原告某商业发展（上海）有限公司
被告潘某
被告上海某实业有限公司
原告某商业发展（上海）有限公司与被告潘某、上海某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某商业发展（上海）有限公司的委托代理人到庭参加诉讼，被告潘某、上海某实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院现已缺席审判，本案现已审理终结。
原告某商业发展（上海）有限公司诉称，原告与潘某于2009年5月18日签订房屋租赁合同，约定原告将上海市X路X号某商业广场调频壹项目X层LX室租赁于潘某经营商号为“某”的小吃店，租赁期限自2009年5月20日起至2011年5月19日止。由于潘某自开业以来欠费情况严重，并经原告多次催缴仍未缴付，原告于2009年11月18日向潘某出具了房屋租赁合同终止函。2009年6月1日至同年11月28日期间，潘某欠付原告租金、商场管理费、推广宣传费、水费、电费等款项，为此上海某实业有限公司出具担保函，确定担保期限至潘某在房屋租赁合同项下的义务履行期届满之日起两年，即2011年5月20日至2013年5月19日，并对潘某承担的义务承担连带担保责任。现要求1、确认原告与潘某于2009年5月18日签订的房屋租赁合同于2009年11月28日提前终止；2、潘某支付租金人民币x.42元（以下币种均为人民币）、商场管理费x.75元、推广宣传费4894.25元、水费407元、电费9382.80元、垃圾清运费7074元及拖欠上述款项产生的违约金x.31元；3、潘某支付因其违约行为导致提前终止合同的违约金x.17元；4、上海某实业有限公司承担支付上述欠款及违约金的连带责任。
被告潘某、上海某实业有限公司未予答辩。
经审理查明，2009年5月18日，原告与潘某签订房屋租赁合同，约定原告将上海市X路X号某商业广场（调频壹）六层LX室租赁于潘某经营商号为“某”的小吃店，租赁房屋面积为65.47平方米，租赁期限自2009年5月20日起至2011年5月19日止，2009年5月20日为房屋交付日，月保底租金为x元，每个月的第20日或之前支付租金，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、空调、煤气、通讯、设备、维修、清洁等费用由被告承担。经原被告协商，被告逾期不支付租金累计超过三十日的，为原告可书面通知被告解除合同的情形之一，同时被告应向原告按租赁期剩余期间租金总和的30%支付违约金。被告逾期支付租金、保证金、公用事业费等被告于本合同项下应当向原告支付的任何一项费用，则每逾期一日，被告应按各项费用的0.5%支付各项费用的相应违约金。另，原被告在合同中约定，被告还应每月支付原告商场管理费、推广宣传费、垃圾清运费。
合同签订后，原告按约将房屋交付被告承租使用。同年11月18日，原告向被告发出房屋租赁合同终止函，书面阐明在合同实际履行过程中，被告未支付租金保证金及商场管理费保证金共计x元，截止2009年11月28日，被告应支付逾期支付上述保证金的违约金x.95元，同时，截止11月28日，被告还欠原告租金、商场管理费、推广宣传费、电费、水费、垃圾清运费共计x.22元及相应违约金x.31元，故现正式通知被告，鉴于被告上述违约行为，原告于2009年11月28日提前终止合同，并于终止日收回租赁房屋。当日，被告离场，并与原告方代表在离场证明上签名，该证明内容为：“本人于2009年11月28日将位于上海市X路X号调频壹广场六楼L621商铺交还商场，现已完成离场手续。双方未尽事宜，待后续处理，特此证明”。
另查，上海某实业有限公司出具担保函，表示愿意为潘某在与原告签订的租赁合同项下的义务承担连带担保责任，担保期限自租赁合同生效之日起两年。
审理中，原告将被告应承担的提前终止合同的违约金金额调低为相当于三个月租金的金额。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原被告签订的关于上海市X路X号某商业广场（调频壹）X层LX室之房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守履行。实际履行中，原告按约将系争房屋交付被告承租使用，而被告却未按合同约定支付任何款项，原告要求按照涉案租赁合同的约定行使单方解除合同的权利，并无不当。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告实际使用房屋至2009年11月28日，故其应按约支付原告承租房屋期间的所有费用，同时，还应按合同约定支付违约金。现原告将被告应承担的提前终止合同的违约金金额自愿调低为相当于三个月租金的金额，系其对自己权利的处分，可予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：
一、原告某商业发展（上海）有限公司与被告潘某签订的关于上海市X路X号某商业广场（调频壹）X层LX室之房屋租赁合同于2009年11月28日解除；
二、被告潘某应于本判决生效之日起十日内支付原告某商业发展（上海）有限公司租金人民币x.42元；
三、被告潘某应于本判决生效之日起十日内支付原告某商业发展（上海）有限公司商场管理费人民币x.75元；
四、被告潘某应于本判决生效之日起十日内支付原告某商业发展（上海）有限公司宣传推广费人民币4894.25元；
五、被告潘某应于本判决生效之日起十日内支付原告某商业发展（上海）有限公司电费人民币9382.80元；
六、被告潘某应于本判决生效之日起十日内支付原告某商业发展（上海）有限公司水费人民币407元；
七、被告潘某应于本判决生效之日起十日内支付原告某商业发展（上海）有限公司垃圾清运费人民币7074元；
八、被告潘某应于本判决生效之日起十日内支付原告某商业发展（上海）有限公司逾期支付租金、商场管理费、推广宣传费、电费、水费、垃圾清运费的违约金人民币x.31元；
九、被告潘某应于本判决生效之日起十日内支付原告某商业发展（上海）有限公司违约金人民币x元；
十、被告上海某实业有限公司对上述判决主文中确认的被告潘某的还款义务承担连带还款责任。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案公告费人民币560元（原告预付），由被告负担。
本案受理费人民币5461元（原告预付），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长王飞
审判员倪文青
代理审判员王宜兰
书记员汉静
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