原告（反诉被告）中国建银投资有限责任公司。
住所地：北京市西城区X街X号。
法定代表人汪某某，该公司董事长。
委托代理人杨某安、蒋某某，云南震序律师事务所律师。一般诉讼代理。
被告（反诉原告）昆明佳达实业有限公司。
住所地：昆明市X路X号。
法定代表人邹某某，该公司董事长。
委托代理人陈洪余、丁某某，云南陈洪余律师事务所律师。特别授权代理。
第三人中国农业银行昆明市经济技术开发区支行。
住所地：昆明市官渡区X路X号。
法定代表人杨某，该支行行长。
委托代理人李亚秋，北京尚公律师事务所昆明分所律师。特别授权代理。
原告（反诉被告）中国建银投资有限责任公司（以下简称建银投公司）与被告（反诉原告）昆明佳达实业有限公司（以下简称佳达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年6月12日立案受理后，依法组成合议庭于2008年7月28日公开开庭审理了本案，建银投公司委托代理人杨某安、蒋某某，佳达公司委托代理人陈洪余、丁某某到庭参加了诉讼。2008年8月22日，本院委托昆明诺太司法鉴定所对位于昆明市X路X号佳华广场C座A区净使用面积为297平方米的房屋自1999年7月31日起至评估时点止的房屋使用费及评估时点的房屋使用费单价进行司法评估鉴定。2008年9月24日，该鉴定所向本院出具了昆诺评鉴字（2008）第X号《司法鉴定报告书》。后经中国农业银行昆明市经济技术开发区支行（以下简称农行经开区支行）申请，本院同意其作为本案第三人参加本案诉讼。本院重新组成合议庭于2009年4月15日公开开庭审理了本案，建银投公司委托代理人杨某安、佳达公司委托代理人陈洪余、农行经开区支行委托代理人李亚秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
建银投公司诉称：1999年7月8日，中国建设银行股份有限公司昆明城东支行（原中国建设银行云南省分行昆明市城东支行，以下简称建行城东支行）与佳达公司签订《协议书》约定对涉案房屋或租或买。1999年12月17日，双方正式签订《购买协议》，约定建行城东支行向佳达公司购买涉案房屋，总房价960万元。后建行城东支行支付了全部款项，但佳达公司一直未能将房产证办理并交付建行城东支行。2002年，中国农业银行昆明市官渡区支行（以下简称农行官渡支行）向佳达公司起诉，建行城东支行作为第三人参加该案诉讼，获悉在双方签订协议前，佳达公司已与农行官渡支行签订了《抵押担保借款合同》，将本案诉争房屋向该支行设定了抵押。该案经云南省高级人民法院、最高人民法院两审终审，判决确认了农行官渡支行的抵押权，且该房屋已用于抵偿所欠债务，建行城东支行已无法根据《购买协议》获得诉争房屋的所有权。2004年，建设银行改制分立为中国建设银行股份有限公司和中国建银投资有限责任公司。根据改制分立的总体要求，建行城东支行将在《购房协议》项下的全部权利划转建银投公司，并对佳达公司进行了通知。由于佳达公司将诉争房屋用于抵偿其所欠农行官渡支行的债务，致使购房协议目的无法实现，建银投公司遂诉至法院请求判令：一、解除购房协议；二、佳达公司返还960万元购房款；三、佳达公司支付自1999年12月22日起至购房款还清之日止的购房款利息（利息按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算。截止到2008年5月5日，购房款利息为4,673,577.20元）；四、佳达公司承担建银投公司为实现债权所支付的律师费80,000元；五、佳达公司承担全部诉讼费。
佳达公司答辩并反诉称：双方约定对诉争房屋或租或买，佳达公司于1999年7月底将房屋交付建银投公司使用至今。后因种种原因，购买协议并未履行，租用事宜就一直延续至今，预付款864万元就实际成为预付使用费。该864万元不是向银行借款，也不是向建银投公司借款，双方也没有利息方面的约定。故请求驳回建银投公司的本诉请求，并反诉请求判令建银投公司：一、立即支付金融网点使用费953.37万元，抵扣已缴预付款864万元后，实际支付89.37万元；二、立即支付佳达公司为实现债权支付的律师费10万元；三、承担全部诉讼费用。
建银投公司针对反诉答辩称：双方的购房协议已经实际履行，只是由于佳达公司的原因未履行交付房产证的义务，其已违约。建行城东支行支付的是购房款，是为了获得房屋的所有权，并非支付租金获得使用权或租赁权。因此，佳达公司要求支付使用费，并用购房款抵扣租金的主张，不应得到法律支持。请求驳回其反诉请求。
农行经开区支行述称：其非双方购买协议的当事人，但本案诉争的房产在2004年已经抵押给其，其已经取得了房产的所有权，要求法院维护其利益。
根据审理中各方当事人举证、质证，本院查明本案法律事实如下：
1999年7月8日，佳达公司与建行城东支行（原中国建设银行云南省分行昆明市城东支行，现中国建设银行股份有限公司昆明城东支行）签订《协议书》，就购买或租用C座一楼A区的有关事宜约定如下：协议签订后，佳达公司在一个月内将所属区域交给建行城东支行进行装修；建行城东支行签署协议书后三日内支付佳达公司300万元作为使用该区域的预付款；使用期限自签订合同之日起至双方签署正式合同文本止；本协议自正式合同文件生效之日终止。合同还约定了双方的其他权利义务。佳达公司于合同签订当日向建行城东支行交付了该房屋。建行城东支行于1999年7月15日、29日两次共计向佳达公司支付购买该房屋的预付款300万元。1999年12月17日，双方签订《购买佳华广场金融网点的协议书》，约定：建行城东支行向佳达公司购买位于昆明市X路X号C座A区，净使用面积297平方米的房屋，公共设施共同无偿使用；产权归建行城东支行所有，由佳达公司办理房屋产权证书；购房总价960万元，协议签署生效后三个工作日内，按购房总价90%付款，其余10%佳达公司办理完产权并将房屋产权证交给建行城东支行的当天支付。佳达公司在建行城东支行支付90%价款的三个月内，将房屋产权证书办理完毕。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，建行城东支行于1999年10月21日向佳达公司付款92万元、12月21日付款472万元（佳达公司开具的发票金额为568万元），包括同年7月的两次付款，其共计向佳达公司付款864万元，金额达到购房总价960万元的90%。本案诉讼中，双方共同确认付款发票金额为960万元，但实际付款金额为864万元。
2002年7月15日，云南省高级人民法院受理了农行官渡支行起诉佳达公司抵押担保借款合同纠纷一案，建行城东支行申请作为该案第三人参加诉讼。2002年12月12日，云南省高级人民法院作出（2002）云高民二初字第X号《民事判决书》，判决：如佳达公司不能按期偿还该债务，农行官渡支行有权以抵押物佳华广场C座1-X层折价或者拍卖、变卖房产的价款优先受偿，并驳回了建行城东支行要求确认抵押合同无效的诉讼请求。建行城东支行不服上诉至最高人民法院，该院于2003年9月26日作出（2003）民二终字第X号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。2004年8月3日，昆明市中级人民法院依据已生效的最高人民法院（2003）民二终字第X号《民事判决书》等法律文书，作出（2003）昆指执字第X号、（2003）昆民执字第X号、（2003）昆民执字第X号《民事裁定书》，裁定将被执行人佳达公司所有的昆明佳华广场酒店C座1-X层作价x万元折抵给申请执行人农行经开区支行所有。2004年9月27日，农行经开区支行取得昆明市房权证字第x号《房屋所有权证》，各方当事人均认可该产权证所载明的房屋包括本案诉争房屋。2004年6月4日，佳达公司与农行经开区支行签订《托管协议》，约定：农行经开区支行自愿将其所有的昆明佳华广场C座1-X层委托佳达公司经营管理，托管时间为7年，从农行经开区支行领取托管房屋产权证之日计算时间，佳达公司每年度支付给农行经开区支行托管费，在托管期内佳达公司可以向农行经开区支行回购该受托房屋。
中国银行业监督管理委员会（银监复[2004]X号）批复载明：同意中国建设银行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成为中国建银投资有限责任公司，业务范围为：……接收、经营、管理、处置从原建设银行分立后承继的资产……。2008年4月23日，建行城东支行向佳达公司公证送达了一份《合同权利转移通知书》，载明：1999年12月17日，双方签署了《购买佳华广场金融网点的协议书》。2004年，在建行的改制分立过程中，根据改制分立的总体要求，该行在该协议中享有的全部权利已划转给了中国建银投资有限责任公司。
经佳达公司申请，本院委托昆明诺太司法鉴定所对位于昆明市X路X号佳华广场C座A区净使用面积为297平方米的房屋自1999年7月31日起至评估时点止的房屋使用费及评估时点的房屋使用费单价进行司法评估鉴定。2008年9月24日，该鉴定所向本院出具了昆诺评鉴字（2008）第X号《司法鉴定报告书》，鉴定结论为：该房屋自1999年7月31日起至评估鉴定基准日（2008年9月2日）房屋使用费为x元，在鉴定基准日的房屋使用费单价为247元/㎡•月。该报告书的《技术报告》中评估测算过程载明：评估鉴定房屋自1999年7月31日起至2002年7月30日房屋使用费为x元；2002年7月31日至2005年7月30日房屋使用费为x元；2005年7月31日至评估时点（2008年9月2日）房屋使用费为x元。
证明上述事实的证据为：1999年7月8日《协议书》、1999年12月17日《购买佳华广场金融网点的协议书》、《建云函（2004）X号》、云南省高级人民法院（2002）云高民二初字第X号《民事判决书》、最高人民法院（2003）民二终字第X号《民事判决书》、中国银行业监督管理委员会《关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》、《公证书》、进账单及发票、《托管协议》、（2003）昆指执字第X号、（2003）昆民执字第X号、（2003）昆民执字第X号《民事裁定书》、昆明市房权证字第x号《房屋所有权证》、昆诺评鉴字（2008）第X号《司法鉴定报告书》、建行城东支行出具给本院的调查回函，各方当事人对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据予以采信，并对上述证据证明的前述事实予以确认。
根据双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一、双方当事人建立了何种法律关系；二、1999年12月17日《购买佳华广场金融网点的协议书》的效力。
针对争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，建行城东支行与佳达公司于1999年7月8日签订的《协议书》约定双方对涉案房屋或购买或租赁，且本协议自正式合同文件生效之日终止。该合同为附解除条件的合同，条件为“正式合同文件生效之日”。后双方于同年12月17日签订了《购买佳华广场金融网点的协议书》，该合同应系1999年7月8日《协议书》约定的“正式合同”，故该《协议书》已于同年12月17日解除。根据《购买佳华广场金融网点的协议书》约定，建行城东支行系向佳达公司购买涉案房屋，建行城东支行支付价款960万元，佳达公司负责办理产权证，该合同符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”规定的买卖合同特征，故合同双方建立的是买卖合同关系。建银投公司经改制承继了该合同中建行城东支行的权利，佳达公司对此予以认可，故双方建立了买卖合同关系。
针对争议焦点二，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”1999年12月17日的《购买佳华广场金融网点的协议书》并不存在上述合同无效的法定情形。至于佳达公司在与建行城东支行签订购房协议时，未告知后者房屋已被设定抵押权，亦未通知抵押权人农行官渡支行房屋发生买卖的情况，并不影响该购买协议的效力，理由如下：第一，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。本案《购买佳华广场金融网点的协议书》与前述法律规定保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖，不违反法律规定。第二，根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。《购买佳华广场金融网点的协议书》作为诉争房屋买卖的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋买卖的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。第三，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，向买受人故意隐瞒房屋已被抵押的情形，应属一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，该合同属可撤销或可变更的合同，此类合同在被人民法院或者仲裁机构撤销前系有效合同。本案买受人建行城东支行（现为建银投公司）认可该合同的效力，且并未在法定除斥期间内行使撤销权，故该合同应属有效。综上，佳达公司履行告知房屋买受人房屋抵押、通知抵押权人房屋买卖事实的情形，并不影响该购买协议的效力，1999年12月17日的《购买佳华广场金融网点的协议书》合法有效，双方当事人均应严格履行各自权利义务。
综上所述，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定，建行城东支行的合同目的是要取得诉争房屋的所有权，佳达公司负有为其办理产权证的义务，而该房屋现已用于抵偿佳达公司所欠他人的债务，所有权已转移到农行经开区支行名下，即因佳达公司的违约行为导致其合同相对方的合同目的无法实现，现建银投公司作为该合同权利的继受人要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，佳达公司应当将其已取得的购房款864万元退还建银投公司，建银投公司应当将涉案房屋返还给相应的权利人。2004年9月27日农行经开区支行取得房屋所有权之前，佳达公司持有购房款及建行城东支行（现为建银投公司）使用房屋的行为均有合同依据，故双方均无须向对方支付购房款利息或者房屋使用费。自该日起，佳达公司持有购房款已不再具有合法依据，故其应当自该日起向建银投公司支付该款项的利息，建银投公司主张利息计算至款项付清之日止的诉讼请求，本院予以支持。2008年6月4日佳达公司与农行经开区支行签订的《托管协议》约定自农行经开区支行取得房屋所有权之日起，其将涉案房屋交给佳达公司管理、使用、收益，佳达公司则定期向其支付“托管费”，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，该协议符合租赁合同的法律特征，故名为托管实为租赁。佳达公司2004年9月27日起成为涉案房屋的承租人，对该房屋享有合法的使用权，建银投公司自该日起占有使用房屋应当向佳达公司支付房屋使用费。对佳达公司在本案中向建银投公司主张房屋使用费的反诉请求，房屋所有权人农行经开区支行亦当庭表示予以认可。佳达公司反诉请求了截至2008年6月30日的房屋使用费，本院予以支持。房屋使用费的计算标准，三方当事人对昆诺评鉴字（2008）第X号《司法鉴定报告书》的真实性均无异议，故本院根据该报告书《技术报告》部分评估测算过程中载明的计算方法予以确定，经计算，涉案房屋自2004年9月27日起至2008年6月30日的房屋使用费为x.78元。对于房屋返还的对象，因《托管协议》约定的佳达公司“托管期”（实为租期）为7年，现尚未届满，故房屋应当返还给佳达公司。至于农行经开区支行要求将房屋返还给其的主张，因与《托管协议》约定不符，且增加了房屋交付的环节，故本院不予支持。在佳达公司接收房屋后，农行经开区支行如何与其履行协议的约定，本院在此不予评判处理。至于建银投公司和佳达公司各自向对方主张的律师费，因无法律依据，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原中国建设银行云南省分行昆明市城东支行与被告（反诉原告）昆明佳达实业有限公司于1999年12月17日签订的《购买佳华广场金融网点的协议书》。
二、被告（反诉原告）昆明佳达实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）中国建银投资有限责任公司购房款864万元及该款项自2004年9月28日起至款项还清之日止的利息（利率按中国人民银行发布的同期流动资金贷款利率计）。
三、原告（反诉被告）中国建银投资有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还位于昆明市X路X号佳华广场C座A区净使用面积为297平方米的房屋给被告（反诉原告）昆明佳达实业有限公司，并向被告（反诉原告）昆明佳达实业有限公司支付自2004年9月27日起至2008年6月30日止的房屋使用费x.78元。
四、驳回原告（反诉被告）中国建银投资有限责任公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）昆明佳达实业有限公司的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费x.46元，由原告（反诉被告）中国建银投资有限责任公司负担10%即x.15元，由被告（反诉原告）昆明佳达实业有限公司负担90%即x.31元。反诉案件受理费6868.50元，由被告（反诉原告）昆明佳达实业有限公司负担。鉴定费x元，由被告（反诉原告）昆明佳达实业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判长孟静
代理审判员卢义颖
代理审判员田庄
二○○九年五月十九日
书记员熊梓旭
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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