上诉人（原审被告）张某某，男，1951年4月生，汉族。
委托代理人张伟，河南通义（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）夏某某，女，生于1958年，汉族。
被上诉人（原审原告）王某甲，男，生于1959年，汉族。
被上诉人（原审原告）房某兰（又名房X）女，生于1975年，汉族。
被上诉人（原审原告）房某乙，男，生于1951年，汉族。
以上四被上诉人委托代理人安某，男，1982年2月生。
原审被告房某丙，男，生于1952年9月，汉族。
原审被告刘某某，女，生于1950年7月，汉族。
原审被告王某丁，男，生于1958年，汉族。
以上三原审被告委托代理人李建业，邓州市商务法律服务所（略）。
上诉人张某某与被上诉人夏某某、王某甲、房某兰、房某乙及原审被告房某丙、刘某某、王某丁为房某买卖合同纠纷一案，四上诉人于2007年10月10日诉至邓州市人民法院，请求依法确认上诉人与三原审被告所签的房某买卖合同无效。原审法院于2008年4月作出（2008）邓法民初字第X号民事判决，四被上诉人及三原审被告均不服，向本院提起上诉。本院裁定撤销原判，发还重审。原审法院于2010年1月30日作出（2008）邓法民初字第X号民事判决，张某某不服，向本院提起上诉。本院于2010年7月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人委托代理人、被上诉人夏某某及四被上诉人代理人、原审被告房某丙、刘某某及三原审被告代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2002年邓州市人民法院（2002）邓法执字第X号民事裁定将邓州市西城区三里桥居委会榆东组，榆东面粉厂面北的门面房某间（上四下四）的所有权及相应地产的使用权按照分配情况说明及分配比率抵给刘某某、房某丙、王某丁等7人。2004年6月5日，被告房某丙、刘某某、王某丁未与四原告协商，在中人王某伦、唐祖明说合下并由唐祖明为张某某代笔签订房某买卖契约，将上述的房某产卖与被告张某某。此后，四原告以三被告无权处分共有财产为由诉至法院，请求判令四被告所签房某买卖契约无效，并赔偿损失，在开庭时被告张某某对唐祖明的代笔予以认可。
原审认为，本案当事人对争议房某所享有的部位及对该房某所占有的土地使用权所享有的部位均未进行明确约定，故认为当事人对所争议房某的权属为共同共有。2004年6月5日，被告房某丙、刘某某、王某丁在未经四原告同意的情况下，经中人王某伦、唐祖明的说合，与被告张某某签订房某买卖契约损害了其他共有人的合法利益，事后也未得到其他共有人的追认，故该房某产买卖行为中涉及四原告的部分无效，又因四原告的部分无法从整体中分开，故导致整个民事法律行为无效。被告张某某辩称原告起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳，但因该行为无效给其造成的损失应依双方过错大小由四被告另案分担处理。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十条、第六十六条、第七十八条之规定，判决：一、被告房某丙、刘某某、王某丁与被告张某某签订的房某买卖契约无效。二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告房某丙、刘某某、王某丁共同承担。
张某某上诉称：本案原审判决认定事实错误。被上诉人与其他当事人对争议房某享有的是按份共有的权利，并非共同共有的权利。被上诉人对上诉人的买卖行为是知道的，被上诉人知道本案争议的房某土地卖给了上诉人张某某。本案被上诉人夏某某、王某甲、房某兰、房某乙的诉讼请求已经超过诉讼时效。请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人夏某某、王某甲、房某兰、房某乙对上诉人的诉讼请求。
夏某某、王某甲、房某兰、房某乙、房某丙、刘某某、王某丁答辩称：契约无效，《房某产管理法》第67条规定：下列房某产不得转让：“共有房某产，未经其他共有人书面同意的，该规定并没有区分共同或按份。七被上诉人的债权是按份，房某因“部位均未进行明确约定”，一审认定为共同共有并无不当。即使按份共有，其中三人将不属于自己的份额一并卖掉也是非法的。若卖房，其他共有人也享有优先购买权。一审四原告不知道买卖房某的交易，也未根据《房某产管理法》“书面同意”，也不超时效。请求驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方的陈述，本院归纳本案的争议焦点为：1、本案所涉房某买卖合同是否有效2、本案是否超过诉讼时效
二审查明的事实与原审查明事实一致。
另查：2004年6月5日，刘某某、房某丙、王某丁与张某某签订的房某买卖契约约定：“自愿将房某共计两处卖给张某某名下为业”，其中一处系案外人李红强等12户申请法院执行所得财产。
本院认为，本案所涉房某系刘某某、房某丙等七人作为生效判决的债权人申请法院执行所得，财产在未分割之前，应属共有财产，各个共有人作为相对独立的权利主体，均是共有财产的所有人，即使按份共有也要遵循共有人协商一致，优先购买的原则。权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。故刘某某等三人在未征得其他财产共有人同意的情况下，将七户共有财产及案外人李红强等12户分得的共有房某（无该12户同意或授权的证据）卖给张某某，显然损害了其他共有人的合法权益，也侵犯了案外人李红强等12户的合法权益，显属无效合同。上诉人另称该契约其他四共有人知道，但未能提供相应证据，该四人也不认可。该无效合同自始无效，即自始对其他共有人及相关案外人就无法律约束力，且该合同双方均无实际履行，故不存在超过诉讼时效的问题。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人张某某负担。
本判决为终审判决。
审判长宋池涛
审判员许照高
审判员王某建
二0一0年十月十八日
书记员高璐
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