登记，造成了原告的损失，对此，其应在失实评估的过错责任范围内承担民事赔偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第84条、第106条第2款，《中华人民共和国经济合同法》第40条第2项第1目，《中华人民共和国担保法》第53条的规定，判决：(一)被告黄某应在本案判决生效之日起10天内偿还借款本金10万元并支付该款之利息(其中8万元本金从98年7月22日起计至99年7月22日，月利率1％计；2万元本金从98年8月10日起计至99年7月22日止，月利率1％计，以后按同期银行逾期流动资金贷款利率计息至本生效判决确定的履行期限的最后一日止)给原告梁某乙。(二)被告黄某在上述期限内未能清偿上述债务的，梁某乙有以被告黄某抵押的位于钦州市X路的地产(土地使用证号：钦国用[1997]字第X号)折价或者以拍卖、变卖该地产所得的价款优先受偿的权利。(三)折价或者拍卖、变卖被告黄某所抵押的上述地产仍不足以清偿原告梁某乙的上述债权的部份，由被告钦州市地产评估中心在（略）元的限额内向原告承担赔偿责任。
钦州市地产评估中心不服判决，上诉称：1、《房地产评估报告》的目的是向银行贷款，不适用于1998年8月10日签订的借款抵押合同。2、评估报告与梁某乙、黄某的借款并无因果关系，梁某乙借款给黄某并非是依据评估报告，而是亲眼看到房屋后才决定借钱的。3、评估报告没有得到借款双方的认可，其抵押金额是双方约定的，评估报告对借款、抵押行为没有影响，上诉人不应为其评估结果承担责任。4、原判既认定上诉人对“房产抵押合同”部份无效负次要责任，却又判令上诉人负全部赔偿责任缺乏法律依据，请求撤销原判的第三项，支持上诉人的请求。
梁某乙答辩称：1、评估中心所作的房地产评估报告并没有时效限制，是在借款前的，对两份借款合同同样适用。2、正是由于见到了这份评估报告，认为该房地产值16万元，并办理了《抵押权证明书》，由此造成答辩人的损失，原审判决正确，请求维持原判，驳回上诉人的请求。黄某在庭审中答辩称：借款是代黄某经借的，只收到6万元，写8万元，到期续签后写借10万元。
经审查查明。1998年1月23日，梁某乙与黄某订立了一份《借款抵押合同书》，由梁某乙借款（略）元给黄某，月利率1％，期限至1998年7月23日止，黄某用位于钦州东风路龙贡塘，占地面积100.44m2，土地使用证号钦国用(1997)字第X号，图号29.00—65.00，地号（略）的房屋一幢作价8万元抵押，其中地价4万元，房价4万元。借款前，梁某乙曾到该屋所在地看过，确认一幢已建好三层半主体的楼房即为抵押物，经查实，该X号宅基地与作抵押的房屋位置并不相同，周围除了该房屋外并无其他建筑物。1998年1月，黄某持X号土地使用证，以向银行贷款为由，委托钦州市地产评估中心对该幢三层半主体楼房进行评估。钦州市地产评估中心于1998年1月21日作出钦价土综价(1998)X号房地产评估报告，认定该幢房屋时价地值（略）元，房产值（略）元。1998年1月23日的借款结清后，梁某乙与黄某于1998年7月22日订立《借款抵押合同书》，借款10万元，月利率1％，借款期限至1999年7月22日，并约定继续用原抵押的房地产作抵押，约定该屋地价5万元，房价5万元，双方到钦州市土地管理局办理了抵押登记手续。合同订立后，梁某乙交付了8万元，黄某8月10日再交付了2万元。借款期限届满后，黄某没有归还本息。梁某乙在追偿时，才发觉黄某用来抵押的房地产并非其个人的，其所持的钦国用(1997)字第X号。土地使用权证注明的地址并非是该幢房屋所在地，而只是附近的一块宅基地，遂诉至原审法院。
以上事实，有下列证据证实：1、1998年1月23日的《借款抵押合同书》；2、1998年8月10日的《借款抵押合同书》；3、钦州市土地局钦市土押(1998)字第（略）号《城镇国有土地使用权抵押权证明书》；4、钦州市地产评估中心钦土综价(1998)X号《房地产估价报告》；5、当事人陈述。
另经查明，钦州市地价评估中心于2000年3月分立为钦州市地价评估事务所和钦州市中正房地产评估有限公司。
本院认为，梁某乙与黄某的借款行为，是合法有效的，梁某乙向黄某追偿欠款本金，本院予以支持。但对利息部份，其中2万元本金是从1998年8月10日所借，利息应从该日算起，双方所约定利息没有超出有关法律规定，本院予以支持。对逾期还款期间的利息，应按中国人民银行同期流动资金逾期贷款利率计息。黄某主张其只收到6万元本金，并称钱与黄某经所借，但没有事实证据证明，本院不予支持。梁某乙与黄某所订立的借款抵押合同中的抵押条款，由于黄某故意隐瞒事实，将其无任何建筑物的宅基地指认为另一幢已建好三层半主体的楼房作抵押，使梁某乙作出错误理解而同意抵押，并办理了抵押登记。因此，抵押条款中的房产抵押部份无效，对此黄某应负主要过错责任。在抵押借款之前，办理房地产评估过程中，由于钦州市地产评估中心没有尽到认真核实的义务，将黄某持有的钦国用(1997)字第X号土地使用权证上的宅基地认作为有三层半主体楼房而进行了评估，将房产部份估算为（略）元，房屋总价值为（略）元。黄某持该评估报告与梁某乙订立借款抵押合同，使梁某乙相信该房屋的价值，并办理了抵押金额为16万元的房地产抵押登记，因此，钦州市地产评估中心应对房产抵押部份承担次要的过错责任，上诉人钦州市地产评估中心上诉提出的黄某评估时的目的是向银行贷款，评估报告与借款没有因果关系等理由，虽然评估报告上注明目的是向银行贷款，但与梁某乙及黄某的借款抵押并无法律意义上的对抗权。亦正是由于钦州市地产评估中心的过失，作出了不实评估，在客观上起到了促使梁某乙确信黄某的欺诈行为，并办理了抵押登记，造成抵押登记部份无效，致使梁某乙的债权有可能不能全部实现，因此，钦州市评估中心对梁某乙的债权可能造成损失部份，承担补充赔偿责任，其赔偿责任应在评估不实部份的（略）元范围内承担。钦州市地产评估中心在上诉期间已根据有关规定脱钩分立为钦州市地价评估事务所和钦州市中正房地产评估有限公司，因此，原钦州市地产评估中心的责任应由钦州市地价评估事务所和钦州市中正房地产评估有限公司共同承担。原判认定事实清楚，适用法律和处理正确。
据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定：
一、驳回上诉，维持原判一、二项。
二、变更第三项为：折价或者拍卖、变卖黄某所抵押的上述地产仍不足以清偿原告梁某乙的上述债权部份，由钦州市地价评估事务所和钦州市中正房地产评估有限公司在（略）元的限额内向梁某乙承担赔偿责任。
上诉案件受理费人民币3960元，其他诉讼费396元，由钦州市地价评估事务所、钦州市中正房地产评估有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长梁某
代理审判员陈成
代理审判员黄某文
二○○○年六月十五日
书记员黄某滔
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