辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2004）沈民（2）房终字第X号
上诉人(原审被告):梁某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市X区X街X号X栋X室。
被上诉人（原审原告）：于某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳锅炉厂职工。住址：沈阳市X区X街X号楼X室。
原审被告：赵某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市X区X街X号X栋X室。
上诉人梁某因与被上诉人于某、原审被告赵某买卖合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院（2003）沈铁西民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员白云良任审判长，与代理审判员曹桂岩、高子丁组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人梁某，被上诉人于某到庭参加诉讼。原审被告赵某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理查明：1998年9月24日，于某与赵某签订《房屋转让（出卖）协议书》，约定：赵某将坐落于某阳市X区X街X号X室已参加房改的私有产权住房（以下简称诉争房屋）出卖给于某，价格为（略）元；于某预交定金1万元（已于1998年9月22日交赵某）；1998年11月1日前，赵某将房屋腾出交于某，同时于某向赵某交付房款（略）元，余1万元待房产证交付于某时，由于某一次性付清；房屋更名手续于某、赵某共同办理，于某承担费用。1998年11月13日，于某交付购房款（略）元，由上诉人梁某出具了“收到房款陆万叁仟元整。（略）。收款人赵某、梁某”的收条。2000年9月1日，赵某姐姐赵某到于某处代赵某收取1万元购房款并写有收条。原产权单位沈阳化工股份有限公司于2003年3月将诉争房屋产权证办完，于某找到赵某、梁某，要求协助办理所有权变更登记被拒绝，于某于2003年10月诉至原审法院。
上述事实，有当事人陈述，《房屋转让（出卖）协议书》，收款收条，沈阳化工股份有限公司证明等佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
原审法院认为：于某与赵某订立的房屋转让协议虽然梁某没有签字，但综合以上证据足以确认梁某已经认可该协议，还亲自收取卖房款（略）元，买受人于某有理由相信赵某出卖共有房屋的意思表示为夫妻双方共同意思表示，即买受人于某为善意。根据最高人民法院《关于某用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。于某已实际向出卖人支付了房屋对价，且已实际占有、使用其房屋5年之久，只因私有产权证2003年5月原产权单位才交付赵某，没能及时办理产权证，梁某不得以不知该房卖多少钱而不同意卖此房为由对抗善意买受人于某。于某与赵某签订的《房屋转让（出卖）协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，更非双方当事人恶意串通损害他人利益、故该协议为有效协议，受法律保护。赵某、梁某应按约履行，协助办理更名过户手续。赵某、梁某以出卖房屋未经共有人同意为由而不卖此房的抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条之规定，判决：一、于某与赵某签订的房屋转让协议为有效协议；二、赵某、梁某于某判决发生法律效力10日内协助于某办理坐落于某阳市X区X街X号楼X室房屋的更名过户手续。案件受理费1000元，由赵某、梁某负担。
上诉人梁某不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人与赵某系夫妻关系，赵某转让的房屋系上诉人与赵某的共有财产，赵某转让房屋时，既未告知上诉人，亦未与上诉人商量，上诉人根本不知情，且房屋转让协议上无上诉人签字，故房屋转让协议应为无效。上诉人虽然写有（略）元的收条，但上诉人并不知道这是卖房款的收条。此后的1万元，上诉人并没有收取，是赵某的姐姐赵某收取的。请求依法改判或发回重审。
被上诉人于某答辩称：被上诉人买房时是与上诉人及赵某共同协商达成的协议；购房款是上诉人与赵某共同收取的；在房屋中介机构登记卖房是上诉人与赵某共同进行的；协议签订后，上诉人与赵某于1998年11月将诉争房屋腾出交于某上诉人。上诉人不知道赵某卖房没有依据。请求维持一审判决。
本院审理认为：关于《房屋转让（出卖）协议书》的效力。上诉人虽然未在于某与赵某订立的《房屋转让（出卖）协议书》上签字，但赵某将诉争房屋腾出交于某上诉人，并将其参加房改的《房屋出售专用收款收据》交于某上诉人，特别是上诉人签属（略）元购房款收条的行为，使买受人于某有理由相信赵某出卖诉争房屋的意思表示为夫妻双方共同意思表示，即买受人于某为善意。根据最高人民法院《关于某彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，应当维护买受人于某的利益。赵某将已参加房改的房屋出售于某上诉人，并与被上诉人签订《房屋转让（出卖）协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，更非当事人恶意串通损害他人利益，且于某已实际向出卖人支付了房屋对价，并占有、使用诉争房屋5年之久，故《房屋转让（出卖）协议书》有效，受法律保护。上诉人以其不知情为由主张《房屋转让（出卖）协议书》无效的理由不能成立，原审认定有效正确，应予维持。房屋买卖合同出卖人的义务除现实交付房屋外，尚须履行所有权转移义务，即协助办理所有权变更登记。本案《房屋转让（出卖）协议书》订立时虽在合同法实施前，但履行却跨越合同法实施之后，根据最高人民法院《关于某用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第二条“合同成立于某同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”的规定，原审适用合同法作为本案裁决赵某、梁某继续履行合同，协助办理所有权变更登记并无不当。
关于某某姐姐赵某收取的1万元购房款。于某在原审庭审中举证三张收条，其中包括赵某打的1万元收条，证明赵某、梁某收到购房款（略）元。梁某在质证时，表示没有异议。故赵某签字收取的1万元购房款应为赵某、梁某收取，梁某否定收到此1万元的理由不能成立。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人梁某负担。
本判决为终审判决。
审判长白云良
代理审判员曹桂岩
代理审判员高子丁
二00四年四月三十日
书记员韩鹏
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