原告李某。
委托代理人彭某，上海某（略）事务所（略）。
被告郑某。
被告朱某。
原告李某诉被告郑某、朱某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员金芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人彭某、被告朱某及证人徐某到庭参加诉讼。被告郑某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李某诉称，被告郑某系上海市宝山区某号X室房屋（以下简称X室房屋）的产权人，2009年10月12日，经某公司（以下简称某公司）居间，三方签订《物业买卖代理协议》，就X室房屋的买售事宜达成书面意见，约定了房屋总价、居间费用、付款进度、产权过户时间、房屋交付时间、违约责任等各项内容。后原告依约支付了定金、首付款各项费用共计17万元，但在三方至房地产交易中心办理产权过户手续时，原告得知X室房屋无法过户，已被法院司法查封。后被告承诺会尽快筹集资金还清对外欠款，待X室房屋解封后过户至原告名下。在被告的数次承诺哄骗下，原告超出付款约定共计支付了23万元。2010年8月，原告了解到X室房屋将被法院拍卖，相关债权人已经提起强制执行，X室房屋已无交付可能。原告认为，两被告故意隐瞒X室房屋存在银行抵押及被司法查封的事实，现该房屋买卖已无继续履行可能，被告已构成根本违约，故起诉要求解除原被告于2009年10月12日签订的《物业买卖代理协议》、两被告返还原告购房款23万元、两被告支付原告违约金4.7万元。
被告郑某未作答辩。
被告朱某辩称，与郑某不是夫妻关系，X室房屋的买卖协议是朱某代郑某所签，买卖关系是原告与郑某发生的，与朱某无关，朱某收取的17万元房款已经全部交给郑某，朱某未收过其余款项。郑某因长期在外地，委托朱某出售X室房屋，签订合同时X室房屋没有被查封，之后因为郑某生意上的纠纷，才导致房屋被查封，X室房屋已经交付给原告。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告郑某系X室房屋的房地产权利人。2009年10月12日，原告（丙方）、被告郑某（乙方）及某公司（甲方）签订《物业买卖代理协议》，约定甲方为乙、丙方提供中介代理服务，办理X室房屋产权过户手续，房价总价47万元，2009年10月12日丙方支付给乙方2万元定金，丙方2009年10月20日之前支付首付15万元，乙方和丙方在2009年11月20日之前办理产权过户手续，丙方给乙方30万元，房款全部结清，乙方交房日期为2009年11月5日。委托双方隐瞒物业实际情况造成损失，该民事行为视为违约，后果自负。如遇其中一方违约，违约方按房价总额10%赔偿另外两方。其中乙方落款处署为“朱某（代）”。当日朱某收取原告2万元。同月18日，郑某本人到某公司在《物业买卖代理协议》处签署自己的名字，当日原告按郑某要求将15万元打入朱某账户，郑某将X室房屋钥匙交付给原告，原告随后入住至今。2010年6月17日，郑某出具收条，确认共收取原告购房款23万元。原告表示，如果协议解除，同意将X室房屋返还给郑某，原告对X室房屋也未进行过添附。
另查明，2009年11月5日，X室房屋因（2009）宝民一（民）初字第X号案件被本院司法查封。2010年1月19日，X室房屋因（2010）宝执字第X号案件被本院轮后查封。
审理中，原告申请证人徐某出庭作证。证人徐某的主要证言为，徐某系某公司的工作人员，原被告之间的买卖系徐某经办。2009年10月12日朱某说她老公在外地出差，委托朱某来签订合同，朱某在《物业买卖代理协议》上签字，因为产权证上是郑某的名字，所以徐某和朱某说等郑某回来后要他补签合同。当日原告支付了定金2万元，徐某将该2万元转交给朱某。当时朱某说X室房屋存在抵押，所以徐某和原告说先付首付款，用首付款还贷款，X室房屋还存在违章建筑，要拆除后才能过户。之后不到一个星期，原告就准备好首付款，朱某与郑某也都到场，郑某在合同上签字。之后徐某陪同原告、两被告一起到银行，原告通过银行转账把首付款支付给了朱某。大约在10月底，朱某把钥匙交给原告，原告就住进了X室房屋。过了段时间，徐某告诉原告要拆除违章建筑后过户，但郑某和原告说，郑某认识人可以不用拆掉。后原告找人拆了一半违章建筑，郑某还质问徐某为何叫原告拆除违章建筑，徐某就表示不拆不能过户。由于贷款未还、违章建筑未拆除，所以合同打印不出，11月20日原被告双方都未到某公司。在原告付了17万元房款之后，此后的具体付款情况徐某不清楚，但每次原告付款后都会打电话问徐某要不要付，徐某说不要付，但原告实际上已经付掉了。2010年6月17日，原告与郑某到某公司对账，双方确认郑某共计收到房款23万元，郑某出具了相应收据徐某还在收据上签字。原告支付的首付款是用于还贷款的，但郑某没去还贷，而且不愿意拆除违章建筑，房屋无法过户是因为郑某的原因导致的，本案是郑某违约，按照合同约定，买卖双方如有一方违约，违约方应赔偿相对方房价总额10%的违约金，中介费在该违约金中扣除，余款支付给守约方。原告对证人证言认可，11月20日之前原告一直打电话给郑某，要求办过户，但郑某一直找各种借口推脱，11月20日当日确实没有去办过户，是原告自己去交易中心查询了X室房屋的情况。朱某表示，没有和证人说过朱某与郑某是夫妻，对其他证言无异议。
以上事实，有《物业买卖代理协议》、房地产权证、收款收据、收条、上海市房地产登记簿、证人证言及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，被告郑某系X室房屋的房地产权利人，在《物业买卖代理协议》上乙方落款处被告朱某也明确是代签的行为，故《物业买卖代理协议》应认定为原告与郑某所定，X室房屋的买卖关系系原告与郑某之间所发生。原告与被告郑某签署的《物业买卖代理协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告已按约支付了相应房款，此后X室房屋因郑某的原因被法院司法查封，导致X室房屋实际无法过户，郑某已构成根本违约，原告据此要求解除双方的买卖关系，可予准许。根据《物业买卖代理协议》约定，如遇其中一方违约，违约方按房价总额的10%赔偿另外两方，某公司的工作人员徐某也确认该违约责任约束买卖双方之间，原告据此主张违约金4.7万元，符合合同约定，可予准许。双方买卖关系解除后，郑某收取的房款23万元应当返还给原告，原告也应当将房屋返还给郑某。因朱某仅代郑某签订《物业买卖代理协议》，原告要求朱某承担相应责任，缺乏依据，本院难以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、解除原告李某与被告郑某之间就上海市宝山区某号X室房屋的买卖关系；
二、被告郑某于本判决生效之日起十日内，返还原告李某23万元；
三、被告郑某于本判决生效之日起十日内，支付原告李某违约金4.7万元；
四、原告李某于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区某号X室房屋返还给被告郑某；
五、原告李某的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取2,727.5元、诉讼保全费1,905元，由被告郑某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员金芳
书记员戴聪
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