上诉人(原审被告)：淅川县华兴石材厂
负责人：张某某，系该厂业主。
委托代理人：王某某，男，X年X月X日生
被上诉人（原审原告）淅川县X街道办事处冬青社区居民委员会。
法定代表人：刘某某，任社区主任。
委托代理人：杜华强，淅川县商圣法律服务所（略）。
委托代理人：张天成，淅川县商圣法律服务所（略）。
上诉人淅川县华兴石材厂与被上诉人淅川县X街道办事处冬青社区居民委员会为租赁合同纠纷一案，淅川县人民法院于2010年7月26日作出(2010)淅民商初字第X号民事判决书，淅川县华兴石材厂不服该判决，向本院提起上诉，本院于2010年8月30日受理该案，并依法组成合议庭，于2010年9月20日公开开庭审理了本案，上诉人淅川县华兴石材厂（以下简称华兴石材厂）的负责人张某某及委托代理人王某某，被上诉人淅川县X街道办事处冬青社区居民委员会（以下简称冬青居委会）的委托代理人杜华强、张天成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2003年3月1日，淅川县X街道办事处冬青社区居民委员会(原名为X县X镇X村民委员会)与淅川县华兴石材厂签订了租赁协议书，主要内容为：冬青居委会将塑料厂生产区西的院子租赁给华兴石材厂使用，年租金为5500元，每半年交2750元，先交租金后营业，租赁期为2003年3月1日至2006年3月1日。合同签订后，双方按约履行。合同到期后，双方未续签合同，华兴石材厂继续使用租赁物，按原合同交纳租金。2009年，双方协商将年租金变更为每年8000元，2010年4月26日，华兴石材厂将2009年度(2009年元月1日一2009年12月31日)的租金交清，2010年元月1日以后的租金未予交纳。2010年4月24日，冬青居委会向华兴石材厂送达了书面通知，要求收回场地，限期在5月1O日前搬出。2010年6月9日，冬青居委会又向华兴石材厂送达了解除租赁合同通知，华兴石材厂至今未将租赁的场地交于冬青居委会。
原审法院认为，2003年3月1日，原、被告双方所签订的租赁协议是双方在平等、自愿、协商一致的基础上所签订，也不违背法律、法规的禁止性规定，应为有效协议。合同到期后，双方虽未续签合同，但华兴石材厂继续使用租赁物，冬青居委会没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期为不定期。2009年双方对租赁费的变更，视为对原合同的部分变更。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，冬青居委会于2010年4月24日通知华兴石材厂至今三月有余，华兴石材厂仍不迁出租赁场所的做法，违反了法律规定，应承担本案的全部过错责任，故冬青居委会要求华兴石材厂迁出租赁场所的请求，本院予以支持。因冬青居委会已通知华兴石材厂解除合同，故冬青居委会要求本院依法解除原、被告之间租赁关系的请求，本院不予处理。华兴石材厂于2010年4月26日才交纳2009年度的租金且没交纳违约金，应视为冬青居委会默许华兴石材厂使用后一年一交的做法，因此，冬青居委会要求华兴石材厂支付违约金的请求，本院不予支持。华兴石材厂在2010年度实际使用了租赁物，应按实际使用天数向冬青居委会交纳租赁费，故冬青居委会请求华兴石材厂交纳自2010年元月1日起至迁出之日按年租金8000元计算的租赁费的请求，本院予以支持。华兴石材厂辩解变更后的合同应履3-5年的理由，于法无据，本院不予采纳。要求对厂房及设备予以补偿，由于合同没有约定，华兴石材厂又未提出反诉，故本院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：被告淅川县华兴石材厂在本判决生效后二十日内迁出租赁场地，并按年租赁费8000元向原告淅川县X街道办事处冬青社区居民委员会支付自2010年元月1日起实际使用天数的租赁费。案件受理费550元由被告淅川县华兴石材厂负担。
华兴石材厂不服该判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，在查清事实的基础上改判，其主要上诉理由为：1、冬青居委会提交的证据5系国家机关出具的便函式证明，不能证实土地权属的真实情况，一审法院采信上述证据错误，冬青居委会不享有本案场地的使用权和出租权。2、一审法院适用法律错误，本案《租赁协议书》2006年3月1日到期后，该协议第六条、第七条的约定依然有效，该协议第六条将本案租赁协议书定格为一个附期限合同，该协议第七条将本案租赁协议书定格为一个附条件解除合同，本案不能使用合同法中不定期租赁合同的约定。3、华兴石材厂最近才了解到冬青居委会解除租赁合同的目的是将场地租赁给华新铸造公司扩建施工所用，冬青居委会在没有公开招标和征求原租赁方意见的情况下单方解除合同另行出租，违反了《租赁协议书》第六条的规定，一审法院不应支持其诉讼请求。
冬青居委会答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉、维持原判，其主要理由为：1、本案场地系冬青居委会申办冬青塑料厂时在1996年征用冬青村X组的土地，并签订有征地协议和补充协议，后冬青塑料厂倒闭，该场地归冬青居委会使用至今。2003年上诉人与冬青居委会签订租赁协议，该协议合法有效且已实际履行，上诉人对此并无异议，2006年租赁合同到期后双方未续签合同，但租赁关系仍然存在，2009年冬青居委会增加租赁费上诉人也同意，但仍然未签订书面合同，诉讼中，冬青居委会为证明拥有该场地的使用权，向法庭出示了国土资源局出具的缓缴保证书、国土资源局的证明和商圣街道办事处的证明，该三份证明相互印证，足以证明该场地的使用权归冬青居委会，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。2、本案双方间的租赁协议2006年3月1日到期后双方未续签合同，根据合同法第236条的规定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，而对不定期租赁合同，合同法第232条规定当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时，应当在合理期限之前通知承租人，本案中冬青居委会已于2010年4月24日和6月9日两次向上诉人送达了解除合同通知，依据合同法第96条的规定双方之间的租赁合同在4月24日上诉人接到通知时已解除，因此，依据合同法第235条的规定，上诉人应返还租赁物，恢复原状，原审判决适用法律正确。上诉人认为原租赁协议第6条的优先权把协议定格为附期限合同是错误的，所谓优先权是合同到期后原承租人在同等条件下享有的一种优先承租的权利，上诉人主张优先权，应当在返还租赁物后、被上诉人对外租赁时才可以主张。本案租赁协议依法应当认定为不定期租赁合同，上诉人上诉理由明显不能成立。
二审过程中，华兴石材厂向本院提交如下证据：1、淅川县X街道办事处商办【2010】X号会议纪要，证实商圣办事处违反合同约定在未通知上诉人的情况下将土地出租给第三方；2、华兴石材厂现搬迁赔偿损失明细表及光盘各一份，证明华兴石材厂现状及搬迁损失为57.1万元；3、华兴石材厂营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明华兴石材厂为个人独资企业，拥有租赁场地的使用权和地上权；4、2010年4月26日冬青社区收款收据一份，证实华兴石材厂已缴纳2009年1月1日至2009年12月31日的租赁费。
冬青居委会对上述证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，但该证据不能证实冬青居委会将本案场地租赁给第三人；对证据2有异议，该两份证据均系华兴石材厂自制，不能证实华兴石材厂的损失；关于证据3，对营业执照的真实性无异议，对华兴石材厂个人独资企业的性质无异议，但该证据不能证实该厂拥有涉案场地的使用权，组织机构代码证已经过期，不能作为证据使用；对证据4无异议。
冬青居委会向本院提交如下证据：1、1996年4月1日冬青村X组与冬青村委会征地协议一份，证明本案场地是冬青村委会从冬青村X组征得，1996年以后本案争议场地由冬青村委会管理使用；2、2001年7月9日和2001年1月18日收款收据两份，证明冬青塑料厂属于村办企业；3、商圣办事处2010年9月21日证明一份，证明冬青塑料厂的名称变更及冬青塑料厂属于村办企业；4、淅川县委淅文【2006】X号关于撤销城关镇党委，成立商圣、龙城街道办事处党工委的通知，证明冬青村委会变更为冬青居委会的过程。
华兴石材厂对上述证据的质证意见为：上述四份证据均不属于新证据。对证据1仅能证明冬青村委会1996年将土地征过来，不能证明其为目前租赁场地的使用权人；对证据2不能证明冬青塑料厂属于村办企业；对证据3的真实性无异议，但与本案无关；对证据4，该通知不能证明冬青村委会和冬青居委会的变更过程，且该证据能够证明目前的土地由村委会变更为街道办，那么城关镇辖区的所有土地已变更为国有土地。
综合双方的举证质证意见，本院对双方当事人二审所举证据认证如下：关于华兴石材厂所举的四份证据，证据1仅能证明淅川县X街道办事处有意向将本案场地租赁给华新铸造公司，但淅川县X街道办事处不是本案的当事人，其意向并不代表冬青居委会的意向，该证据与本案缺乏关联性，且该文件于2010年4月12日印发，原审法院于2010年7月6日开庭审理本案，该证据不属于民事诉讼法所规定的新的证据，综上，本院对该证据不予采信。证据2系华兴石材厂自制，冬青居委会不予认可，且华兴石材厂对其损失并未提起反诉，该请求不属于本案的审理范围，故本院对该证据不予采信。证据3华兴石材厂组织机构代码证载明的有效期为1998年7月23日至2002年7月23日，现该证已超出有效期限，本院不予采信，关于华兴石材厂提交的营业执照，该营业执照真实有效，能够证明华兴石材厂为个人独资企业，本院对该证据予以采信，但该证据并不能证明华兴石材厂拥有本案场地的使用权和地上权。证据4能够证实华兴石材厂已向冬青居委会缴纳2009年1月1日至2009年12月31日的租赁费，本院予以采信。
关于冬青居委会所举证据，华兴石材厂对其所举的证据1、3、4真实性无异议，本院予以采信，证据1可以证实冬青村委会从冬青村X组征地的事实，证据3可以证实塑料厂的名称变更及属于村办企业的事实，证据4可以证实淅川县X镇设立商圣、龙城两个街道办事处、原淅川县X镇X村民委员会变更为淅川县商圣办事处冬青社区居民委员会的事实。证据2为两份城关镇收款收据，仅显示“收到村转来塑料厂欠款”，并不能证实冬青塑料厂属于村办企业，该两份证据与本案无关，本院对该证据不予采信。
二审查明的事实除与一审一致外，另查明，1996年4月1日淅川县X镇X村民委员会与该村X组签订征地协议，冬青村委员会从该村X组征地约六亩，用于发展冬青村集体经济，冬青村委会征用上述土地后用于建设该村村办企业冬青塑料厂，后因冬青塑料厂倒闭，冬青村委会遂于2003年将该厂生产区西的院子租赁给华兴石材厂使用。
2006年2月6日中共淅川县委通知撤销城关镇党委，设立商圣、龙城两个街道办事处党的工作委员会，原淅川县X镇X村民委员会随之变更为淅川县X街道办事处冬青社区居民委员会。
本院认为，华兴石材厂与冬青居委会于2003年3月1日签订的租赁协议书系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反国家法律法规的强制性规定，为有效协议。协议签订后，双方当事人均按照协议约定的内容履行至2006年3月1日合同期限届满，其后双方未续签书面合同，但华兴石材厂一直继续使用该场地并向冬青居委会缴纳租金至2009年12月31日，依据我国合同法的相关规定，本案双方当事人的原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人可以随时解除合同。其后冬青居委会分别于2010年4月24日和2010年6月9日向华兴石材厂送达了要求收回场地、限期在5月1O日前搬出的通知和解除租赁合同通知，冬青居委会已在合理期限之前通知华兴石材厂解除合同，华兴石材厂理应在收到上述通知后及时迁出租赁场地，截至本案判决之日前其仍拒不迁出，明显违反法律规定。华兴石材厂上诉称一审法院适用法律错误，本案《租赁协议书》2006年3月1日到期后，本案不能适用合同法中不定期租赁合同的约定的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采信。关于其认为原协议第六条、第七条的约定依然有效、该协议第六条将本案租赁协议书定格为一个附期限合同，该协议第七条将本案租赁协议书定格为一个附条件解除合同的问题，本院认为，原协议第六条约定“合同到期后，同等条件下，乙方（华兴石材厂）有权优先租赁”，该约定虽依然有效，但并不是华兴石材厂所认为的附期限条款，且华兴石材厂并未举出有效证据证明冬青居委会违反了该条约定将本案场地租赁给华新铸造公司扩建施工所用，而其目前依照法律规定迁出租赁场地与其随后在同等条件下享受优先租赁权并不冲突，其以此为借口拒绝迁出，明显缺乏事实根据和法律依据。原协议第七条约定“合同期内若国家、政府征用或甲方（冬青居委会）使用该场地，甲方有权终止合同，收回场地，但必须提前三个月通知乙方，乙方在限定的期限内无条件迁出”，该条款系双方在原租赁协议书中的约定，其后因双方未续签合同，后续的租赁合同依法变更为不定期租赁合同，该条款因与我国合同法的相应规定相冲突而无效。综上，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采信。冬青居委会一审出具的证据5系国家机关出具的证明，华兴石材厂虽提出异议，但并未举出有效证据予以否定，一审法院采信该证据并无不当。经本院二审查明，冬青居委会依法享有争议场地的出租权，且华兴石材厂也认可自2003年3月1日本案双方履行租赁协议至今从未有人对该场地的出租权提出过异议，并且该厂于2010年4月26日向冬青居委会交纳2009年度的租金，现其对冬青居委会是否享有本案场地的出租权提出异议，与其实际行为和客观事实均不符，本院对该上诉理由不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，上诉人上诉理由不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费550元由淅川县华兴石材厂负担。
本判决为终审判决。
审判长张海波
审判员郭晓璞
代理审判员白丞博
二0一0年十月二十二日
书记员王某
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