原告曹某。
委托代理人袁某。
委托代理人张某，上海某（略）事务所（略）。
被告徐某。
委托代理人刘某，上海某（略）事务所（略）。
被告上海某房地产经纪有限公司。
法定代表人张某。
原告曹某诉被告徐某、上海某房地产经纪有限公司(以下简称“某公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年9月8日立案受理。依法由代理审判员杨奕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹某及委托代理人袁某、张某，被告徐某及委托代理人刘某到庭参加诉讼。被告某公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
原告曹某诉称：2008年7月13日，原告与徐某的代理人徐某某及某公司就上海市杨浦区X路某室房屋的买卖签订了《房地产买卖居间协议》。当时看到该房屋的产权证是咖啡色的，与一般产权证不一样，当即询问某公司是否能交易，该公司表示可以交易，原告就在该协议上签字，并支付了定金人民币2万元。协议第六条约定在十天内(即2008年7月23日前)签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。2008年7月18日，某公司通知原告，徐某的房屋属非完全个人产权，无法签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，需至房地产交易中心补款更换新的房产证后方可交易，时间为20天。2008年7月27日，某公司通知原告最迟于2008年8月20日可完成徐某房产证更换手续。嗣后，某公司又告知要2008年9月才能完成更换手续，仍无法签订房屋买卖合同，原告表示无法接受，在与徐某协商不成的情况下，原告于2008年8月28日向徐某发出催告函，要求其于同年8月31日前与原告签订买卖合同。后双方又再次协商，但仍不成。2008年9月3日，原告向徐某及某公司发出解除协议通知函。因徐某的原因导致协议无法履行，其应承担违约责任。故诉至法院，要求解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》，徐某双倍返还原告定金4万元。
被告徐某辩称：徐某某受本人委托签订了《房地产买卖居间协议》，并代收了定金2万元。本人是系争房屋的产权人，该房屋是完全可以出售的。因该房屋是联建公助的房屋，交易中心要内部接轨，要求本人补办手续，只要手续办妥，完全可以进行交易过户。原告在签订协议时就看过本人的产权证，本人一直要求与原告签订买卖合同，是原告不同意签订合同，原告两次发函，原因是房价下跌，想要毁约。现本人已办出新的产权证，要求继续履行协议，但原告的起诉明确表示不履行合同，是原告违约，故要求没收定金。
被告某公司未到庭，未提出答辩意见。
经审理查明：徐某系上海市杨浦区X路某室房屋的产权人。2008年7月13日，原告(乙方)、徐某(甲方)的代理人徐某某、某公司(丙方)签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定：乙方委托居间方(丙方)以下列条件居间购买甲方上海市杨浦区X路某室的房屋，乙方向丙方支付意向金2万元，房价款为60万元；乙方应在甲、乙双方签订本协议后当日内补足定金至2万元，待双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，乙方直接支付给甲方部分首期房价款16万元，上述18万元中包含交由丙方暂为保管的尾款2万元，甲方同意乙方通过向贷款银行申请42万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后十日内向该贷款银行申请贷款，待乙方贷款申请经贷款银行审核通过后七个工作日内，甲、乙双方亲自或委托丙方赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证后七日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点及相关手续的过户，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时，乙方应支付给甲方并由丙方代为支付的尾款(若有)2万元；如甲方接受本协议买卖条件并签订本协议，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方，甲、乙双方同意签署本协议后十天内在丙方安排下签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同；如甲方未能履行本协议，导致本交易无法进行的，则应向乙方双倍返还定金，如乙方未能履行本协议，导致本交易无法进行的，则已支付的定金不予返还；甲、乙双方就房屋交接日期的另行约定见补充协议。同日，甲、乙双方签订了《补充协议》，约定双方到杨浦区房地产交易中心办理交易手续当日起六十日内，双方进行房屋交接，就此交接日期，甲方向乙方支付3000元作为补偿，此款项于房屋交易当日由甲方直接交付乙方。同日，徐某某代徐某收取了原告支付的购房定金2万元，并出具了收条。嗣后，因徐某的房屋系联建公助房，属有限产权房，根据有关规定需一次性补交维修基金，成为完全产权，才能办理过户手续，但徐某尚未完成产权接轨，故双方未按合同约定的日期签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。2008年8月28日，原告向徐某发出催告函，要求徐某于2008年8月31日前签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。徐某收到该函后，即与原告协商，但协商不成。2008年9月3日，原告再次向徐某发函，宣告解除《房地产买卖居间协议》，返还定金2万元，保留追究徐某其他法律责任的权利。原告将上述两份函同时寄给了某公司。2008年9月8日，原告向本院提起诉讼，作如上诉请。同日，徐某办妥接轨手续，取得了系争房屋的完全产权。
审理中，原告认为，《房地产买卖居间协议》并不是房屋买卖合同，由于双方未签订房屋买卖合同，不存在履行，但协议中约定了定金条款，该定金是证约定金，因徐某未按约定在协议签署后十天内签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，属违约，要求按定金罚则处理。
本院认为：原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系各方真实意思表示，合法有效，原、被告均应遵照履行。根据协议约定，原告和徐某应在协议签署后的十日内签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，但原、被告几次协商不能达成一致意见，未能签订房屋买卖合同，致使双方无法继续履行协议，故原告提出解除《房地产买卖居间协议》，并无不当，本院予以支持。徐某应当知道其所拥有的房屋产权为有限产权，不能直接办理交易过户手续，应当在准备出售前办妥成为完全产权的手续，其却在未能办妥有关手续前就签订协议、收取定金，而原告在签订协议时，已看过该房屋的产权证，在对该产权证是否能交易过户存在疑问的情况下，仅凭居间方所述，就认为该房屋产权可以交易过户，即与徐某签订协议，并支付定金，但嗣后双方对房屋买卖合同的签订多次协商未能达成一致意见，双方对不能继续履行协议均有责任，故原告要求双倍返还定金，徐某要求没收定金的要求，本院均不予支持，但徐某应当将所收取的定金2万元返还原告。某公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且在答辩期内未提出答辩意见，本院视为其放弃了对原告主张的事实、证据及诉请的抗辩，故予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第九十四条第四项、第九十六第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、原告曹某、被告徐某及被告上海某房地产经纪有限公司于2008年7月13日签订的《房地产买卖居间协议》解除；
二、被告徐某应于本判决生效之日起十日内返还原告曹某定金人民币20,000元；
三、原告曹某的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币800元,减半收取计人民币400元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员杨奕
书记员施怡
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