上海市奉贤区人民法院
民事判决书
（2010）奉民三（民）初字第X号
原告陈xx，男，X年X月X日生，汉族，住上海市奉贤区X镇X村X号。
委托代理人陈xx，男，X年X月X日生，汉族，住上海市奉贤区X镇X村X号。
被告沈xx，男，X年X月X日生，汉族，住上海市奉贤区X镇X村张家X号。
被告乔xx，女，X年X月X日生，汉族，住上海市奉贤区X镇X村张家X号。
原告陈xx诉被告沈xx、乔xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月30日受理后，依法适用简易程序，由审判员xx独任审判，于2010年1月27日公开开庭进行了审理。原告陈xx及其委托代理人陈xx、被告沈xx、乔xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈xx诉称，原、被告通过xx房产事务所于2009年8月21日签订房地产居间合同，约定原告向被告购买南桥镇众旺苑X号X室房屋，面积为155.53平方米，房屋转让价为123万元。原告严格遵守合同约定，于2009年8月21日支付了定金2万元，同年8月25日向被告支付了购房款10万元。同年11月4日，原告多次电话催促被告履行合同约定，并多次委托中介通知被告要求支付房款61万元，但是被告以工作繁忙、众旺苑房屋产证密码遗失、房产证正在补办以及该房屋已被法院查封为由拒绝配合。
原告因听说房屋被法院查封，遂于2009年12月8日至房地产交易中心查询，得知该房屋已于12月7日办理过户交易。原告买房目的是为了改善居住条件以及出于对父母照顾需要，故将原有住房出卖欲改换成大面积房屋，由于被告一房二卖行为致使原告目前无房可居。原告认为被告行为有违诚信，给原告带来巨大经济损失，故提起诉讼，其诉讼请求为：1、判令被告履行双方签订的房地产居间合同；2、若无法履行，则要求被告返还原告定金2万元及购房款10万元，并双倍返还定金2万元，支付违约金10万元，同时赔偿自2009年8月21日至判决生效日止的房产增值损失；3、判令被告赔偿原告精神损失费1万元及误工费人民币5,000元；4、案件受理费由被告负担。
原告提供了以下证据材料以证明其诉请：
1、《房地产居间合同》一份，旨在证明原、被告间房屋买卖关系，合同中约定了房屋座落、转让价款、支付方式以及违约责任等；
2、2009年8月21日收条一份，旨在证明原告向被告支付定金2万元的事实；
3、2009年8月24日收条一份，旨在证明原告向被告支付预付款10万元的事实；
4、通话记录清单一份，旨在原告多次与被告联系要求支付房款的事实；
5、《房地产居间合同》一份，旨在证明原告为履行与被告间的买卖协议，将自己原有小面积住房出卖的事实；
6、报案记录二份，旨在证明原告得知被告一房二卖事实后向公安机关报案，公安机关告知被告行为不属犯罪行为，故未予立案。
被告沈xx、乔xx辩称，不同意原告诉讼请求。签订合同时原告支付了定金2万元，不存在违约金10万元。根据合同约定原告应于11月20日支付房款的，但是原告没有支付。虽然原告曾经联系被告，但是原告要求被告办理房屋产权证，并没有提到要求支付房款。原告直至12月28日才通知中介公司，声称房款已经到账。原告违约在先，被告不应承担责任。
被告沈xx、乔xx对其辩称的事实向本院提供了《上海市房地产权证》一份，旨在证明被告将众旺苑X号X室房屋登记至自己名下的时间是在2009年11月23日。
经庭审质证，被告对原告证据1、2、3、4、6的真实性均无异议，但认为证据4通话记录原告仅要求被告办理房产证，并没有提到付款；对证据5表示不清楚，与本案无关。原告对被告证据无异议。本院认为，原告证据5系其与案外人之间的合同，证据的真实与否与本案处理并无影响，故在本案中不作认定。对上述其余证据，本院均予以采纳。
根据上述认定证据，结合庭审中当事人的陈述，本院确认如下事实：
2009年8月21日，原、被告经xx房产事务所居间签订了《房地产居间合同》一份，约定原告向被告购买奉贤区X镇众旺苑X号X室房屋，面积为156平方米，房屋转让价为123万元。合同第一条约定。被告奉送房屋内家具二套、热水器、固定设施以及空调二只，并注明合同违约金为10万元；合同第六条约定，原告应于2009年8月21日支付定金2万元，2009年8月30日支付购房款10万元，2009年11月20日支付购房款61万元，其余房款50万元贷款支付。签署合同当日，原告向被告支付了定金2万元。同年8月24日，原告又向被告支付了购房款10万元。其后，原告以电话方式多次与被告就房屋买卖事宜进行联系。2009年11月下旬，原告通过房屋中介要求向被告支付房款。2009年12月11日，原告曾向公安奉贤分局报案，称其多次与被告联系催促其办理房屋登记手续未果，于2009年12月8日经查询得知被告已经将该房转卖给案外人。同年12月17日，公安奉贤分局审查后认为被告不属犯罪行为，作出不予立案通知书。
另查明，在与原告签订合同时，系争房屋尚未办理房屋小产证，被告将系争房屋登记至自己名下的时间是在2009年11月23日。现被告已经将系争房屋转卖给案外人，房屋转让款为153万元，包含房屋、装潢以及家具等，系争房屋已经登记在案外人名下。
审理中，当事人对系争房屋转卖给案外人的时间存在争议。原告认为，原告得知被告转售房屋的时间是在2009年11月初，完成过户交易是在12月份初；被告认为，将房屋转售的时间是在2009年12月初。对此，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。本案中，被告将系争房屋转卖是发生在被告与案外人之间，交易的时间、价格等应在被告与案外人的合同中能够体现，而该证据又为被告所控制。审理中，原告主张被告出售时间发生在11月初的事实显然对被告不利，而被告持有其与案外人之间交易过程的相关证据，但是又拒不提供该证据，故本院据上述法律规定，推断原告主张的事实成立，即被告向案外人出售系争房屋是在2009年11月初。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订之《房地产居间合同》系双方真实的意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，应为有效，合同当事人应当恪守合同约定全面履行各自合同义务。关于当事人指证对方违约的争议，本院认为，原告按约履行了支付第一、二笔付款义务，第三笔支付房款的时间是在2009年11月20日，而此时被告将系争房屋转售给案外人的事实已经存在，被告行为显然有违诚信。虽然，原告并没有在2009年11月20日前支付第三笔房款的事实同样存在，但是由于被告未能及时办理系争房屋小产证，在履行期间内原告催促被告办理该房屋的产证，以期对房屋权属确认，该行为可认作为不安抗辩权行使，原告谨慎做法符合房屋买卖的一般交易习惯。退一步讲，如果原告2009年11月20日之前未付第三笔房款无任何理由，即原告在履行合同中已经存在违约行为，在此情况下被告可以按约主张违约责任或者行使合同解除权。而《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。从上可以看出，法律对合同单方解除权设置有严格的规定，即要求有不可抗力因素或者根本性违约事实，如涉及违约守约方需通知对方履行义务或者向对方明示解除合同。而假定原告违约事实存在的条件下，首先原告迟延付款时间为几天，其行为非根本性违约，不遭致合同目的不能实现的情形；其次被告没有作出解除合同的任何意思表示。故原、被告之间签署的《房地产居间合同》没有解除，在此情况下被告将系争房屋转卖给案外人，显然被告之行为已经构成违约，而且由于系争房屋已经交付给案外人，致使原、被告间合同已经无法继续履行，故涉案《房地产居间合同》应当予以解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告之间约定的房价为123万元，被告转售房屋价款为153万元，其中30万元的差价可作为原告因被告违约而产生的损失。如果违约金不足以弥补损失的，权利人可以另行主张相应的损失，而在本案中原告同时主张违约金请求及实际损失请求，原告重复主张的请求事项无法律依据可循，本院在原告房屋差价损失请求与合同违约金请求中择其一，由于房屋差价损失多于违约金请求，故本院在支持原告房屋差价损失的同时，对其违约金请求不予支持。另外，关于原告误工损失与精神损失费的请求，该主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2009年8月21日签订的《房地产居间合同》；
二、被告沈xx、乔xx于本判决生效之日起十日内返还原告陈xx房款120,000元；
三、被告沈xx、乔xx于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈xx损失人民币300,000元；
四、驳回原告陈xx的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5,125元，减半收取，由被告负担。财产保全费人民币3,270元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员倪黎明
二0一0年一月二十七日
书记员韩妍艳
审判员倪黎明
书记员韩妍艳
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