原告中国银行股份有限公司北京宣武支行，住所地北京市宣武区X街X号。
负责人刘某某，行长。
委托代理人邹雪梅，北京市名谦（略）事务所（略）。
被告刘X（曾用名刘X），男，X年X月X日出生，汉族，住北京市宣武区X胡同X号院X号楼X门X号。
被告凤凰城房地产开发集团有限公司，住所地北京市密云县X镇X村。
法定代表人周某某，董事长。
委托代理人叶某，女，X年X月X日出生，汉族，凤凰城房地（略），住（略）。
原告中国银行股份有限公司北京宣武支行（以下简称中国银行）与被告刘X、凤凰城房地产开发集团有限公司（以下简称房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2010年5月20日立案受理。依法由审判员周某适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行的委托代理人邹雪梅、被告房地产公司的委托代理人叶某到庭参加了诉讼。刘X经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国银行诉称：2004年1月17日，其与刘X签订《楼宇按揭担保借款合同》。合同约定，刘X向其借款x元用于购买房屋，借款期限为180个月，自2004年1月17日起至2019年1月17日止，借款月利率为5.04％，按月结息；贷款担保方式为刘X以房屋提供抵押担保，房地产公司提供连带责任的保证担保。合同签订后，其如约放贷，刘X收到借款并用于购房。但刘X在还款期间，多次出现逾期，并于2010年4月20日起停止还款，故诉请法院判令1.其与刘X、房地产公司签订的《楼宇按揭担保借款合同》项下借款本息全部立即到期；2.刘X立即按照合同约定向其清偿借款本金x.14元、逾期利息1603.34元、罚息1.68元（暂计算至2010年4月22日），及至借款本金还清之日止的全部利息和罚息；3.其有权依法处分抵押物，并以所得价款优先受偿；4.被告承担本案（略）费5746元、诉讼费用和保全费用；5.房地产公司承担连带保证责任。
被告刘X既未做出答辩，亦未参加本院庭审。
被告房地产公司辩称：存在中国银行诉称的合同关系，其对刘X购买的房屋没有办理产权证及抵押登记不负有责任。同意按照合同约定承担保证责任。
经审理查明：2004年1月17日，中国银行北京市分行（中国银行原名称）与刘X、北京凤凰城房地产开发有限公司（房地产公司原名称）签订《楼宇按揭担保借款合同》。约定：刘X向中国银行借款x元，借款期限180个月，自2004年1月17日起至2019年1月17日止，年息5.04％，按月结息，并随国家调整利率而浮动；贷款以转账形式一次性划入房地产公司在中国银行的账户；刘X采用等额本金还款法，每月20日前向中国银行还款，如未按时归还，中国银行向刘X计收日万分之二点一的利息；刘X以其所购房屋抵押给中国银行作为担保，房地产公司为刘X提供连带保证责任的担保，至中国银行取得《抵押登记证明》后12个月止；刘X连续3次未能按时还本付息，中国银行有权宣布合同项下的借款本息全部到期，并依法处分抵押财产，以所得价款优先受偿。合同签订后，中国银行将贷款x元划入房地产公司账户，用以支付刘X向房地产公司购买坐落于北京市海淀区世纪经贸大厦第A座X层X号房屋的购房款，刘X遂逐月向中国银行偿还借款本息。自2010年4月20日起，刘X停止向中国银行还本付息，至今已连续4次未还。截至2010年8月16日，刘X欠中国银行借款本金x.14元、逾期利息7465.58元、罚息493.67元。房地产公司对刘X的上述欠款，未承担保证责任。
另查，中国银行与刘X未就抵押物向登记机关办理抵押登记手续。
上述事实，有中国银行提交的《楼宇按揭担保借款合同》、名称变更通知、贷款审批表、放款通知书、欠款数额明细表和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：中国银行与刘X、房地产公司为设立借款及担保法律关系签订的《楼宇按揭担保借款合同》，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。中国银行按照合同约定履行了合同义务。刘X于合同履行期间停止向中国银行偿还借款本息的行为，违反了合同约定。中国银行要求刘X按照合同约定的方式承担违约责任并提前偿还全部剩余借款本金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。当事人以城市房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。中国银行与刘X以房屋为抵押财产设立的抵押合同，因没有办理抵押物登记而未生效。现中国银行的抵押权尚未成立，其要求处分抵押物并优先受偿价款的诉讼请求，本院不予支持。抵押合同没有生效，按照合同约定房地产公司的担保责任不能免除。中国银行要求房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。中国银行要求刘X、房地产公司承担（略）费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条，最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下：
一、刘X于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司北京宣武支行借款本金四十七万七千二百二十二元一角四分；
二、刘X于本判决生效之日起十日内偿付中国银行股份有限公司北京宣武支行截至二○一○年八月十六日的逾期利息七千四百六十五元五角八分、罚息四百九十三元六角七分；
三、刘X于本判决生效之日起十日内偿付中国银行股份有限公司北京宣武支行利息及罚息（以未还借款本金为基数，自二○一○年八月十七日始，至实际还清之日止，按照中国人民银行的相关规定计算）；
四、凤凰城房地产开发集团有限公司承担连带保证责任；
五、凤凰城房地产开发集团有限公司承担保证责任后，有权向刘X追偿；
六、驳回中国银行股份有限公司北京宣武支行的其他诉讼请求。
如果刘X、凤凰城房地产开发集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千二百四十一元、诉讼保全申请费二千九百一十四元，由刘X、凤凰城房地产开发集团有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费[开户行：工行广安门分理处，账号：x，收款人：北京市宣武区人民法院，并注明案件承办人员姓名]，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员周某
二○一○年八月二十日
书记员郝洁
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