上诉人（原审被告）宋XX，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人吴XX，女，X年X月X日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区X街X路容声楼x。
被上诉人（原审原告）河南格林物业管理有限公司，住所地郑州市经济技术开发区X路X号。
法定代表人谭某某，董事长。
委托代理人姬瑞明，河南力天律师事务所律师。
原审被告宋XX，男，X年X月X日出生，汉族。
法定代理人于XX，女，X年X月X日出生，汉族。系宋XX之母。
原审被告宋XX，男，X年X月X日出生。
法定代理人于XX，女，X年X月X日出生，汉族。系宋XX之母。
上诉人宋XX因与被上诉人河南格林物业管理有限公司，原审被告宋XX、宋XX物业服务合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2008）开民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，宋XX系郑州经济技术开发区X路X号F3别墅所有权人，宋XX系该别墅共有人。该别墅建筑面积为210.96平方米。后由于派出所统一编号，该别墅编号变更为郑州经济技术开发区X路X号XXXX别墅。2004年6月18日，宋XX以XXXX别墅购房人（业主）身份与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，该协议对双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、违约责任及其他相关事宜做出了约定。其中第四条约定“住宅按建筑面积每月每平方米1.25元”标准收取服务费，交纳费用时间为每月5－X号；因乙方原因空置房屋按建筑面积每月平方米按批准标准50%收费”；第十一条约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金”。现原告要求三被告支付2004年6月18日至2008年5月31日的服务费未果，遂引起本案纠纷。
另查明，根据原告《物业管理企业资质证书》所示，其
原审法院认为，原告起诉所依据的《前期物业管理服务协议》系其与宋XX所签订，宋XX虽对XXXX别墅不享有所有权，但根据原告提交的《格林度假山庄业主公约》及XXXX别墅《验收证明》、《闭水试验证明》、宋XX就房屋验收过程中发现的问题向原告递交的信函中，宋XX均以XXXX别墅业主的身份出现，宋XX、宋XX对此亦未提出异议，由此可认定二人对宋XX处理XXXX别墅相关物业服务事宜行为的认可，故宋XX以XXXX别墅业主身份与原告签订的《前期物业管理服务协议》不违反我国法律及行政法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，为有效合同，应受到法律保护，双方应依约履行自己的合同义务。原告在提供物业管理服务后，宋XX依约应履行支付服务费的合同义务。故原告诉请宋XX支付服务费的理由正当，证据充分，该院予以支持。因宋XX、宋XX与原告间不存在物业服务合同关系，故原告诉请二人支付服务费的请求不当，该院不予支持。三被告辩称原告未依约履行合同义务，对此提交证人书面证明、河南省安融房地产开发有限公司与苗扬签订的《商品房购销合同》、郑州经济技术开发区规划环保局证明、格林集团宣传页、电子光盘予以证明。该院认为，《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第五十五条第一款规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。本案中，三被告提交的书面证明中所注明证明人未出庭接受质询，对其身份及证言真实性无法确认，故对其证言该院不予采纳；河南省安融房地产开发有限公司与苗扬签订的《商品房购销合同》仅证明双方存在房屋买卖关系，不能证明本案原告未向业主提供物业管理服务；郑州经济技术开发区规划环保局证明不能证明小区内的违规之处系原告所为；格林集团宣传页系河南省安融房地产开发有限公司制作，而非本案原告制作，故对该证据该院不予采纳；电子光盘所示内容亦不能直接证明原告在提供物业服务过程中存在违约之处。因三被告无充分证据证明原告未依约履行合同义务，故对其辩称该院不予采纳。三被告辩称未在小区长期居住，应减半支付物业费。该院认为，三被告现已入住XXXX别墅，虽存在有时离开该住所外出的情形，但XXXX别墅并非空置，故三被告辩称应减半收取物业费的理由不当，该院不予采纳。在原告提供了物业管理服务后，宋XX应依约支付原告服务费。《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》第七条第一款规定“我市物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价”，第三款规定“写字楼、别墅、公寓、商铺等其他各类物业服务收费实行市场调节价”，第九条规定“实行市场调节价的物业服务收费，其收费形式和收费标准由业主、业主大会与物业管理企业在物业服务合同中约定”。根据该规定，关于别墅的物业服务收费形式和标准可由业主与物业管理企业协商决定。本案中，原告与宋XX签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定，宋XX应于每月5－X号按XXXX别墅建筑面积，以每月每平方米1.25元的标准向原告交纳服务费。本案中，原告按每月每平方米1.2元的标准主张服务费，该标准低于合同约定金额，故该院予以准许。XXXX别墅建筑面积为210.96平方米，按每月每平方米1.2元的标准计算每月服务费为253.15元。三被告辩称原告就其中部分服务费的请求已超过诉讼时效。该院认为，原告于2008年7月9日向该院提起诉讼，要求三被告支付2004年6月18日至2008年5月31日的服务费，其中就2004年6月18日至2006年7月9日服务费的请求已超过二年的诉讼时效，故原告请求支付该段时间内服务费的请求该院不予支持。原告诉请宋XX支付2006年7月10日至2008年5月31日服务费5748.82元的请求理由正当，证据充分，该院予以支持。因宋XX未依约支付原告服务费，其行为已构成违约，故原告诉请其按日万分之五的标准支付违约金的理由正当，证据充分，该院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宋XX于本判决生效后十日内，支付原告河南格林物业管理有限公司二○○六年七月十日至二○○八年五月三十一日的物业服务费五千七百四十八元八角二分及违约金（每月欠费违约金均从当月十一日起计至本判决限定还款之日止，按当月所欠费金额的日万分之五的标准计算）。二、驳回原告河南格林物业管理有限公司对被告宋XX的诉讼请求。三、驳回原告河南格林物业管理有限公司对被告宋XX的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百一十三元，由原告负担一百三十九元，被告宋XX负担七十四元。
宣判后，宋XX不服，向本院提起上诉称，一审判决依据的《前期物业管理协议》无效，上诉人既不是购房人又不是业主，也没有授权委托书，上诉人所签协议无效。双方未就收费标准协商一致。被上诉人未按协议履行服务义务,被上诉人无权收取管理费。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人河南格林物业管理有限公司庭审中答辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告宋XX、宋XX未答辩。
本院经审理查明，二审中上诉人为证明被上诉人未完全履行职责，损害公共利益，双方未就收费标准协商一致等主张，申请证人王X、苗XX等人出庭作证。其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，《前期物业管理服务协议》虽系被上诉人与宋XX所签，宋XX虽对XXXX别墅不享有所有权，也没有授权委托书，但根据被上诉人提交的《格林度假山庄业主公约》及XXXX别墅《验收证明》、《闭水试验证明》、宋XX就房屋验收过程中发现的问题向被上诉人递交的信函中，宋XX均以XXXX别墅业主的身份出现，宋XX、宋XX对此亦未提出异议，由此可认定二人对宋XX处理XXXX别墅相关物业服务事宜行为的认可，故宋XX以XXXX别墅业主身份与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》不违反我国法律及行政法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，为有效合同，应受到法律保护，双方应依约履行自己的合同义务。关于双方是否就收费标准协商一致，被上诉人是否有权收取管理费的问题。《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》第七条第一款规定“我市物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价”，第三款规定“写字楼、别墅、公寓、商铺等其他各类物业服务收费实行市场调节价”，第九条规定“实行市场调节价的物业服务收费，其收费形式和收费标准由业主、业主大会与物业管理企业在物业服务合同中约定”。根据该规定，别墅的物业服务收费形式和标准可由业主与物业管理企业协商决定。本案中，被上诉人与宋XX签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定，宋XX应于每月5－X号按XXXX别墅建筑面积，以每月每平方米1.25元的标准向被上诉人交纳服务费。合同的签订是以双方协商一致形成合意为前提的，双方协商一致的表现形式即是《前期物业管理服务协议》的签订。本案中，被上诉人按每月每平方米1.2元的标准主张服务费，该标准低于合同约定金额。被上诉人有权依据双方签订的《前期物业管理服务协议》收取上诉人物业服务费。关于被上诉人是否按协议履行了服务义务的问题。为证明被上诉人未按协议履行服务义务，上诉人二审中申请证人王X、苗XX等人出庭作证，但王X、苗XX等人主要证明的内容是物业公司损害公共利益侵权的事实，对被上诉人履行协议的情况虽有部分陈述，不足以证明被上诉人未按协议履行服务义务。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，程序合法，判决正确，依法应维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费二百一十三元，由上诉人宋XX负担。
本判决为终审判决。
审判长毕传武
审判员李桂贤
代理审判员邹靖
二○○九年七月十日
代理书记员郭辉
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
