重庆市第一中级人民法院
民事判决书
(2005)渝一中民终字第X号
上诉人(原审被告)重庆中建工程公司，住所地：重庆市X区菜园坝外滩商城X号南楼X楼。
法定代表人蔡某，总经理。
委托代理人何顺利，重庆鼎典律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)宋某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人卢达远，重庆正焰律师事务所律师。
委托代理人李朝文，重庆正焰律师事务所律师。
上诉人重庆中建工程公司因商品房预售(预购)合同纠纷一案，不服重庆市X区人民法院(2004)中区民初字第X号号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认为，原告宋某与被告中建公司所签订的《商品房预售(预购)合同》是双方当事人真实意思表示。其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，并依法进行了登记，属合法有效的合同，受法律保护。因此，原、被告双方应当按照合同的约定履行自己的义务。在合同履行过程中，原告已按约定支付了全部购房款，履行了自己应尽的合同义务。被告也按约在1997年6月10日将房屋移交给原告使用。但被告未按合同约定和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，在商品房交付使用之日起90日内，协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，导致原告一直未能取得房屋权属证书，被告应承担继续履行和赔偿损失的民事责任。至于被告应赔偿的损失，由于原告、被告双方在《商品房预售(预购)合同》中没有对逾期办理房屋权属证书的违约金进行约定，则应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(二)项和第二款的规定予以处理。
关于被告辩称原告的本次诉讼已超过法定时效期间的抗辩理由。因原、被告双方在《商品房预售(预购)合同》中对房地产权属转移登记手续的办理约定为按规定办理，而未对逾期办理房屋权属证书的违约金进行约定。根据1998年7月20日国务院发布并施行的《城市房地产开发经营管理条例》，被告应承担在商品房交付使用之日起90日内协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务。对被告的该法定义务，原告是知道或应当知道的。当被告在1997年9月10日(1997年6月10日交房后90日届满之日)未履行其义务之后，原告本应及时向被告提出要求或向人民法院提出诉讼，追究被告的违约责任。但原告对逾期办证违约金因既无合同约定又无法律依据更不知道享有权利。当最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在2003年4月28日公告公布并自2003年6月1日起施行后，原告才知道自己享有行使其逾期办证违约金的请求权。本案的诉讼时效应当从2003年6月1日原告知道自己的权利被侵害时开始计算，至2004年3月17日原告提起本案之诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间。因此，被告辩称原告的本次诉讼已超过法定诉讼时效期间的抗辩理由不能成立。
综上所述，现原告要求被告立即办理所购房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》并要求被告立即按已付购房款总额，参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，给付1997年9月10日起至2004年11月10日止的逾期办证违约金，理由正当，应予支持。遂判决：一、重庆中建工程公司在本判决生效后，立即给宋某办理重庆市X区路X号-X号同属长江滨江路X号1-X单元第X层非住宅房屋(轴线定位K/H、⑤/⑦轴，建筑面积167.04平方米)的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，二、重庆中建工程公司在本判决生效后，立即按宋某已付购房款总额55.1232万元，参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，给付宋某自1997年9月10日至2004年11月10止的逾期办证违约金。本案受理费5633元，其他诉讼费6441元，合计（略）元，由重庆中建工程公司负担(此款已由原告预交不退，被告在本判决生效后立即将款直接给付原告)。
宣判后，原审被告重庆中建工程公司不服上诉，上诉理由：1、上诉人未能及时办理“两证”的原因，是重庆市人民政府相关职能部门未即时兑现承诺优惠工程有关税、费所致；2、原审按“双重标准”来适用法律，由此导致时效的起算点“按需”认定；3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用本案讼争，原审法院根据《解释》予以判决，但《解释》依法没有溯及既往的法律效力。上诉请求：1、依法撤销原审第二项判决；2、按其责任承担一、二审案件受理费。被上诉人宋某则表示服判。
经审理查明：1996年8月20日，被上诉人宋某与上诉人重庆中建公司(以下简称中建公司)签订了《商品房预售(预购)合同》。该合同约定，中建公司将落座在渝中区菜园坝地区立交桥和滨江路之间1-X单元第X层非住宅房屋预售给宋某；该房屋轴线定位K/H、⑤/⑦轴，建筑面积167.04平方米，单价每平方米3300元，成交金额55.1232万元；宋某交付购房款第一次在1996年8月21日交付35万元，第二次在1997年6月交付20.1232万元；交房时间为1997年6月；上述房屋移交时，双方应按规定办理房地产权属转移登记手续，税费按规定各自承担；如宋某迟延交付房价款或中建公司迟延交付房屋，每日按房价款的千分之0.6累加计算向对方支付违约金。1996年8月21日，宋某向中建公司交纳了购房款35万元。1997年6月10日，宋某又向中建公司交纳了购房款20.1232万元。当日，中建公司将宋某所购房屋移交给宋某使用。同年7月14日，宋某与中建公司签订的《商品房预售(预购)合同》经重庆市房地产交易所核准登记。1998年4月7日，中建公司给宋某出具《证明》。称：兹有宋某于1996年8月20日以登记号(渝中区)预售(购)第X号在我公司菜园坝外滩商城购买营业用房167.04平方米，合同价款55.1232万元，已于1997年6月10日全部交清，房产证明正在办理当中。2001年6月26日，中建公司取得了渝中区X路X号-X号同属长江滨江路X号房屋(包括宋某所购房屋)的《房屋所有权证》。但宋某至今未取得其所购房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，宋某遂于2004年3月17日提起诉讼。
对上述查明的事实，经庭审询问双方当事人，双方当事人均无异议，本院据以认定。
现针对双方当事人争议的焦点，结合本案查明的事实，本院评判如下：
一、上诉人上诉提出未能及时办理“两证”的原因，是重庆市人民政府相关职能部门未即时兑现承诺优惠工程有关税、费所致的问题。
首先，上诉人中建公司虽提出未及时为被上诉人宋某办理“两证”的客观原因，但该原因不系违约责任的免责事由，本院不予审查。其次，上诉人违约是否系第三人的行为所致，根据合同相对性原理，不属本案审查的范围，本院不予审查。
二、关于本案时效问题。
1998年4月7日，中建公司给宋某出具《证明》，称：房产证明正在办理当中。并没有导致时效期间的起算，故被上诉人宋某的起诉没有超过诉讼时效。
三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是否适用本案的问题。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第二款规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。本案符合上述条件，1、系《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，2、本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的。所以，本案应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。上诉人中建公司上诉本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理由不能成立。
综上所述，本案双方当事人签订的合同有效，原审判决认定上诉人中建公司未为被上诉人宋某办理“两证”已构成违约的事实清楚，上诉人中建公司依法应承担违约责任，原审依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(二)项和第二款的规定处理正确，本院依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费5633元，其他诉讼费3221元，合计8854元，由上诉人重庆中建工程公司负担。
本判决为终审判决
审判长蒲宏斌
代理审判员申和平
代理审判员刘毅
二00五年二月三日
书记员孙缙
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