上诉人（原审原告）崔某某，男，X年X月X日出生，汉族，昆明市鑫皓程经贸有限责任公司工作人员，住（略）。
诉讼代理人陈云喜，博政法律服务所法律工作者（特别授权）。
诉讼代理人郭中泽，男，X年X月X日出生，汉族，系中国孝心关爱基金会云南联合处工作人员，现住昆明市白马东区X栋X单元X室（一般代理）。
被上诉人（原审被告）李某某，女，X年X月X日出生，白族，昆明市重机厂退休职工，住（略）。
被上诉人（原审第三人）昆明市鑫皓程经贸有限责任公司。住所地：昆明市X镇。
法定代表人魏某某，该公司经理。
两被上诉人诉讼代理人黄彩萍，女，X年X月X日出生，汉族，系云南法制报社工作人员，住昆明市五华区X路金城小区X栋X单元X室（特别授权）。
上诉人崔某某因与被上诉人李某某、昆明市鑫皓程经贸有限责任公司（以下简称鑫皓程公司）租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2008）盘法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院确认的法律事实为：座落于本市X镇X街X号房屋属鑫皓程公司所有，由崔某某向鑫皓程公司承租。2005年8月16日崔某某将自己承租的该商铺隔出一半租给李某某，双方签订了房屋租赁合同，明确约定租期为两年，自2005年9月1日起至2007年8月31日止。一年周期租金6600元（月租金550元）；半年周期租金每月为600元。房屋租赁合同签订后，李某某先支付了2005年9月1日到12月31日四个月租金，后按年份支付了2006年、2007年的租金。2008年2月27日，崔某某与鑫皓程公司就上述铺面续签《租赁经营场地合同》，约定崔某某向鑫皓程公司继续租赁上述铺面，租赁期限自2008年3月1日起至2009年2月28日止。2008年8月11日，鑫皓程公司向崔某某发出通知，以崔某某违反合同约定，私自转租铺面为由，要求收回铺面。铺面由李某某使用至今，崔某某与李某某未就继续租赁铺面签订协议。现崔某某诉至本院请求：（一）李某某恢复茨坝镇X街X号商铺原样、腾还崔某某茨坝正街X号商铺（22平方米）；（二）李某某支付从2008年1月1日起至腾还崔某某商铺时止的租金（1月1日至2月28日以每月租金600元计算、3月1日后以每月租金770元计算）4280元及同期银行贷款利息、商铺有线电视收视费84元给崔某某；（三）诉讼费用由李某某承担。二审中，崔某某明确表示放弃同期银行贷款利息的诉讼请求。
原审法院认为：我国法律规定，无处分权的人处分他人财产，应经权利人追认或者订立合同后取得处分权；承租人将租赁物转租给第三人应经出租人同意。本案中，诉争铺面属鑫皓程公司所有，崔某某向鑫皓程公司承租铺面后，将铺面的一部分转租给李某某，此行为事前未得到鑫皓程公司得许可，事后亦未得到鑫皓程公司的追认，故崔某某的转租行为属无权处分，崔某某、李某某签订的《房屋租赁合同》无效。崔某某作为无权处分人，无权要求李某某恢复铺面原状并腾房，故本院认为，崔某某此一诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第一百一十四条之规定，判决：驳回原告诉讼请求。案件受理费459元，由原告承担。
原审判决宣判后，崔某某不服，向本院提起上诉，请求：（一）撤销（2008）盘法民二初字第X号民事判决；（二）被上诉人李某某恢复上诉人茨坝镇X街X号商铺原样、腾还上诉人茨坝正街X号商铺；（三）被上诉人李某某支付从2008年1月1日起至腾还上诉人商铺时止的租金（1月1日至2月28日以每月租金600元计算、3月1日后以每月租金770元计算）及同期银行贷款利息、商铺有线电视收视费84元给崔某某；（四）追究被上诉人编造假证，欺骗法庭，影响法院公正审判的责任；（五）本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。其上诉理由为：一审判决认定事实不清。李某某与其的租期至2007年年底即已届满，而崔某某在2008年2月27日又与鑫皓程公司续签了租期至2009年2月28日的房屋租赁合同，崔某某享有用益物权，而李某某提出其不交纳房租、不腾房系鑫皓程公司口头通知无证据证明，其提交的《通知》系伪造，无公章，该证据不具有关联性、真实性、合法性，一审判决将本案纠纷发生的起因、时间顺序、前后租赁合同不同内容混淆、颠倒，故一审法院对此确认系认定事实不清，并导致适用法律不当，应予改判。
被上诉人李某某、鑫皓程公司针对崔某某的上诉答辩：请求维持原判。
二审中，崔某某对一审判决认定的“2008年8月11日，鑫皓程公司向崔某某发出通知，以崔某某违反合同约定，私自转租铺面为由，要求收回铺面”有异议，认为其未收到该通知。而鑫皓程公司在一、二审中均未举证证明崔某某签收了该通知，故本院对该事实不予确认。对于一审判决认定的双方当事人无争议的其他法律事实，本院予以确认。另二审补充确认一审中崔某某提交的李某某无异议的云南省昆明市有线电视收据专用发票，该发票证明：2008年2月14日，崔某某交纳了168元收视维护费。
本案争议焦点为：崔某某与李某某签订的《房屋租赁合同》的法律效力。
本院认为，首先，鑫皓程公司与崔某某于2008年2月27日签订的《租赁经营场地合同》中虽约定“租赁期间……私自转让转租”的，鑫皓程公司随时可与崔某某解除合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。崔某某向李某某转租铺面的行为并不产生转租行为无效的法律后果，而本案双方当事人均未举证证明崔某某与李某某签订的《房屋租赁合同》存在依法律规定无效的情形，故该《房屋租赁合同》为有效。现李某某依该合同的租期已届满，其并未与崔某某续签转租协议，李某某继续使用该租赁房的依据已不存在，应当腾还租赁铺面。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。以及第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故崔某某与鑫皓程公司形成不定期租赁，在崔某某与鑫皓程公司的不定期租赁解除前，李某某应当向转租人崔某某退还该租赁房。对于崔某某要求李某某恢复租赁房原状的请求，因双方所签《房屋租赁合同》第5条明确约定：李某某在房屋上装修的添附，无偿归崔某某所有，如李某某撤出在房屋上的添附，需恢复崔某某在所租房屋原有的形状。故李某某恢复租赁房原状所附的条件系李某某撤除在房屋上的添附，而崔某某并未举证证明该附条件已成就，且双方并未约定李某某租期届满时需恢复原状，故崔某某的这一请求无相应依据，本院不予支持。
其次，关于李某某所欠租金的数额。该《房屋租赁合同》约定“李某某房租租金周期为一年，十二个月一次付清，房价为每月550元，如李某某租金周期为半年，六个月一次付清，房价为每月600元”，故双方约定的最高租金为每月600元。而李某某自2008年1月1日起即未支付租金，故其已违约，所欠租金应按每月600元支付。对于崔某某请求的商铺有线电视收视费84元，因双方所签《房屋租赁合同》约定“水电费、卫生费、管理费等其他费用按实际发生额由李某某全部承担”，故本院对此予以支持。综上，原判认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2008）盘法民二初字第X号民事判决。
二、李某某于本判决生效之日起十五日内向崔某某腾还其租赁的位于本市X镇X街X号房屋半间。
三、李某某于本判决生效之日起十日内支付崔某某租金（按每月600元自2008年1月1日计至李某某实际腾房之日）。
四、驳回崔某某的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计918元，由被上诉人李某某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后法律规定的两年期限内向原审法院申请强制执行。
审判长孟静
代理审判员卢义颖
代理审判员田庄
二○○九年六月十二日
书记员熊梓旭
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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