原告上海某物业管理有限公司。
法定代表人徐某，该公司执行董事。
委托代理人汤某，该公司员工。
委托代理人周某，上海某（略）事务所（略）。
被告上海市杨浦区某业主委员会。
法定代表人金某，该业主委员会主任。
委托代理人顾某，上海市某（略）事务所（略）。
原告上海某物业管理有限公司（以下简称某物业）诉被告上海市杨浦区某业主大会（以下简称某业主委员会）物业服务合同纠纷一案，本院于2008年2月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员张军独任审判。后本案转入普通程序，本院依法组成合议庭于2008年3月20日、5月21日、6月16日、7月31日先后公开开庭进行了审理。原告某物业委托代理人汤某、周某和被告某业主委员会负责人金某及其委托代理人顾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某物业诉称，原告依与开发商签订的前期物业管理合同的约定于2002年1月开始管理上海市杨浦区X路某弄某，直至2006年1月结束前期物业管理并退出该小区。在整个小区的管理期间，原告所收取的物业管理费一直处于亏损状态，但为了小区业主能正常生活和工作，原告还另外支出费用投入绿化养护、消防器材、电梯三方通话功能等，合计人民币158,563.75元。此外，原告还在管理期间购买了大量用于路面的指示牌、减速带等设施、设备。本以为该小区的业委会成立后，原告能与其清算，但经多次交涉后，不能达成一致。现要求判令被告返还原告在某管理期间除物管理费以外应该由被告支付的开荒费6000元、绿化养护费分别为48,000元和78,000元、消费器材9269元、三方通话布线监程为5910元和7988.75元、购买定额发票840元、定额发票制版2292.50元、电子巡更棒维修250元、盒饭13.50元，合计158,563.75元；判令被告归还原告在某所投入的汽车反光镜2个、道路指示牌2个、岗亭2个、减速带20块、地下室搭建的建筑200平方米用料、篮球场上的铁架、小区绿化护牌1块、警示牌2块、大门行人指示牌1块等辅助设施设备。如不能归还，请求按评估价格作价赔偿原告；判令被告按万分之二点一标准支付原告从2006年1月18日至实际返还之日至的利息24,307.80元。
被告某业主委员会辩称，原告起诉无事实依据，要求驳回原告的诉讼请求。前期物业都有开办费，当时小区有40万元的开办费，原告不能说明其主张的费用是原告支付的，而不是从开办费支付的，且现原告提供的开荒费发票时间是4年以后；原告提供的绿化养护合同的费用有部分是计入主营业务成本，故不存在物业费外还有支出；定额发票制版是针对停车费，本身就在成本里面。消费器材费用属于保安成本，三方通话布线监程本应是开发商提供的配套设施，前期物业在验收设施设备时，如认为不完善，应向开发商提出，如已经提出的，应当提供证据，现原告称三方通话布线监程系按有关部门要求而进行增加，并且经商量后实施，但原告未明确与谁协商。至于原告要求归还的设施设备，都是原告实施物业管理时所必须支出的部分，都应计入物业管理成本，不应另行收取费用。现原告依据的是与开发商签订的前期物业管理合同，该合同约定至业委会与选聘的物业管理企业签订物业管理合同生效时终止，而被告是在2005年10月成立，在2006年1月与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，故被告不是本案的适格主体更没有权力支付所谓的费用。
经审理查明，2001年12月4日，上海某房地产发展有限公司作为甲方（以下简称某房产公司）与作为乙方的原告签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定由甲方委托乙方对本市杨浦区X路某弄某小区进行物业管理。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。乙方负责向业主和物业使用人收取的物业管理费、保洁费、保安费等物业管理服务费，按国家物价部门核定价格标准收取；高层住宅电梯、水泵共用设施运行费按实结算。保修期内属保修范围的房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由甲方承担；不属保修范围的住宅自用部位、自用设备、更新费用维修、养护费用由业主按建筑面积或按户承担；委托期限暂定为5年，自本合同签订之日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效时止。
2002年1月4日，经物价局审核同意，原告收取的管理费、保洁费、保安费，多层为0.50元/平方米/月，高层为0.80/平方米/月；房屋设备运行费多层为0.31元/平方米/月；高层为0.64/平方米/月，按实结算；维修费为0.07元/平方米/月，按实结算。后原告对某小区进行了物业管理。
在管理期间，原告与新港某公益服务社（以下简称服务社）于2004年9月24日，签订了一份《绿化养护合同书》，约定由服务社对某小区约33,000平方米绿化进行二级保养，每月绿化管理费为4000元。合同期限从2004年9月26日至2005年9月25日止。2005年11月10日，原告又与上海市某园林绿化发展有限公司（以下简称某园林公司）签订了一份《公共区域园林绿化合同》，约定由某园林公司对某小区的约32,000平方米绿化进行四级保养，每月绿化管理费为6500元。
2005年11月6日，原告与上海某计算机科技有限公司（以下简称某公司）签订了《“某”（一、二）期电梯对讲系统工程承包合同》，约定由某公司对某小区内的23台电梯对讲系统进行整改设计、设备安装，工程造价为14,525元。后原告实际支付13,798.75元。
审理中，原告称在管理期间，支出小区开荒费6000元，用料在小区地下室搭建计200平方米的建筑、在篮球场上架设铁架、添置消费器材9269元、维修电子巡更棒250元、购买定额发票840元、定额发票制版2292.50元、为维修人员购买盒饭13.50元等。此外，还另行购置了汽车反光镜2个、道路指示牌2个、减速带20块、小区绿化护牌1块、警示牌2块、大门行人指示牌1块及设置岗亭2个等辅助设施设备投放某小区内。现所购置的发票已遗失，但上述费用包括绿化养护费，均在物业管理费用支出成本之外。2006年1月18日原告撤离某小区，因对上述费用结算原、被告产生争议，无法协商一致。
2006年9月，原、被告在杨浦区房地局等部门协调下，达成会议共识，明确由原告将小区公益性收入及按实结算项目费用清单近期列出明细表后，移交被告并双方签收为准；如被告对上述清单内容有异议，由被告自行与原告沟通协商解决；对原告无法提供的资料，由原告列出无法移交清单并注说明交付被告签收；在协商之后若双方仍无法解决，应通过司法诉讼等途径解决，不再要求房地局组织协调。事后，原、被告双方未能按达成的共识履行，原告未提供小区公益性收入及按实结算项目费用清单。被告于2006年10月起诉来院，要求原告返还2002年5月至2006年5月的停车费。2008年2月原告亦起诉来院，作如上诉请。
审理中，被告向本院提供了原告公示的收取物业管理费价格表、物价部门核准的收费价格表、住户手册、预售合同的附件、原告收取物业管理费的发票、公布的维修基金某亏表、上海市杨浦区人民法院作出的2007杨民三（民）初字第X号民事判决书及原告在该案审理时所提交的答辩状等证据，以证明原告在实际管理中是按多层1.00元/平方米/月、高层1.60/平方米/月的标准收取物业管理，而按照物价局核准的收费标准为多层0.90元/平方米/月；高层1.51/平方米/月，原告多收取了管理费，且在上海市杨浦区人民法院对某小区业主杜亚庆等诉某物业物业管理纠纷一案中，原告答辩状中称多收的0.10元系绿化养护费。故原告多收取的部分就是绿化养护费。且在进行物业管理期间，实际采用的是包干制，不是酬金某。在2004年公布的物业收费账目还是盈余的，原告称其管理期间是亏损的无依据。
对此，原告称在上海市杨浦区人民法院对某小区业主杜亚庆等诉某物业物业管理纠纷一案中，原告答辩状中称多收的0.10元不是绿化养护费，而是房屋设备运行费。至于被告提出原告实行的是包干制，还是酬金某，因原告在进行前期物业管理时还没有包干制或酬金某的法律、法规，故有关包干制或酬金某的法律、法规不溯及原告主张的诉讼请求。为此，原告向本院提供了其向杨浦区物价局申报物业管理服务收费备案、审核表，以证明绿化养护费列在维修费项目中，当时的政策均不单独将绿化养护费作为收费项目。在经物价局审核后，明确维修费收费标准为0.07元/平方米/月，按实结算。维修费现确实未进行结算，但原告提起诉讼，就是结算。审理中，经本院释明即使按原告主张提起诉讼，就是结算，也要按会议纪要达成的共识，提供有关维修费用按实结算清单，以确认是否盈亏。但原告未在本院规定的期限内提供按实结算清单。
本院认为，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。在《前期物业管理服务合同》中，约定委托管理事项包括公共绿地的养护与管理，且在审理中原告承认经物价部门核准收费的维修费项目中包括了绿化养护费，并约定按实结算。现因原告收取的维修费中已包括了绿化养护费，原告支出的绿化养护费应与其收取的维修费进行按实结算，若绿化养护费的支出大于收取的维修费，则原告可主张被告支付不足部分。现原告认为其支出的绿化养护费用是在某小区物业管理期间除物业管理费以外应由被告支出的费用，而原告在尚未进行按实结算的情况下直接要求被告支付由原告支出的绿化养护费没有依据，且在本院释明后仍未在规定的期限内提供相关按实结算清单，故本院对原告的此项诉请不予支持；至于原告要求被告支付其在前期物业管理期间对小区内的三方通话布线监程进行整改工程的费用，由于原告系开发商委托的前期物业管理单位，对小区实施有关工程的费用应与开发商进行结算，现原告要求被告支付该费用无法律依据，本院不予支持；基于上述理由，原告要求被告按万分之二点一标准支付原告从2006年1月18日至实际返还之日至的逾期付款利息之诉请，亦无依据，本院不予支持；原告作为前期物业管理单位，在进行管理期间所购置的物品应列入管理费成本范围内，现原告也未能提供所购置物品的证据，且在小区内改造的设施是其管理的职责，故原告要求被告返还其所购物品亦无依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《物业管理条例》第七条第一款第(五)项之规定，判决如下：
一、原告上海某物业管理有限公司要求被告上海市杨浦区某业主委员会返还原告在某管理期间除物管理费以外应该由被告支付的费用人民币158,563.75元之诉讼请求，不予支持；
二、原告上海某物业管理有限公司要求被告上海市杨浦区某业主委员会归还原告在某所投入的汽车反光镜2个、道路指示牌2个、岗亭2个、减速带20块、地下室搭建的建筑200平方米用料、篮球场上的铁架、小区绿化护牌1块、警示牌2块、大门行人指示牌1块等辅助设施设备。如不能归还，请求按评估价格作价赔偿原告之诉讼请求，不予支持；
三、原告上海某物业管理有限公司要求被告上海市杨浦区某业主委员会按万分之二点一标准支付原告从2006年1月18日至实际返还之日至的利息人民币24,307.80元之诉讼请求，不予支持。
本案受理费人民币3957元，由原告上海某物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长张军
审判员崔艺萍
代理审判员蒋晓波
书记员陈娟娟
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