上诉人（原审原告）：黄某乙，女。
委托代理人：丁某某，男。
委托代理人：井某某。
被上诉人（原审被告）：王某某，女。
委托代理人：张某某。
被上诉人（原审被告）：郑某某，女。
委托代理人：张某某。
上诉人黄某乙因与被上诉人王某某、郑某某、李王某云房屋买卖合同纠纷一案，于2009年7月22日向郑某市中原区人民法院提起诉讼，请求依法确认其与王某某、郑某某、李王某云签订的房屋买卖合同无效，判令王某某、郑某某、李王某云返还其房屋并承担本案的诉讼费用。后该案移送河南省郑某市中级人民法院（以下简称原审法院）审理。原审法院受理后，黄某乙于2010年4月6日撤回了对李王某云的起诉。原审法院经审理于2010年7月8日作出（2010）郑某三初字第X号民事判决。黄某乙不服，向本院提起上诉。本院受理后，于2010年10月14日依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黄某乙的委托代理人丁某某、井某某，郑某某及王某某、郑某某的委托代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1953年2月1日，郑某市人民政府为黄某才、黄某乙、宋得芝一家三口人颁发土地房产所有证，该证载明，郊区X乡X村居民黄某才、黄某乙、宋得芝所有土地、房屋均作为私有产业，有耕种、居住、典卖、转让、赠与、出租等完全自由，任何人不得侵犯。该证还记载了土地、房产的座落、长宽尺度等。1989年7月20日，黄某乙申请在郑某市中原区X街X号翻修旧房，原有房屋面积为93，申请翻建房屋X幢X层12间共计210.3。郑某市中原区建设交通环境保护局分别于1989年7月26日、1990年1月20日向黄某乙颁发(89)第X号建房通知和（中原）89建管（临）字第X号建筑许可证，许可翻建房屋的情况与黄某乙的申请一致。另外，中原区建设交通环境保护局于1989年9月8日为黄某乙补发(89)第x号建房通知及(89)建管（补）字第x号建筑许可证。该许可证显示，黄某乙原在中原区后牛庄修建民房一层六间，总建筑面积为83。
1990年8月24日，黄某乙与王某某、李王某云、郑某某签订房屋出售合同书一份。合同载明，房屋坐落于郑某市X路北侧后牛庄西街，门牌1簦谑接兴∮Ｕ簟铰∥亩ノ⑼啤盎凭颍铰ㄎ虐勒㈥睢趵鐾评⒃罱憷⑿⒂酢缤晔⒄椤龊淅⑶拧镎核⑷⒂摺q李梅君、黄某慧真和当地的郑某某。双方本着平等、自愿、理解、友谊的协助精神，经后牛庄刘春合介绍，双方达成协议如下：房价为十万元人民币，1990年8月24日，买方先付给卖方订金三千元，1990年11月25日再付五万元，余款四万七千元，待房屋所有权状收到时一次付清。如过户手续有问题，买方不能得到房屋所有权状，所付出的五万三千元，卖方应无条件退还买方。卖方由黄某乙签字，买方由李王某云、王某某、郑某某签字确认。合同签订后，黄某乙交付房屋，买方共向黄某乙支付房款十一万五千元。为此，黄某乙向王某某出具证明一份，证明黄某乙将涉案房屋（面积213）以十一万五千元的价格转让给台胞王某某等10人居住，台胞代表为王某南。
另查明，(89)第X号建房通知和（中原）89建管（临）字第X号建筑许可证中“黄某乙”已经变更为“王某南”，并加盖有郑某市中原区建设交通环境保护局的建筑管理专用章。
根据王某某、郑某某向法庭提交的证据，原审法院又查明：1993年12月9日，郑某市土地管理局在向市政府作出的“关于省建五公司与中原区X乡X村土地纠纷协调意见的报告”中
称，经郑某市建设委员会批准1958年由省建五公司征用中原区X乡X村X.605亩土地，持有土地补偿手续和土地使用证，属国有土地。由于历史原因土地征用后，未能把后牛庄村的住户拆迁安置。中原区X乡X村民宅基地占用省建五公司征用的70多亩土地属国有土地。2010年3月19日，郑某市中原区X街道办事处在其出具的“台胞买房情况说明”中特别说明：台胞买黄某乙的房位于后牛庄自然村X号，该自然村村民住房下的土地并非通常情况下的集体土地，而是城镇国有土地。上世纪五十年代至八十年代，该自然村村民住宅下的集体土地及周围集体土地，经政府批准先后被征收，转为国有土地，给了省建五公司。因拆迁安置未落实，故至今未搬迁。2010年4月14日，郑某市中原区X村民委员会和郑某市中原区X街道办事处土地管理所出具“关于村民宅基地情况说明”，证明1958年至1980年前后，经政府批准，后牛庄村村民住宅下的集体土地和周围耕地分批被征，变为城镇国有土地，全村村民都无宅基地，更无宅基地证。
以上事实有土地房产所有证、郑某市民房修建申请表、(89)第X号建房通知、（中原）89建管（临）字第X号建筑许可证、(89)第x号建房通知、(89)建管（补）字第x号建筑许可证、房屋出售合同书、郑某(1993)X号郑某市土地管理局文件、台胞买房情况说明、关于村民宅基地情况说明及庭审笔录等在卷为证。
原审认为：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。涉案房屋所在地为郑某市，且本案为涉台民商事纠纷案件，故该院依法对本案享有管辖权。
涉案房屋占用的土地是否集体土地系本案争议的焦点。黄某乙主张房屋占用的是集体土地，依据谁主张谁举证的原则，黄某乙应当向法庭举证证明土地性质。围绕这个问题，黄某乙提交的证据有土地房产所有证、(89)第x号建房通知、(89)建管（补）字第x号建筑许可证。首先，土地房产所有证载明当时黄某乙家所有的房屋、土地为私有产业，可自由处分，无法证明黄某乙所主张的集体土地性质；其次，建房通知和建筑许可证并未显示房屋占用土地的性质。故黄某乙所举证据均无法证明涉案房屋占用的土地为集体土地。在黄某乙举证不能的情况下，王某某、郑某某出示郑某市土地管理局文件以及郑某市中原区X街道办事处、中原区X村委会、中原区X街道办事处土地管理所出具的情况说明等一系列证据予以抗辩，证明争议土地为国有土地。综上，黄某乙关于涉案房屋占用的土地为集体土地，房屋买卖合同无效的主张，因证据不足，不予支持。此外，黄某乙主张涉案房屋系黄某乙、丁某某夫妻共同财产，房屋出售合同仅有黄某乙的签字，因此无效。但就共同财产问题，黄某乙并没有提供相关证据予以证明，故对于黄某乙的上述主张，亦不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条、第五条之规定，判决：驳回黄某乙的诉讼请求。案件受理费2300元，由黄某乙负担。
黄某乙不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。本案房屋买卖合同是附解除条件的民事合同。一是根据双方合同约定，如过户手续有问题时，买方不能得到房屋所有权状，卖方应无条件退还买方所付的x元。根据该约定，能否过户，是本案合同所附条件。王某某、郑某某提供的（中原）89建管（临）字第X号建筑许可证及缴纳转户变更费的收据是假的，双方买卖的房屋没有过户，应予解除；二是1990年，王某某等人经招商到郑某市X村投资，经中间人做工作并经后牛庄村委会同黄某乙签订协议，明确约定在黄某乙退休后，后牛庄村委会再另行为其划拨新宅基地的情况下，黄某乙才同意与王某某等人签订买卖合同。可见，能够在退休时获得新的宅基地是本案合同所附条件，现黄某乙得不到新的宅基地，本案合同所附条件未成就，故房屋买卖合同应当予以解除；三是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，下列房地产，不得转让：(三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）未依法登记领取权属证书的。现本案房屋所涉土地的使用权已收归国有，房屋属黄某乙与丁某某夫妇共有财产，未经房屋的其他共有人同意且该房屋未取得权属证书，依法不得买卖。二、黄某乙虽主张合同无效，但其诉讼请求的实质是退还房款要回自己的房屋，即要求解除合同，原审法院应予释明。请求撤销原判，发回重审或查明事实后依法改判。
王某某、郑某某答辩称：一、双方于1990年8月24日签订的房屋买卖合同为有效合同。合同签订后，王某某等已支付了全部购房款，并办理了过户手续，过户后向黄某乙支付了余款，黄某乙也收到了共计x元购房款，合同约定的义务双方已履行完毕，没有任何解除条款的约定，故不存在解除问题。关于1994年黄某乙与后牛庄村综合治理办公室签订的协议，与本案房屋出售合同无关联，属两个不同性质的法律关系，且王某某、郑某某对该协议不知情，故亦不存在附条件的解除约定。二、黄某乙的丈夫丁某某参与了本案房屋买卖的整个协商过程，丁某某对卖房的事实知情并同意，不存在黄某乙单方处分夫妻共同财产问题。三、在一审法庭辩论终结前，黄某乙的诉讼请求是确认房屋买卖合同无效，退房退款，均没有变更诉讼请求，现又认为原审没有向其进行释明属无理要求。四、本案房屋买卖合同签订于1990年，至黄某乙2009年7月起诉已近19年，已超过了法律规定的诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。
本院二审查明的事实除与原审查明事实一致外，另查明：一、根据双方上诉及答辩情况，本院归纳的二审争议焦点为本案房屋买卖合同的效力应如何认定。在辩论过程中，黄某乙的代理人认可双方签订的房屋买卖合同有效，但认为该合同附有解除的条件，故本院变更本案二审争议焦点为双方签订的房屋买卖合同有效，是否附有解除的条件。二、庭审中，黄某乙的委托代理人丁某某认可其参与了合同起草的整个过程并认可双方签订的协议为有效协议，但附有两个解除的条件，一是根据合同约定，如不能办理过户手续，双方退房退款；二是后牛庄村委会承诺黄某乙退休后为其划拨新的宅基地，黄某乙才同意将房屋卖给王某某等人。现王某某等人未能办理过户手续，后牛庄村委会亦未为黄某乙划拨新宅基，双方签订的房屋买卖合同应予解除。三、1991年4月28日，郑某市中原区X村综合治理办公室与黄某乙签订了协议书，约定“后牛庄村民黄某乙，为支援村里建设，故把本人一宅基院及房屋支援给台胞居住，经刘春合手，以后啥时回去，啥时给批新宅基地。”四、2010年5月25日，原审法院就合同无效的理由问题对黄某乙进行了询问，黄某乙认为自己房屋所占用的是宅基地，不能卖给城市居民及台胞。
本院认为：本案系涉台合同纠纷，涉台合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，没有选择的，根据与合同有最密切联系的原则确定争议应适用的法律。本案系不动产买卖合同纠纷，该不动产及合同履行地均在中国郑某市，故依据最密切联系原则，应当适用中华人民共和国法律作为处理本案纠纷的准据法。
双方签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，对此，双方当事人均无异议。双方签订的《房屋出售合同书》明确约定，买方先支付3000元订金和5万元房款，余款x元，待房屋所有权状收到时，一次付清。如过户手续有问题时，乙方不能得到房屋所有权状，所付出的x元，甲方应无条件退还乙方。协议签订后，王某某等已按约支付了x元，1994年11月10日向郑某市中原区建设交通环境保护局缴纳了转户变更费5750元，变更了（中原）89建管（临）字第X号建筑许可证，并向黄某乙交付了余款x元，黄某乙亦认可收到了全部购房款。至此，双方当事人均已履行了合同约定的全部义务。黄某乙称王某某、郑某某提供的有关变更手续的证据是假证，无证据证明。其上诉称双方所争议的房屋没有过户，应予解除的理由与合同约定及查明事实不符。双方签订房屋买卖合同后的1994年4月28日，黄某乙虽与后牛庄村综合治理办公室签订了协议，约定黄某乙退休后，后牛庄村委会为其划拨一新的宅基地，但该协议的主体是黄某乙与后牛庄村综合治理办公室，不是本案房屋买卖合同中约定的附加条件，该约定与本案不属于同一法律关系，对王某某、郑某某没有约束力，黄某乙可依据该协议与后牛庄村委会另行解决宅基地问题。另外，《中华人民共和国城市房地产管理法》的实施时间为1995年1月1日，该法第三十七条规定的是房屋不得进行转让的几种情形。根据该规定，如进行转让，则转让协议无效。而本案合同签订于1990年8月24日，且黄某乙认可双方房屋买卖合同属有效合同，故本案不适用于该法的规定。黄某乙的丈夫丁某某认可其参与了本案房屋买卖合同的起草过程，其对黄某乙买卖房屋的行为应是明知和认可的，故不存在黄某乙单方处分夫妻共同财产问题。再者，黄某乙的诉讼请求是确认房屋买卖合同无效，返还其房屋，合同无效的理由是其房屋占用的土地是宅基地，不能卖给集体经济组织之外的人。据此，原审法院将涉案房屋占用的土地是否集体土地即房屋买卖合同是否有效作为本案争议的焦点进行审查并无不妥。原审法院通过双方提交的证据进行审理后，确认双方签订的房屋买卖合同为有效合同。合同有效，但附有解除的条件是黄某乙在本院二审中提出的新观点，不属于一审法院应当释明的问题。
综上，原审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。黄某乙的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由黄某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长赵玉香
代理审判员郑某
代理审判员魏彩莲
二○一○年十月三十日
书记员江辉
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