原告（反诉被告）汪XX与被告（反诉原告）信阳市瑞龙商贸有限公司、被告刘某某、信阳市平桥区教育体育局房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

当事人: 法官: 文号:（2008）信中法民初字第22号

原告（反诉被告）汪XX，男。

委托代理人田俊君，北京市国韬律师事务所律师。

被告（反诉原告）信阳市瑞龙商贸有限公司。

法定代表人刘某某，该公司董事长。

委托代理人孔涛，河南申威律师事务所律师。

被告刘某某，男。

被告信阳市平桥区教育体育局。

法定代表人陈某，该局局长。

委托代理人夏清江，信阳市法律事务中心律师。

委托代理人杨某某，该局副局长。

原告（反诉被告）汪XX与被告（反诉原告）信阳市瑞龙商贸有限公司（以下简称瑞龙商贸公司）、被告刘某某、信阳市平桥区教育体育局（以下简称平桥区教体局）房屋租赁合同纠纷一案，原告汪XX于2008年5月26日以瑞龙商贸公司、刘某某为被告向本院提起诉讼，2009年5月26日增加平桥区教体局及信阳市平桥区青少年校外活动中心为被告，2009年7月6日申请撤回对信阳市平桥区青少年校外活动中心的起诉。瑞龙商贸公司作为反诉原告于2008年7月8日以汪XX为被告向本院提起反诉。本院于2008年5月27日受理此案后，依法组成合议庭，分别于2008年7月8日、2009年5月26日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）汪XX的委托代理人田俊君，被告（反诉原告）瑞龙商贸公司的法定代表人刘某某及委托代理人孔涛，被告刘某某，被告平桥区教体局的委托代理人夏清江、杨某某到庭参加诉讼。2008年6月3日本院根据原告汪XX的申请，作出（2008）信中法民初字第22-X号民事裁定，对被告信阳市瑞龙商贸有限公司、刘某某所有的价值1149.3639万元的房地产予以查封，查封期间不得转让、抵押。2009年7月28日本院根据原告汪XX的申请，作出（2008）信中法民初字第22-X号民事裁定，准许原告汪XX撤回对被告信阳市平桥区青少年校外活动中心的起诉。本案现已审理终结。

原告汪XX诉称，2007年原告汪XX通过信阳市政府和平桥区政府招商项目，经多次考察和论证，决定在信阳市投资建立一家医院，经信阳市卫生局初步审批，暂命名为“信阳妇女儿童医院”。2007年1月16日，原告汪XX与被告瑞龙商贸公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告瑞龙商贸公司将位于信阳市平桥区X路X路口处新建的一栋十层（总面积近2万平方米）连同地下室及该楼房征用的全部土地、围墙及辅助设施租赁给原告汪XX开办“信阳妇女儿童医院”。租赁期限为20年（2008年2月16日至2028年2月16日），租赁费用为第一年至第三年180万元、第四年190万元、第五年200万元、第六年至第十年210万元、第十一年至第十五年225万元、第十六年至第二十年按当地市场行情协商定价。合同约定的交房日期为2007年12月16日，因被告瑞龙商贸公司不能按时交房，2008年1月6日被告刘某某找原告协商，向原告签订了一份《承诺书》，保证在2008年农历正月底前向原告交房，并承诺在租赁合同期内对该合同承担连带保证责任。合同签订后，原告以“信阳妇女儿童医院筹建处”的名义开始招聘员工、购买医疗设备、对大楼按合同约定进行装修、改造等前置工作。但被告瑞龙商贸公司收到原告租金后不断阻碍原告装修队伍正常施工，且擅自将地上一层的部分房屋以自己的名义出租给信阳市商业银行，也不按合同约定日期交房，原告多次催促，要求其尽快交房，其以缺少资金为由停止了施工。原告为此投入大量人力、物力和财力，多次找被告协商，被告避而不见，无奈诉至法院，后发现该房屋占用土地为平桥区教体局及信阳市平桥区青少年校外活动中心所有，且该土地为国家划拨的文体用地，平桥区教体局向刘某某出具一份证明文件，证明本案争议的房屋为刘某某所有。请求法院判决解除原告与被告瑞龙商贸公司签订的《房屋租赁合同》，判令被告返还原告房租款x元、赔偿损失x元、支付违约金x元，判令瑞龙商贸公司、刘某某、平桥区教体局及信阳市平桥区青少年校外活动中心四被告共同承担连带责任，后于2009年7月6日申请撤回对信阳市平桥区青少年校外活动中心的起诉。

被告（反诉原告）瑞龙商贸公司答辩并反诉称，1、汪XX诉称瑞龙商贸公司违约的三个理由均不能成立，应驳回其本诉请求。汪XX诉称瑞龙商贸公司擅自将地上一层部分房屋出租给信阳市商业银行与事实不符，位于大楼一层的三间门面房早在与2007年7月19日就已出卖给信阳市商业银行，有商品房买卖合同为证，瑞龙商贸公司与汪XX签订《房屋租赁合同》时对该三间门面房已没有所有权，租赁物并不包括该三间门面房，只是租赁合同表述有误而已，且汪XX在签订合同时也是明知这一事实的，汪XX的装修图纸已明确标明为“银行租用区”，图纸并不包括该三间门面房。汪XX诉称瑞龙商贸公司不断阻碍其装修队伍正常施工与事实不符，按双方合同第16条约定汪XX装修涉及房屋主体结构时必须征求瑞龙商贸公司同意后方可施工，但汪XX违反这一约定，在装修时擅自改变房屋结构，2008年3月8日瑞龙商贸公司刘某某前去监督时发现这一情况，提出纠正意见时被汪XX无理殴打，后汪XX自感理亏停止装修，直到5月26日偷偷将东西拉走，同日向法院起诉，说明汪XX想中止合同找个理由而已，实质为其一直未能获得医疗机构的最后法定审批而不能经营下去，故汪XX停止施工是其自动中止而非瑞龙商贸公司阻拦，瑞龙商贸公司并未阻碍其装修施工。汪XX诉称瑞龙商贸公司不按合同约定日期交房也与事实不符，从法律上讲，根据双方合同第5条、第9条约定，汪XX应在合同签订后1个月内支付剩余租金160万元，瑞龙商贸公司应在2个月内交房，汪XX所负付款义务在先，瑞龙商贸公司交房义务在后，而汪XX却迟迟未按约定及时付款，根据《合同法》第67条“先履行抗辩权”的规定瑞龙商贸公司有权拒绝按约交房，为此事瑞龙商贸公司于2007年12月24日向汪XX下达了《解除合同通知》，汪XX又通过中间人找刘某某协商，于2008年1月6日达成《承诺书》约定汪XX于2008年1月10日前支付50万元租金，而汪XX再次违约，又未能及时付款，其未能履行约定的先义务，无权要求瑞龙商贸公司履行后义务“及时交房”。从事实上讲，瑞龙商贸公司并非没有交房，否则汪XX怎么可能像其诉称的对大楼进行装修、改造等前置工作呢，同时汪XX已以“信阳妇女儿童医院筹建处”的名义进驻租赁房屋目前仍有部分物品留置在租赁物内，该理由同样不能成立。2、汪XX已违反合同约定，未能及时支付租金，其至目前仍不能按合同第9条约定取得设置医院的批文，致使合同无法继续履行，且汪XX已提出解除合同（其诉请解除合同的三个理由均不成立，等于单方违约提出解除），瑞龙商贸公司同意解除合同，但汪XX应按合同第19条约定支付违约金400万元，同时汪XX的违约及解除合同行为给瑞龙商贸公司造成巨大损失，特提出反诉。因汪XX在未能取得批文的情况下即草率对租赁房屋进行改造、拆除等，现不能继续办医院，原做出的改造等必须进行拆除和恢复，此项费用经预算达x.09元，另瑞龙商贸公司按合同约定为其进行改造而定制的地板砖、石材、门窗等合同已无法继续履行，支付的合同定金分别为30万元、10万元、20万元将不能收回而造成直接损失，还有为汪XX定作的一楼落地玻璃窗价值为x元，因解除合同，门面房需对外出租，原作玻璃窗必须拆除改成门面房，造成损失x元。因汪XX的上述行为，致使瑞龙商贸公司从2007年10月开始至今8个多月时间不能出租房屋，按合同约定的租金计算每月15万元，此项直接损失120万元，上述各项损失汪XX应当依法赔偿，反诉请求依法解除2007年10月16日双方签订的《房屋租赁合同》，判决汪XX赔偿损失x.09元及违约金400万元，后于2009年5月26日变更诉讼请求为赔偿损失x.97元及违约金400万元。

原告汪XX针对被告瑞龙商贸公司的反诉答辩称，双方合同中约定的是整个大楼出租给原告汪XX，当时考虑医院每天有大量资金出入，原告汪XX计划出租一部分给银行，而不应是被告瑞龙商贸公司出租或出卖。被告瑞龙商贸公司阻挠原告汪XX施工，有证据证明被告瑞龙商贸公司设置种种障碍。被告瑞龙商贸公司不按期交房也是事实，在承诺书中写的很清楚。医院已经信阳市卫生局审批，营业执照没办下来就是因为被告瑞龙商贸公司的行为给原告汪XX带来影响。被告瑞龙商贸公司的损失原告汪XX不认可。

被告平桥区教体局答辩称，1、汪XX起诉平桥区教体局房屋租赁合同纠纷属被诉主体错误。汪XX与瑞龙商贸公司签订的房屋租赁合同，同时将180万元预付租赁费交给了瑞龙商贸公司，平桥区教体局在租赁合同中没有任何行为，与瑞龙商贸公司之间也没有任何隶属关系，因此汪XX与瑞龙商贸公司之间发生的房屋租赁合同而起诉平桥区教体局主体错误。2、汪XX起诉要求平桥区教体局对其承担连带责任没有任何事实依据和法律依据，其诉讼请求不能成立。房屋租赁合同是汪XX与瑞龙商贸公司之间的民事法律关系，如发生纠纷，只能有出租人与承租人之间来解决，现作为承租人的汪XX起诉要求与租赁行为毫无任何关系的平桥区教体局承担连带责任没有事实依据，作为出租人的瑞龙商贸公司与平桥区教体局之间没有任何行政隶属关系，汪XX要求平桥区教体局承担连带责任没有法律依据。3、汪XX滥用诉权，由此给平桥区教体局造成的经济损失，平桥区教体局保留追诉的权利。4、信阳市平桥区青少年校外活动中心是拟成立单位，现有关手续还在上级审批环节，该拟成立单位还没有依法成立，不具有独立的民事行为能力和民事权利能力。请求法院依法驳回汪XX对平桥区教体局的诉讼请求。

原告汪XX提供了其诉讼请求x元的计算依据和相关证据：一、返还房租款按180万元计算。二、违约金按合同约定的400万元计算。三、损失x元的计算及明细：1、吊顶装修损失，按30万元计算（已付20万元，申请法院评估）。2、土建工程，按x元计算（包含已付15万元，申请法院评估）。3、购买激光机款，合同约定价款为65万元，按预付的25万元主张。提供汪XX与北京英发康美技术开发有限公司于2007年8月签订的《购销合同》。4、购买CT机款，合同约定价款370万元，已预付10万元，因已制作完毕，按合同约定370万元主张。提供北京长峰医院与沈阳东软医疗系统有限公司于2008年3月签订的《CT机购销合同书》。5、医用电梯，合同价款x元，已预付3万元，因已制作完毕，按合同约定x元主张。提供信阳妇女儿童医院（筹）与郑州大通电梯有限公司于2007年10月28日签订的《产品销售安装合同》。6、设计费用，合同约定价款2万元，已预付1万元，因已制作完毕，按合同约定2万元主张。提供信阳妇女儿童医院与湖北大家广告装饰工程有限公司于2007年12月8日签订的《建设工程设计合同》。7、监控系统，合同约定价款x元，已预付5000元，按预付5000元主张。提供信阳妇女儿童医院与河南新虹天科技有限公司于2007年11月16日签订的合同。8、中心供氧，合同约定价款40万元，已预付3万元，按预付3万元主张。提供信阳妇女儿童医院与新乡春潮医疗器械有限公司于2007年10月29日签订的合同。9、水管安装，按合同约定价款x元主张，申请法院评估。10、手术室净化工程，不予主张。11、工程监管费，按6000元主张。12、担保审核费用x元。13、在装饰工程、土建工程中购买材料费用x元。14、工资支出x元。15、职工住宿及办公用房租赁费x元。16、招待费x.60元、水电费1443元、办公费x.1元、通讯费6640元、交通费x元、差旅费x元，合计x元。被告瑞龙商贸公司对损失部分的证据质证意见为，有部分设备不是信阳妇女儿童医院所购买，与本案无关，且不能按合同价赔偿，CT机等设备在其它地方也可以用，没有履行的合同可以解除，工资支出不知如何计算，认为原告汪XX没有提供直接损失的证据。被告瑞龙商贸公司对被告刘某某应承担连带责任没有异议，认为双方合同中有此约定。

被告瑞龙商贸公司提供了反诉请求x.97元的依据和相关证据：一、赔偿损失x.97元。1、恢复费用x.97元,按鉴定数额。2、地板砖合同定金30万元，提供瑞龙商贸公司与信阳市宏大装饰材料批发部于2007年10月26日签订的《地板砖、内墙砖供货合同》。3、门窗违约定金20万元，提供刘某某与张伟于2008年1月16日签订的《刘某某建大楼内门窗合同》。4、石材违约定金10万元，提供瑞龙商贸公司与信阳市浉河区阳光石材经销店于2007年11月20日签订的《石材供货合同》。5、玻璃窗x元，提供刘某某与梁善贵于2008年1月20日签订的《玻璃窗供货（安装）合同》。6、租赁费损失8个月×15万元=120万元，二、违约金400万元。原告(反诉被告)汪XX对瑞龙商贸公司主张的赔偿数额不予认可,认为瑞龙商贸公司无法证明该建筑材料是否用在所争议的房屋内。

诉讼中，根据原告汪XX和被告瑞龙商贸公司的申请，本院于2008年8月18日委托信阳中信基建咨询事务所有限公司进行司法鉴定。根据原告汪XX的申请，2009年4月8日信阳中信基建咨询事务所有限公司作出《汪XX诉信阳市瑞龙商贸有限公司及刘某某房屋租赁合同纠纷案主张诉讼标的的有关造价方面的鉴定》：“一、食堂、影像中心：x.26元，二、电梯井改造：x.04元，三、吊顶、窗帘盒、方木、吊杆：x.29元，四、门洞改造：113×200元/个，x.00元，五、水管安装：x.00元，合计x.59元”。2008年11月6日原告汪XX预交鉴定费x元。原告汪XX对此鉴定真实性没有异议，但认为鉴定数额过少且内容过于简单。被告瑞龙商贸公司认为此鉴定数额过高。根据被告瑞龙商贸公司的申请，2009年5月5日信阳中信基建咨询事务所有限公司作出《刘某某房屋改造及恢复有关造价方面的鉴定》：“一、恢复工程：x.97元，二、水管、管件改造及恢复：x.00元，三、电线改造及恢复：x.00元，四、门洞恢复：113×240元/个，x.00元，五、消防改造及恢复：x.00元，六、中央空调改造及恢复：x.00元，合计x.97元”。2009年5月21日被告瑞龙商贸公司的法定代表人刘某某预交鉴定费x元。原告汪XX对此鉴定真实性没有异议，对鉴定内容有异议，且认为这些损失是因瑞龙商贸公司违约造成的，损失应由其自行承担。

经审理查明，2007年10月16日原告汪XX与被告瑞龙商贸公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：“甲方：信阳市瑞龙商贸有限公司，乙方：汪XX（信阳市妇女儿童医院、暂定名），为在信阳市开办信阳市妇女儿童医院（暂定名，最终以上级卫生行政部门批准的医疗机构为正式合法名称，下同），甲乙双方经认真协商就乙方租赁甲方房屋有关事项达成如下协议条款，双方共同遵守。一、甲方愿意将信阳市平桥区X路X路口处新建的一栋十层（总面积近2万平方米）连同地下室及该楼房征用的全部土地、围墙及辅助设施租赁给乙方开办“信阳妇女儿童医院”。二、租赁时间为贰拾年（20年）。即从2008年2月16日起到2028年2月16日。三、甲方要保证该楼房房产所有权和土地使用权是自己的、是合法的，向乙方提供征用建该大楼的土地使用手续和建房屋审批手续的复印件，留乙方存档，并保证具有签约能力。如签约后因产权纠纷和其它原因造成对乙方的损失，由甲方承担乙方所投入的一切经济损失，还要承担正在营业的经营损失，并承担违约金。四、由于乙方未取得信阳市妇女儿童医院正式批准名称，当信阳市妇女儿童医院经卫生行政主管部门批准成立后，其乙方的签约人由汪XX自然变为信阳市妇女儿童医院，信阳市妇女儿童医院履行合同中签约的所有条款。五、本合同签字生效后，甲方保证在两个月内将房屋移交给乙方使用。甲方交房屋时要完成该大楼的全部预计的基建和装修工程（包括楼房的全部地面铺装、门窗的安装和洗手间的装修，一至十楼按乙方的要求装修；电梯、中央空调、供水、供电、电话、有线电视、宽带、安全消防系统和排污系统等），铺设好前院、后院大楼外面的地平等工程。并保证空调、供水、供电、电梯等设施正常运转，经双方验收后认同合格时为期限。六、乙方承担本大楼一至十层内部墙面刮塑、房屋吊顶的装修和灯具、水龙头、开关、插座，中心供氧、医院传呼系统及病人电梯的安装及地下室简易装修。七、手术室按乙方要求施工装修，所有地板胶的费用由甲方承担。八、租金：第一年到第三年每年为180万元、第四年为190万元、第五年为200万元、第六年至第十年为210万元、第十一年至第十五年为225万元、第十六年至第二十年按当时当地市场行情价格经双方共同协商同意定价。九、付款方式：合同签字生效后，乙方即向甲方支付20万元定金，乙方在签订合同后一个月内获取设置医院批文并支付剩下的160万元租金给甲方（即第一年的全部租金）。以后每6个月乙方提前一个月向甲方交纳下6个月的租金，乙方逾期6个月内未交房租，承担应交甲方的逾期租金部分按每月千分之五交纳滞纳金，超过6个月不交房租甲方有权收回房屋的使用权。若乙方在一个月内无法取得设置医院的批文，则甲方全部退还乙方支付的20万元定金。十、甲方在合同签订后2个月内将房屋按规定项目完成基建和装修任务，将楼房移交给乙方使用。乙方接受房屋起，甲方给乙方两个月时间作进一步安装和开业的准备，乙方自接受房屋后第三个月的第一天起为甲方收房屋租赁费的计费时间。……十二、乙方在付给甲方第一年租金前，甲方必须办理好该房屋的产权证、土地使用证，证明该房屋产权、土地使用权为甲方合法持有，否则乙方可顺延付款，直至甲方取得该房屋产权证、土地使用证，同时将房屋产权证、土地使用证的复印件交乙方存档。……十六、乙方在房屋租赁期间，可以对室内进行内外装修，但涉及到房屋主体结构改造工程，要征求甲方同意后方可施工。……十九、以上条款，甲乙双方共同遵守（除战争、严重自然灾害等不可抗拒的因素外），双方均不得违约。如有违约，违约方赔偿另一方违约金400万元，并承担对方在本项目上的一切投资损失和经营损失。”甲方处有刘某某签名并加盖瑞龙商贸公司公章，乙方处有汪XX签名。被告瑞龙商贸公司法定代表人为刘某某，公司类型为一人有限公司（自然人独资）。合同签订后，原告汪XX通过银行转帐向收款人为被告刘某某的帐户支付租赁费，2007年10月支付20万元，2007年11月23日支付50万元，2007年12月21日支付50万元（同月24日到刘某某帐户）。2007年7月出卖人刘某某（平桥区青少年校外活动中心）和买受人信阳市城市信用社股份有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买临平西路一侧从北向南第一层门面房第1、2、3共三间。被告刘某某2007年7月16日在该买卖合同上签字并加盖信阳市平桥区青少年校外活动中心公章。2007年7月19日信阳市城市信用社股份有限公司签字并加盖公章。原告汪XX向被告瑞龙商贸公司提供的2007年10月信阳妇女儿童医院一层平面布置图中有部分区域显示“银行租用区”。2008年1月6日原告汪XX与被告刘某某签订一份《承诺书》，内容为“甲方信阳市瑞龙商贸有限公司刘某某与乙方信阳妇女儿童医院汪XX于2007年10月16日签订的房屋租赁合同，经双方再次协商双方承诺如下：一、刘某某本人对房屋租赁合同在租赁期间保证合同期内承担连带保证责任。二、汪XX本人对房屋租赁合同在租赁期间保证合同期内按期交纳租金承担连带保证责任。三、刘某某保证出租房屋、土地在一年内取得房产证、土地使用证应在瑞龙商贸有限公司名下，属于瑞龙商贸有限公司资产。四、甲乙按双方商定的项目施工，保证在2008年农历正月底前交接，今后保证不因甲方责任干扰乙方正常施工和经营，凡因甲方责任造成乙方经济损失，由甲方负责。五、乙方必须合法经营并按时、足额付给甲方年度租金，由于乙方责任造成双方经济损失由乙方负责。六、第一年度租金2008年1月10日前到甲方帐户50万元，剩余10万元在甲乙双方交接后三天内到乙方帐户。七、乙方所建附属房屋使用权归乙方，所有权归甲方，合同终止之日无偿移交甲方。承诺人（甲方）刘某某，承诺人（乙方）汪XX”。2008年1月11日原告汪XX取得信阳市卫生局（2008）X号《设置医疗机构批准书》，内容为：“汪XX同志：经核准同意按照下列事项设置医疗机构：类别：专科医院，名称：信阳妇女儿童医院……本批准书有效期至2010年1月11日”。2008年1月11日原告汪XX通过银行转帐向被告刘某某支付租赁费50万元（同月14日到刘某某帐户），2008年3月18日支付租赁费10万元。被告瑞龙商贸公司认可已收到原告汪XX支付的租赁费180万元。合同签订后，原告汪XX和被告瑞龙商贸公司均对大楼进行了部分装修和改造。直到2008年5月，被告瑞龙商贸公司仍未完成该大楼全部预计的基建和装修工程，原告汪XX与被告瑞龙商贸公司、刘某某协商不成起诉至法院。

2008年6月6日本院在进行财产保全时查明，在信阳市国土资源局平桥分局登记的材料中，诉争房屋所占土地使用权人为信阳市平桥区青少年校外活动中心。被告瑞龙商贸公司及刘某某认可登记的土地使用权人为信阳市平桥区青少年校外活动中心，但称刘某某对该诉争房屋享有所有权，房屋产权证和土地使用证正在办理过程中。被告瑞龙商贸公司提供了2005年5月22日平桥区教体局与信阳市第二建筑公司刘某某签订的《引资兴建平桥区青少年校外活动中心协议书》，该协议第八条约定若平桥区教体局“无力偿还全部费用由刘某某自行支配，产权属于刘某某”。同时提供了2008年7月3日平桥区教体局出具的证明：“平安大道与平西大街交叉口东北角由刘某某建设的大楼，其产权由刘某某支配。”和2008年7月3日信阳市平桥区平桥工业管理区出具的证明：“位于平桥区X路与平安大道交叉口东北角的4000多平方米的土地原为刘某某个人投资修路与政府‘以地换路’而得，该土地使用权实为刘某某个人所有，后在办理土地使用权登记手续时，因刘某某与平桥区教体局达成合作建设‘平桥区青少年校外活动中心’的协议，为减少过户手续麻烦，而直接办在平桥区教体局名下，作为建设‘青少年校外活动中心’所用。”原告汪XX认为此证据不能证明争议的房屋及占用的土地为被告瑞龙商贸公司所有，只有房屋产权证和土地使用权证中所登记的主体，才能对该房屋和土地合法拥有。

本院认为，原告汪XX与被告瑞龙商贸公司于2007年10月16日自愿签订的《房屋租赁合同》不违反法律禁止性规定，是合法有效的合同。原告汪XX与被告瑞龙商贸公司法定代表人刘某某协商一致，于2008年1月6日签订一份《承诺书》，对原《房屋租赁合同》的内容作了部分变更。双方均应按《房屋租赁合同》及《承诺书》的约定履行。现双方均请求解除租赁合同，且签订租赁合同的目的已不能实现，对此请求本院予以确认。任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。《房屋租赁合同》第五条约定被告瑞龙商贸公司在合同签字生效后两个月内将房屋移交给原告汪XX使用，交房屋时要完成该大楼的全部预计的基建和装修工程（包括楼房的全部地面铺装、门窗的安装和洗手间的装修，一至十楼按原告汪XX的要求装修；电梯、中央空调、供水、供电、电话、有线电视、宽带、安全消防系统和排污系统等），铺设好前院、后院大楼外面的地平等工程，并保证空调、供水、供电、电梯等设施正常运转，经双方验收后认同合格时为期限。《承诺书》中将交接房屋时间变更为2008年农历正月底前。而直至2008年5月原告汪XX起诉，被告瑞龙商贸公司仍未完成双方约定的该大楼全部预计的基建和装修工程，未保证空调、供水、供电、电梯等设施正常运转，存在违约行为。被告瑞龙商贸公司答辩称其并非没有交房，原告汪XX已以“信阳妇女儿童医院筹建处”的名义进驻租赁房屋证明房屋已经交接的理由不能成立。双方2007年10月16日签订的《房屋租赁合同》第一条约定租赁物是一栋十层（总面积近2万平方米）连同地下室及该楼房征用的全部土地、围墙及辅助设施，而被告瑞龙商贸公司法定代表人刘某某早在2007年7月就以出卖人刘某某（平桥区青少年校外活动中心）的名义，和买受人信阳市城市信用社股份有限公司签订一份《商品房买卖合同》，将该租赁物内临平西路一侧从北向南第一层门面房第1、2、3共三间出卖，被告瑞龙商贸公司存在违约行为。被告瑞龙商贸公司答辩称原告汪XX向其提供的信阳妇女儿童医院一层平面布置图中有部分区域显示“银行租用区”，证明原告汪XX早已知道该三间门面房已出卖。原告汪XX称图纸中显示“银行租用区”是自己想要对外租赁。因双方合同中并未约定该三间门面房不在租赁物范围内，被告瑞龙商贸公司答辩理由不能成立。原告汪XX诉称被告瑞龙商贸公司违约的理由成立，本院予以支持。因被告瑞龙商贸公司未完成双方约定的基建和装修工程，租赁物未实际交付给原告汪XX，被告瑞龙商贸公司已收取原告汪XX的第一年租金180万元应予退还。原告汪XX租赁的目的是开办信阳妇女儿童医院，为此进行了大量投入，按约定对租赁物进行装修及改造，购买相关医疗器械及设备等。因被告瑞龙商贸公司违约导致双方解除合同，被告瑞龙商贸公司承担违约责任，赔偿原告汪XX因解除合同造成的损失。双方签订的《房屋租赁合同》第十九条约定如有违约，违约方赔偿另一方违约金400万元，并承担对方在本项目上的一切投资损失和经营损失。经查原告汪XX的损失包括对租赁物的装修、改造费用（经司法鉴定为x.59元），以原告汪XX或信阳妇女儿童医院的名义对外签订合同购买相关医疗器械及设备的费用，相关筹建费用等，损失数额并未超过400万元。按照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方在《房屋租赁合同》中已约定了违约金的数额400万元，被告瑞龙商贸公司并未请求法院予以减少，且其在反诉中亦要求原告汪XX承担400万元的违约金，对此数额并无异议，被告瑞龙商贸公司应按合同约定赔偿原告汪XX违约金400万元。被告刘某某在《承诺书》中承诺刘某某本人对房屋租赁合同在租赁期间保证合同期内承担连带保证责任，被告瑞龙商贸公司对此无异议，故被告刘某某对被告瑞龙商贸公司向原告汪XX支付的款项承担连带责任。被告平桥区教体局不是本案租赁合同的一方当事人，原告汪XX与被告瑞龙商贸公司签订的租赁合同对被告平桥区教体局没有约束力，原告汪XX起诉要求平桥区教体局承担连带责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告瑞龙商贸公司提出反诉，称原告汪XX违反合同约定，未能及时支付租金，未取得设置医院的批文，在装修时擅自改变房屋结构，构成违约。经查，双方签订的《房屋租赁合同》第九条虽约定原告汪XX在签订合同后一个月内支付剩下的160万元租金，但第十二条又约定原告汪XX在支付第一年租金前，被告瑞龙商贸公司必须办理好该房屋的产权证、土地使用证，证明该房屋产权、土地使用权为其合法持有，否则原告汪XX可顺延付款，直至被告瑞龙商贸公司取得该房屋产权证、土地使用证，同时将房屋产权证、土地使用证的复印件交原告汪XX存档。《承诺书》中双方又约定第一年度租金2008年1月10日前原告汪XX支付50万元，剩余10万元在双方交接后三天内支付。被告瑞龙商贸公司至今未能取得租赁物的房屋产权证、土地使用证，未完成租赁物的全部装修后经双方验收交接，而原告汪XX已向被告瑞龙商贸公司支付了第一年的全部租金180万元。被告瑞龙商贸公司称原告汪XX未能及时支付租金构成违约的理由不能成立。原告汪XX于2008年1月11日已取得信阳市卫生局《设置医疗机构批准书》，且双方合同第九条约定的是原告汪XX在一个月内无法取得设置医院的批文则被告瑞龙商贸公司全部退还其支付的20万元定金，故被告瑞龙商贸公司称原告汪XX未取得设置医院的批文构成违约的理由亦不能成立。被告瑞龙商贸公司称原告汪XX在装修时擅自改变房屋结构，并不能提供原告汪XX擅自改变房屋结构、影响房屋质量的相关证据，该理由不能成立。被告瑞龙商贸公司反诉称原告汪XX违约，要求其赔偿损失的反诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：

一、解除原告汪XX与被告信阳市瑞龙商贸有限公司于2007年10月16日签订的《房屋租赁合同》。

二、被告信阳市瑞龙商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告汪XX退还租赁费180万元，支付违约金400万元，合计580万元。被告刘某某对上述款项承担连带责任。

三、驳回原告汪XX的其他诉讼请求。

四、驳回反诉原告信阳市瑞龙商贸有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉部分案件受理费x元，由原告汪XX负担x元，被告信阳市瑞龙商贸有限公司、刘某某负担x元。保全费5000元和鉴定费x元由被告信阳市瑞龙商贸有限公司、刘某某负担。反诉部分案件受理费x元、鉴定费x元由被告信阳市瑞龙商贸有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。

审判长齐秀

审判员朱峰

审判员邓艳

二OO九年七月三十日

书记员彭晨（兼）