上诉人(一审原告)：田某甲。
上诉人(一审原告)：田某乙。
被上诉人(一审被告)：上海房产信息发展有限公司。
一审被告：北海盛世碧雅房地产有限公司。
上诉人田某甲、田某乙因与被上诉人上海房产信息发展有限公司（以下简称上海信息公司）、一审被告北海盛世碧雅房地产有限公司（以下简称北海碧雅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2009）银民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年4月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2006年2月至3月期间，被告上海信息公司作为被告北海碧雅公司的代理人，为营销被告北海碧雅公司碧雅度假村商品房，在上海新闻媒体上策划发布了推介碧雅度假村商品房的文章，对被告北海碧雅公司的碧雅苑酒店式公寓作销售宣传，并将销售联系电话和联系地址附在文章末尾。原告通过刊载的销售咨询热线电话与被告上海信息公司取得联系后，于2006年3月5日到被告上海信息公司处，与被告上海信息公司签订了《“鸿雁恋”定购意向书》，约定：原告购买被告北海碧雅公司位于云南南路碧雅苑Bl幢X单元X号房；原告在签订定购意向书时向被告上海信息公司交付定购意向金人民币x元；在与开发商被告北海碧雅公司签订商品房销售合同后，原告缴纳的意向金自动转为原告的房款首付款。原告按约定于2006年3月5日向被告上海信息公司支付定购意向金x元。原告在与被告上海信息公司签订购房意向书后，2006年3月28日与被告北海碧雅公司签订编号为B1—5—X号的《商品房买卖合同》，约定：原告以x元的价格购买被告位于广西北海市X路碧雅苑X幢X单元X号房，房屋为现房，2006年4月4日付清全部房款；被告北海碧雅公司于原告付清房款之日将房屋交付给原告使用；交房后180日内，被告北海碧雅公司将办理权属登记需由被告北海碧雅公司提供的资料报产权登记机关备案。双方还在合同上约定了双方的其他权利义务。2006年4月4日，原告按约定向被告上海信息公司付清了购房款x.5元(含办证费2585.50元)。被告上海信息公司将房款(含办证费用)转给了被告北海碧雅公司。被告北海碧雅公司收款后未按约定履行合同。原告与被告协商无果，遂于2009年7月7日诉至该院。另查明：本案讼争房屋在原告与被告签订合同之前，已被被告北海碧雅公司卖给了案外人，并于2002年10月22日由案外人蒋跃军与中国银行北海分行办理抵押登记手续。2008年11月20日，该院裁定将该房屋过户给案外人北海市乾丰农业发展有限公司。2009年5月8日，该房屋办理产权登记在案外人北海市乾丰农业发展有限公司名下。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告与被告北海碧雅公司签订《商品房买卖合同》后，已按约定向被告北海碧雅公司支付了购房款x.50元，因被告北海碧雅公司在合同履行前，已将房屋出售给他人，并于2002年10月22日办理了借款抵押登记，且该房屋现被法院执行登记过户在案外人名下，致使原告无法实际取得该房屋，购房目的无法实现，本案商品房合同应予解除。故原告要求解除商品房买卖合同、返还购房款及支付利息，赔偿购房款的诉请，于法有据，该院予以支持，被告北海碧雅公司应返还购房款x．50元及支付利息(利息计算：以x.50元为本金，自2006年4月4日起，至本生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付)、赔偿购房款x.50元给原告。原告关于被告造成其其他损失4000元的主张，没有证据证实，因此，原告要求被告赔偿其他损失4000元的请求，该院不予支持。被告上海信息公司代理被告北海碧雅公司销售已经办理了抵押登记的讼争房屋，并在上海媒体上对被告碧雅公司碧雅度假村的商品房进行不实的宣传，没有尽到代理人应当担负的注意义务，对原告购买本案讼争房屋的损失(即在原告已付购房款x.50元及利息的范围内，在执行被告北海碧雅公司的财产清偿后不足部分的损失)存在明显过错，应当承担相应的过错责任。被告上海信息公司认为其在履行代理业务的过程中已尽到了相应的职责，不存在过错的辩称意见，与本案查明的事实不符，该院不予采信。同时，原告作为商品房买卖合同的一方当事人，在没有核实合同房屋已经出卖并办理了抵押登记的情况下，即支付购房款给被告北海碧雅公司，原告对上述经济损失也存在过错，应当承担相应的过错责任。根据本案的实际情况，被告上海信息公司的上述过错更大，应当对原告的损失承担70％的过错责任，原告应当承担30％的过错责任。据此，被告上海信息公司对上述原告购买本案讼争房屋的损失承担70％的赔偿责任。被告上海信息公司赔付给原告后，可以向被告北海碧雅公司追偿。由于原告没有充分证据证实被告上海信息公司明知被告北海碧雅公司将讼争房屋办理了抵押登记仍代理销售该房屋，故原告关于两被告共同欺诈原告，应共同承担民事责任，被告上海信息公司对原告的损失负连带赔偿责任的主张，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十四条第(四)项、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(三)项、和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，遂判决：一、解除原告田某甲、田某乙与被告北海盛世碧雅房地产有限公司于2006年3月28日签订的编号为B1—5—X号的《商品房买卖合同》；二、被告北海盛世碧雅房地产有限公司应返还原告田某甲、田某乙购房款x.50元；三、被告北海盛世碧雅房地产有限公司应支付利息给原告田某甲、田某乙(利息计算：以x.50元为本金，自2006年4月4日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率计至本生效判决确定的履行期限最后一日止)；四、被告北海盛世碧雅房地产有限公司应赔偿原告田某乙、田某甲经济损失x.50元；五、被告上海房产信息有限公司对原告田某甲、田某乙的损失(即在原告已付购房款x.50元及利息的范围内，在执行被告北海盛世碧雅房地产有限公司的财产清偿后不足部分的损失，利息自2006年4月4日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计至本生效判决确定的履行期限最后一日止)承担70％的赔偿责任；六、驳回原告田某甲、田某乙的其他诉讼请求。本案受理费2977元，由原告田某甲、田某乙负担877元，被告北海盛世碧雅房地产有限公司、上海房产信息发展有限公司负担2100元。
田某甲、田某乙不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：
一、在认定法律事实方面，一审法院存在有证不认、对事实认定不准的错误。1、原审法院认定上诉人没有充分证据证实被上诉人明知北海碧雅公司将讼争房屋办理了抵押登记仍代理销售该房屋，上诉人认为从原审上诉人提供的证据材料9，北海市政府调查核实被上诉人在上海销售的全部北海碧雅公司房产均为已办理了抵押登记的房产，排除了上诉人案例讼争房产为抵押登记房产的属偶然性事件。2、在原审笫二次庭审中，被上诉人提供的反诉证据材料中有一份证据材料(见附件)：《北海“碧雅苑”总销售代理合同书》，以下简称“代理合同”的附件1：销售备案办证程序第3步，清楚的写上了被上诉人销售房产的抵押解除工作是其销售房产的必要步骤，附件末尾有被上诉人及其他原审相关被告盖公章确认，上述合同责权范围第10条(第2页)表明附件1是经双方协定的程序。这份证据表明被上诉人对所销售房产是处于抵押状态是知情的，并经双方协定销售备案办证程序，明确了抵押解除工作何时进行，由哪一方负责，证实了被上诉人是知晓所销售的房产是处于被抵押状态。而原审法院对这一重要证据的质证予以疏漏，存在有证不认对事实认定不准的错误。上诉人认为以上两份证据相互印证足以证实被上诉人明知北海碧雅公司委托其销售的房屋是处于已办理了抵押登记状态，被上诉人仍代理销售该房屋(包括讼争房屋)这一事实是不容置疑的，而原审法院没有认定这一事实。3、假设被上诉人不知所销售的房产为己办理了抵押登记的房产，是属于北海碧雅公司对其的欺诈，作为一个具有相当资质的专业房产信息公司，并聘有常年法律顾问，早应采取有效的法律手段对北海碧雅公司对其的欺诈行为提起诉讼，主张维护自身和上诉人的合法权益，证实自身的清白。但至今未见其采取法律手段，这是违背常理的，这只能从另一方面证实其参与了共同欺诈，不敢对簿公堂。4、原审法院认定上诉人作为商品房买卖合同的一方当事人，在没有核实合同房屋已经出卖并办理了抵押登记的情况下即支付购房款给被告北海碧雅公司，这一认定与事实不符，上诉人在原审中提供的证据材料6，交款证据，证明上诉人将房款交付给被上诉人，事实上被上诉人与被告北海碧雅公司是两个不同的法人单位，根据被上诉人提供的反诉证据材料“代理合同”附件l：销售备案办证程序第3步，清楚的写明甲方(北海碧雅公司)于销售合同签订的10个工作同内完成签订合同的备案登记，抵押解除等工作。以上工作完成后7日内，乙方(被上诉人)协助购房客户将应付首期房款划入甲方账户。而事实是北海碧雅公司并未完成签订合同的的备案登记，抵押解除等工作，被上诉人按合同的约定条件，不能将上诉人的首期购房款划入甲方(北海碧雅公司)账户，更不会将全部房款划入甲方(北海碧雅公司)账户，同时上诉人至今未收到北海碧雅公司开具的正式购房款发票，被上诉人也不能提供北海碧雅公司开具的购房款发票证明北海碧雅公司收到上诉人的购房款。5、即使被上诉人确实将部分钱款划入了北海碧雅公司，被上诉人也违反了“代理合同”约定的应该在北海碧雅公司完成签订合同的登记备案，抵押解除等工作后才能协助购房客户将首期购房款划入北海碧雅公司账户，该“代理合同”第4条：销售成交的确认，规定客户的所有款项(定金另定)均由甲方(北海碧雅公司)直接收取，收到后并向客户出具正规发票。根据上述“代理合同”附件1第四步约定，被上诉人对上诉人的剩余购房款只有协助敦促交付义务，而没有直接划款义务因此如果被上诉人确实将部分钱款划入了北海碧雅公司那是被上诉人的擅自行为，应由其自行负责，其付款行为没有相关合同条款的支持。不能认定为是上诉人将购房款支付给被告北海碧雅公司。故上诉人认为原审法院认定上诉人支付购房款给被告北海碧雅公司，与实际事实不符，没有事实依据。而上诉人的房款是支付给被上诉人的，这一事实是不容置疑的。按照我国《消费者权益保护法》相关条款，被上诉人擅自收取上诉人的购房款，作为房产经营者，产生问题理应由被上诉人负责返还并对上诉人的财产损失承担全部责任。
二、原审法院适用法律错误，判决上诉人承担30％过错责任无法律依据可循，与我国现行法律条款相悖。原审法院认定上诉人作为商品房买卖合同的一方当事人，在没有核实合同房屋已经出卖并办理了抵押登记的情况下即支付购房款给被告北海碧雅公司，上诉人对上述经济损失也存在过错，应当承担30％的过错责任。根据合同法第四十二条第二款，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。原审证据材料5，被上诉人与上诉人签订的购房意向书合同，证实被上诉人在订立合同时向上诉人提供虚假情况，隐瞒了讼争房产已被抵押的重要事实，由于被上诉人的上述行为，使上诉人造成了损失，按照合同法上述条款，理应由被上诉人承担责任。上诉人作为一名购房消费者，到一个具备资质和营业执照的房产信息公司去购买房产，没有法定义务再去核实合同标的房产是否已经出卖并办理了抵押登记，这个责任必须应由销售者(被上诉人)来承担的。根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第23条因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。根据我国现有的消费者权益保护法第十一条，消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。第三十九条，消费者因经营者利用虚假广告提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。上述法律条款，都没有关于消费者通过合法途径购买商品(包括商品房)需要由消费者承担对所购买商品进行合法性核实的义务和责任。因此原审法院对上诉人应承当30％的过错责任，没有法律依据，与上述法律条款相悖。同时假设原审法院对上诉人作为商品房买卖合同的一方当事人，必须核实合同房屋是否已经出卖并办理了抵押登记理由成立的话，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，第二款：故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实规定相矛盾，事实上也就否定了这一条款的存在，也就是说上述情况是永远不会发生的，因为需要有购房者对所购房产核实是否已经出卖并办理了抵押登记，则出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实就不会成立了，这条法规就是多余的了。
综上所述：上诉人认为，原审法院认定事实不清，适用法律不当。请求：1、改变原审判决第（二）、（三）项，由被上诉人上海信息公司返还购房款及利息；2、改变原审判决第（五）项，由被上诉人上海信息公司对判决第（四）项承担连带清偿责任；3、支持上诉人要求赔偿其他经济损失4000元的请求；4、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人上海信息公司答辩称：
一审判决认定事实清楚，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
一审被告北海碧雅公司答辩称：
无证据表明北海碧雅公司收到上诉人的购房款，所以，一审判决要求北海碧雅公司返还购房款和利息没有依据。
本院依法对一审查明的事实予以确认。
本案争议的焦点如下：1、被上诉人上海信息公司在与上诉人签订购房意向书时，是否知道房屋已经抵押的事实2、一审被告北海碧雅公司有无收到上诉人田某甲、田某乙的购房款3、一审判决确认上诉人自身承担30%的责任有无法律依据4、被上诉人上海信息公司承担责任的方式和范围如何确定5、上诉人田某甲、田某乙请求的其他经济损失4000元，有无事实和法律依据
关于本案争议的第一个焦点问题，即被上诉人上海信息公司在与上诉人签订购房意向书时，是否知道房屋已经抵押的事实本院认为，根据北海碧雅公司与上海信息公司2006年1月9日所签订的《北海“碧雅苑”总销售代理合同书》附件1的约定，“甲方于销售合同签订的10个工作日内完成签定合同的备案登记、抵押解除等工作”，由此可以看出，解除房屋抵押已经作为一项专门的工作进行了约定，从而说明作为合同一方当事人的上海信息公司是知道所销售房屋是处于抵押状态这一事实的。一审判决对该事实的认定有误。
关于本案争议的第二个焦点问题，即一审被告北海碧雅公司有无收到上诉人田某甲、田某乙的购房款本院认为，根据北海碧雅公司与上海信息公司签订的《销售结算明细表》、《销售结算方式确认表》、银行转账凭据及转账说明等证据可以看出，上海信息公司共代北海碧雅公司销售了12套房屋，房款全部交清，双方进行了结算，上海信息公司按约定在扣除了代理佣金后，已将所有房款支付给了北海碧雅公司。因此，上诉人田某甲、田某乙及一审被告北海碧雅公司否认上海信息公司已支付房款给北海碧雅公司，该主张不符合事实。可以确认，北海碧雅公司已收到上诉人田某甲、田某乙的购房款。
关于本案争议的第三个焦点问题，即一审判决确认上诉人自身承担30%的责任有无法律依据本院认为，上诉人田某甲、田某乙作为普通购房人，在开发商提供了合法销售依据的情况下，其有理由相信所购买房屋是不存在瑕疵的。要求上诉人到有关部门去核实房屋是否进行抵押，实际是加重了其责任。作为普通购房者，其没有义务去核实房屋的抵押状况，因此，其不应对此产生的后果承担责任。一审判决在确认北海碧雅公司对田某甲、田某乙的损失承担全部责任的情况下，又确认田某甲、田某乙对自身损失承担30%的责任，已没有任何实际意义。因此，一审判决确认上诉人自身承担30%的责任，属表述不当。
关于本案争议的第四个焦点问题，即被上诉人上海信息公司承担责任的方式和范围如何确定本院认为，上诉人田某甲、田某乙要求上海信息公司承担直接赔偿责任或连带赔偿责任，必须提供相应的事实和法律依据。上海信息公司与北海碧雅公司是代理销售关系，该销售行为的责任主体是北海碧雅公司，上海信息公司起到中介的作用。上海信息公司在收取田某甲、田某乙的购房款后，已将该款转交给北海碧雅公司，至于该转交行为是否符合北海碧雅公司与上海信息公司签订的《北海“碧雅苑”总销售代理合同书》的约定，作为不是该合同当事人的田某甲、田某乙无权提出异议。而通过北海碧雅公司与上海信息公司后来签订的《销售结算明细表》、《销售结算方式确认表》等可以看出，双方对付款的时间和方式已协商进行了变更。上诉人主张上海信息公司与北海碧雅公司故意隐瞒房屋已抵押的事实，构成对上诉人的欺诈，应承担连带责任。对此，本院认为，上海信息公司与北海碧雅公司隐瞒房屋已抵押的事实是存在的，但根据双方《北海“碧雅苑”总销售代理合同书》附件1的约定，解除抵押的工作是由北海碧雅公司负责，上海信息公司有理由相信北海碧雅公司能够解除房屋的抵押，从其主观上并没有欺诈上诉人的故意，因此，作为代理人的上海信息公司没有承担连带责任的事实和法律依据。但由于上海信息公司隐瞒了房屋已抵押的事实，误导了上诉人的购房行为，一审判决确认上海信息公司对上诉人的损失承担70%的补充赔偿责任是恰当的。
关于本案争议的第五个焦点问题，即上诉人田某甲、田某乙请求的其他经济损失4000元，有无事实和法律依据本院认为，上诉人对其主张的4000元其他损失，有责任提供相应的依据，但其未有提供，一审判决据此不支持其该项诉讼请求是正确的。
综上所述，一审判决认定事实部分有误，对上诉人的责任表述不当，但实体处理是恰当的。一审判决主文分项编号有误，但主文内容正确，本院予以维持。上诉人田某甲、田某乙要求改变一审判决的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3077元，由上诉人田某甲、田某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长董新永
审判员魏岚
审判员张骥
二0一0年六月二十一日
书记员王琼
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