上诉人（原审原告）周某某，男，X年X月X日出生，汉族，医生，住（略）。
上诉人（原审原告）梁某某，女，X年X月X日出生，汉族，邵阳市房产产权监理处工作人员，住（略），系周某某之妻。
以上两上诉人委托代理人刘某，男，X年X月X日出生，汉族，邵阳市大祥区维信法律服务所法律工作者，住邵阳市大祥区X路X号X栋X号。
上诉人（原审被告）邵阳市特力置业有限责任公司，住所地邵阳市X路“果的”食品公司。
法定代表人贺某，该公司董事长。
委托代理人邓某某，男，X年X月X日出生，汉族，该公司副经理，住（略）。
委托代理人高丽群，湖南楚信律师事务所律师。
上诉人周某某、梁某某与上诉人邵阳市特力置业有限责任公司（以下简称特力公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服湖南省邵阳市北塔区人民法院二○○九年四月十三日作出的（2008）北民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年6月3日公开开庭审理了本案，上诉人周某某、梁某某及其委托代理人刘某，上诉人特力公司的委托代理人邓某某、高丽群均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年9月7日，原告周某某、梁某某与被告特力公司签订商品房买卖合同，两原告购买被告特力公司位于邵阳北江豪庭教师新苑的第X幢A单元X号商品房1套。合同约定：商品房建筑面积为150平方米，总价款为x元（单价为每平方米1060元，按总房价优惠9.7折）；商品房建筑面积有误差的按两种方式进行处理：1、以产权部门登记的面积为准；2、买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受方；付款方式为首付总房款95%，办证时付余款5%；交房期限为2006年11月30日。并约定违约责任：买受人逾期付款在15日内自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付的付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；买受人超过15日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同时，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。出卖人逾期不超过60日内交房，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当向买受人解除合同通知到起之日起60日内返还全部已付款，并按买受人除累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原、被告双方签订合同后，两原告于2006年9月7日交房款x元；2006年9月19日交房款x元；2006年10月10日交房款x元，同时签订补充协议，约定购房款付款方式变更为2006年10月10日交清x元，交房时交房款x元，余款在办证时付清。2007年1月29日原告交房款x元后，同时双方又签订补充协议约定，出卖人与买受人经协议一致，买受人在交房前交清房款x元属一次性付款，无违约，出卖人不得以任何理由追究买受人的违约责任，如有抵触以本协议为准。两原告先后四次共交付被告特力公司房款共计x元。由于被告建房工程缓慢，被告特力公司于2008年3月30日才通知两原告于2008年4月15日之前到被告特力公司办理交房手续，两原告于2008年9月26日与被告特力公司办理交房手续。被告特力公司交付的房屋面积为143.46平方米，与合同约定建筑面积相差6.54平方米，同时被告特力公司返还两原告房款建筑面积差价款6724元。
原审法院认为，本案属商品房销售合同纠纷。两原告与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。当事人双方均应按合同约定的权利与义务履行义务。两原告虽然先后四次共支付特力公司房款x元，但在交款时与被告特力公司签订两份补充协议，约定买受人在交房前交清房款x元，属一次性付款。该项协议上虽然只有原告周某某的签字，但周某某与梁某某系夫妻关系，该项协议没有侵犯梁某某的合法权益，因此，该项协议是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律规定，系有效协议。被告特力公司以两原告分四次付清房款不属一次性付款，违约在先，两份补充协议只有周某某签字，协议无效，与本案客观事实不符，不予采纳。两原告按约定履行支付房款义务，被告特力公司于2008年3月30日书面通告两原告办理交房手续，但两原告未在规定的期限办理交房手续，因此，被告特力公司逾期交房期限应当计算至2008年3月30日，共延期475天，应当承担延期交房违约金x.5元（x×475×0.000元）。原告周某某、梁某某请求被告特力公司支付延期交房违约金x.86元，不予全部支持。被告特力公司交房时，实际建筑面积与合同约定建筑面积相差6.54平方米，对房屋建筑面积误差处理，原、被告双方约定两种处理方式，但双方已按照第一种处理方式即以产权部门登记面积为准进行结算，被告特力公司已将房屋差额款退还给原告周某某、梁某某，不违反法律规定，现两原告要求双倍返还房屋差额款的诉讼请求不予支持。被告特力公司建筑的商品房经过验收合格后，交付给两原告时，并向原告出示了相关验收文件，故两原告要求被告特力公司出示房屋验收合格证明文件原件的诉讼请求不予支持，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决：（一）被告邵阳市特力置业有限责任公司在判决生效后十日内付原告周某某、梁某某延期交付房屋违约金x.5元；（二）驳回原告周某某、梁某某其他诉讼请求。
周某某、梁某某上诉称，特力公司在2008年3月30发出收房通知时不能提供完整、齐全的商品房综合验收合格的证明文件原件，原审判决适用合同条款作出逾期交房的期限计算至2008年3月30日是错误的，应该计算至实际交房时即2008年9月26日；一审法院就双倍返还房屋面积差额款在认知上存在错误，合同第五条第4款1、2项是并列关系而不是选择关系，法院应当支持要求双倍返还差额款的请求；原判没有支持周某某、梁某某要求特力公司出示房屋验收合格证明文件原件的请求是明显错误的，剥夺了购房者的知情权，请求1、改判特力公司承担一审少判的逾期交房违约金x.8元；2、改判特力公司承担因面积误差绝对值超出3％的未双倍返还违约金2098元；3、判令出示完整的房屋验收合格证等交房时必须出示的相关证件原件。
特力公司上诉称，周某某、梁某某夫妇没有按照合同约定的时间按时缴纳购房款，违约在先，一审没有追究他们的违约责任是错误的；根据合同附件四第三条约定，特力公司延迟交房的时间起算点应该是2007年1月30日，一审判决特力公司公司承担x.5元违约金明显过高。请求撤销原判，追究周某某、梁某某的违约责任。
本院二审查明的事实与一审认定的一致。
上述事实有双方当事人陈述，商品房买卖合同，补充协议，购房款缴纳收据，交房通知书，北江豪庭一期入住费用单，缴费明细表，收款收据工程竣工验收备案表、工程质量竣工验收记录复印件等证据在卷证实，经庭审质证，可以认定。
本院认为，关于特力公司逾期交房违约责任的起算和终止时间。特力公司主张从2007年1月29日双方签订补充协议时起至2008年3月30日收房通知收房的时间止，而周某某和梁某某主张从合同约定的交房时间2006年11月30日起计算至实际收房时间2008年9月26日止。本院认为，双方签订的房屋买卖合同中虽然约定了交房时间为2006年11月30日，但根据合同附件四补充协议中“买受人未交付全部楼价款及买受人未完全履行合同约定的义务，出卖人可将交付期限顺延至买受人履行合同义务后”的约定，在2007年1月29日前周某某和梁某某并没有按照合同约定按时足额缴纳购房款，特力公司交房期限可以顺延，故特力公司要求将交房逾期时间从此日计算的上诉理由成立，本院予以支持。2008年3月特力公司将房屋建好并经有关部门验收后向周某某和梁某某发出了通知，要求其在2008年3月30日前收房，应视为特力公司此时已具备了必要的交房条件并向周某某和梁某某发出了接收房屋的要求，故特力公司逾期交房时间应当计算至当日为止。周某某和梁某某以房屋验收文件不齐和系复印件为由拖延至2008年9月26日收房，并要求以该日期为逾期交房违约金截止日期的上诉理由不能成立，本院不予支持。故特力公司逾期交房时间共计425天（2007年1月30日至2008年3月30日），依照合同约定违约金应为x.5元（x×425天×0.0005）。关于房屋面积误差超过3％部分是否应当双倍返还的问题。双方在购房合同第五条中约定：以产权部门登记面积为准，面积误差比绝对值超出3％的，买受人有权退房。买受人不退房的…绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。特力公司本应据此对面积误差超出3％部分承担双倍返还购房款的责任，但在周某某、梁某某收房办理入住手续时，特力公司已将该不足面积的购房款单倍计算以抵扣部分入住费用的形式退还给了周某某、梁某某，周某某、梁某某也接受并缴纳了余下的入住费用，应视为双方面积差异问题已经处理，现周某某和梁某某再要求按照合同约定由特力公司承担双倍返还责任的理由不能成立，本院不予支持。另，特力公司提出的周某某和梁某某违约在先、应当承担逾期付款责任的上诉理由与双方签订的补充协议的约定相悖，对此，本院依法不予支持；对周某某和梁某某提出的要求特力公司提供完整的房屋验收文件及原件的上诉理由，因特力公司在交房时已经提供了房屋验收合格的有关文件，本院也不予支持。综上，原判认定事实部分有误，处理部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条的之规定，判决如下：
一、维持湖南省邵阳市北塔区人民法院（2008）北民二初字第X号民事判决第二项；
二、撤销湖南省邵阳市北塔区人民法院（2008）北民二初字第X号民事判决第一项；
三、由邵阳市特力置业有限责任公司在收到本判决书之日起十日内支付给周某某、梁某某违约金x.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费1075元，二审受理费870元，合计1945元，由邵阳市特力置业有限责任公司负担1345元，周某某和梁某某共同负担600元。
本判决为终审判决。
审判长袁文革
审判员欧阳叙富
审判员罗松
二○○九年六月十八日
代理书记员张花
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
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