上海市奉贤区人民法院
民事判决书
（2010）奉民三（民）初字第X号
原告（反诉被告）XXX，住所地上海市奉贤区X镇X路X号-177。
法定代表人XX，总经理。
委托代理人XX，上海沈国英律师事务所律师。
被告（反诉原告）XXX，住所地上海市奉贤区X镇X路X号。
法定代表人XX，董事长。
委托代理人XX，男，上海澳嘉线缆有限公司工作。
委托代理人XX，上海市昆仑律师事务所律师。
原告XXX诉被告XXX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告XXX提起反诉，本院审查后予以受理，并分别于2010年7月7日、2010年7月29日对本诉、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）法定代表人XX及其委托代理人XX，被告（反诉原告）委托代理人XX到庭参加了庭审，被告（反诉原告）委托代理人钟颖佳到庭参加了第一次庭审。后本院依法组成合议庭，分别于2010年9月15日、2010年11月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）法定代表人曹兰海及其委托代理人吴志华，被告（反诉原告）委托代理人XX、XX均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
XXX本诉诉称，XXX与XXX经协商一致，在平等互利的基础上于2006年11月16日签订了厂房租赁协议，协议约定由XXX将其坐落于上海市奉贤区X镇邬桥工业园内的厂房（三号厂房）租赁给XXX使用，租期为10年，租赁厂房面积为1,700平方米，租金每平方米0.30元/天，年租金总计人民币（下同）185,000元（另行承担税金）,租金的支付方式先付后用，每半年支付一次，依次类推。协议在第九条规定了违约责任。XXX对XXX先前拖延支付租金表示谅解，但本次以种种理由经催讨未予支付的情况下，XXX只得诉之法律，故XXX诉讼来院要求判令XXX：1、立即支付房租92,500元及税金6,275元（2009年12月20日至2010年6月19日止）；2、支付逾期付款违约金8,463.75元（按每日万分之五，从2009年6月21日至2010年6月19日）。庭审中，XXX变更第一项诉讼请求为要求XXX支付2009年12月20日至2010年10月29日的租金154,166.8元及税金10,806.8元；变更第二项诉讼请求为要求XXX支付逾期付款违约金13,088.75元；增加第三项诉讼请求为要求XXX赔偿损失46,250元（三个月租金）。
XXX针对其本诉诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、厂房租赁协议一份，证明双方租赁厂房的合意，明确了权利义务。
2、上海市房地产权证一份，证明系争房屋是XXX的财产，合法有效。
3、XXX工商登记资料，证明XXX主体资格。
4、XXX企业法人营业执照，证明XXX主体资格。
5、催缴厂房租金的函及快递单各一份，证明XXX同意足额支付租金，XXX除电话通知外还出了书面的函要求XXX支付租金。
6、用电申请单、用电设备统计表、查询卡、用电申请、工程询问单、发票各一份，证明XXX申报电容扩容。
XXX针对本诉辩称，XXX认可没有支付房屋租金，是由于XXX没有履行厂房租赁协议的主要义务，没有提供合同约定的独立95KW的电量。系争厂房从2006年12月19日开始租赁，租金是针对房屋面积和用电的，用电没有达到合同约定的条件，双方协商后，在2008年签订了补充协议，但XXX没有完成补充协议的约定，XXX多次发函要求XXX履行，但XXX没有履行。故不同意XXX的诉讼请求。
XXX针对其本诉辩称向法庭提供了三号厂房用电再协议，证明双方对用电量进行了变更，达成了用电再协议，XXX承诺在2008年底扩容到x，至今XXX没有履行，且约定扩容费用应由XXX负担，导致XXX没有支付2009年下半年至今的房租。
XXX反诉诉称，2006年11月16日，双方签订厂房租赁协议，该协议第4条明确约定，XXX向XXX提供95KW用电量及日常用水，如因XXX生产需要对水、电用量增容，其增容费用由XXX承担。签订上述协议后，XXX依约向XXX支付租金，但XXX并未依据上述协议约定向XXX提供95KW的用电量。后经XXX多次要求，2008年5月14日，双方签订一份《X号厂房用电再协议》，明确约定XXX对XXX的用电量进行扩容。但上述再协议签订后，XXX依旧没有履行其用电扩容的义务。2009年9月27日，XXX委托律师发函给XXX，再次要求XXX履行用电扩容等相关义务，但XXX一直拒绝履行。故XXX提起反诉，要求判令:1、解除双方于2006年11月16日签订的《厂房租赁协议》；2、XXX赔偿装潢损失120,000元；3、XXX支付违约金185,000元；4、XXX归还保证金30,000元。
XXX针对其反诉诉讼请求向本院提供了如下证据：
1、厂房租赁协议一份，证明双方之间存在租赁关系，协议第四条约定XXX要向XXX提供95KW的用电量，也约定不能无故终止协议，不然需赔付一年房租。
2、三号厂房用电再协议一份，证明双方对用电量进行了重新约定，明确说明现有用电量不能满足XXX生产，XXX承诺在2008年底扩容到x，且工程及费用由XXX全部承担，但至今XXX没有履行再协议中的义务，导致XXX在用电量不能保证的前提下不能进一步安排生产。
3、关于要求执行租房协议的函、复函、再复函、律师函各一份，证明XXX要求XXX履行双方约定的用电义务，但XXX一直没有履行义务导致XXX不得不要求解除合同，要求XXX赔偿损失。
4、付款凭证一份，证明双方签订协议后，XXX向XXX支付了30,000元保证金，对方也收到了。
5、报价单等一组，证明XXX承租厂房后对系争厂进行了装修装潢，实际支付装修装潢费用175,000元，后因失窃，又安装防盗门窗等花费43,971元，因由于XXX违约，剩余6年没有租赁，所以装修残值要求120,000元。
XXX针对反诉辩称，对于解除协议，XXX不反对，因XXX自己违反协议第9条，故XXX同意解除；装修装潢是XXX为了生产经营，现XXX要求解除，不能让XXX承担装修装潢费，XXX多年来一直正常经营生产，是XXX拖交租金违约，不能让XXX支付违约金；XXX单方要求解除协议，后果由其自行承担，按协议第五条处理；保证金按协议第三条约定，要到2016年12月19日期满后归还。XXX所说的反诉理由不能成立，XXX多年来正常生产经营，双方2008年5月14日签订三号厂房用电再协议后，XXX即申请扩容，办理了手续，因XXX不垫付50,000元故没有办成，是XXX违约；扩容由供电部门规范运作，不存在XXX所说无法正常生产经营等，故请求驳回XXX的诉讼请求。
XXX针对反诉辩称未向法庭提供证据。
经当庭质证，XXX及XXX对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于XXX提供的本诉证据，XXX对证据1真实性无异议，认为该协议第四条约定XXX要向XXX提供95KW电量，XXX至今没有单独给XXX提供该用电量，所以租金没有支付；对证据2、3、4均无异议；对证据5也收到了；对证据6有异议，认为是XXX单方制作，且没有通知XXX，XXX不知道XXX何时申请扩容，也不存在要垫付50,000元的事情，故不予认可。对于XXX提供的本诉证据，XXX对真实性无异议，但认为是由于原来协议中约定的50,000元垫付款XXX一直没有支付，故没有扩容。对于XXX提供的反诉证据，XXX对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但认为XXX至今用电量没有超过95KW，一直是正常使用生产的，再协议后XXX申请扩容了，XXX先要垫付50,000元，且申请扩容需要程序的，因XXX用电量很小，故XXX申请了两次均没有成功，供电局来人勘察后认为三个月没有超出用电量，故不批准；对证据3真实性无异议，但认为XXX的来函断章取义，XXX同意扩容的，但XXX对每月39元/KW的费用没有表态，且是XXX先违约；对证据4无异议；对证据5不予认可，认为租赁房屋总归是要进行装潢的，现在是XXX自己违约，要求解除协议，没有理由要求XXX承担，且对真实性无法确认。上述XXX提供的本诉证据1、2、3、4、5及XXX提供的本诉证据、反诉证据1、2、3、4，双方对真实性均无异议，本院均予以采纳。对于XXX提供的本诉证据6，因系其单方制作，无法证明已提交供电部门，且XXX未予认可，故本院不予认定。对于XXX提供的反诉证据5，因XXX未予认可，故本院不予认定。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2006年11月16日，XXX与XXX签订《厂房租赁协议》，约定由XXX将其所有的位于上海奉贤区X镇邬桥工业园北环路X号内三号厂房租赁给XXX使用，租赁期限自2006年12月20日至2016年12月19日止，建筑面积约1,700平方米，租赁费为每年185,000元，租金每半年支付一次，先付后用；XXX向XXX提供95KW用电量及日常用水；租赁期间任何一方不得无故终止本协议，如XXX确出于无奈，要终止协议，须按实结清全部的租赁费和水电费用，XXX须赔付赛诚鞋材六个月房租，如XXX违反，须赔付给XXX一年房租费；XXX未按合同规定交付租金，如违约，XXX应承担逾期租金并支付逾期租金额的每日5%的违约金；租金是指XXX所得净额，由此产生的费用及税金由XXX支付和负担；申请用电时，由XXX垫付资金人民币伍万元，待支付第三年租金时回扣。签订协议当日，XXX向XXX支付保证金人民币30,000元。2008年5月14日，双方签订《三号厂房用电再协议》，约定园区内原使用的95KW用电量已不能满足现有用电需要，XXX承诺2008年内将原95KW扩容至x，变电房从原三号厂房迁址到一号厂房东面；扩容工程由XXX全权负责实施，全部费用由XXX承担；扩容后XXX确保XXX用电量95KW，并保证每个用电单位独立设立分时电表。协议签订后，XXX基本正常使用系争厂房，但系争房屋至今未进行用电量的扩容。XXX未向XXX支付自2009年12月20日开始的房屋租金及相应税金。2009年9月1日，XXX向XXX发送“要求执行租房协议的函”，告知在XXX履行租房协议及三号厂房用电再协议前，XXX将暂停支付房租。2009年9月10日，XXX向XXX发送“关于要求执行租房协议的函的复函”，告知在事实上XXX经实践现在的电量是适应生产需要的；扩容到x后按电力部门的规定，每月有39元KW的费用，XXX至今对该费用未作表态，故在XXX对此费用不作表示承担的情况下，无法扩容。2009年9月27日，XXX委托律师向XXX发送“律师函”，要求XXX履行义务，对用电量进行扩容，并告知在XXX履行义务之前，XXX将暂缓支付已到期的租金。2009年10月10日，XXX向XXX发送“再复函”，要求XXX及时支付租金，并告知由于XXX用电量未超过容量，因此按照用电部门的规定，不能盲目扩容造成不必要的损失和浪费。
另查明，XXX与XXX于2010年10月29日解除了双方于2006年11月16日签订的厂房租赁协议，被告搬离系争厂房并于同日将系争厂房交付原告。
又查明，双方对系争厂房内的装修残值进行了确认，认为装修残值为40,000元，且XXX不要求XXX对厂房恢复原状。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，XXX与XXX之间的厂房租赁协议及三号厂房用电再协议均是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守。XXX作为出租人应依照合同约定交付租赁物给承租人使用收益，并于承租关系存续期间保持租赁物合于约定的使用收益状态，即出租人的适租义务。在合同履行中，XXX未能向XXX提供独立的95KW用电量，以满足XXX的用电需求，该行为违反了合同约定。XXX辩称未扩容成功是由于XXX未按照租赁协议内容先行垫付50,000元扩容费用的意见，因双方在用电再协议中对费用的承担重新进行了约定，即全部费用由XXX承担，且XXX未能提供通知XXX垫付款项的依据，故对XXX该意见本院不予采信。XXX在XXX未履行合同约定义务的前提下有权提出先履行抗辩，故XXX未能按约支付租金不构成违约，对XXX要求XXX支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于XXX要求XXX赔偿损失46,250元的诉讼请求，本院亦不予支持。至2010年10月29日双方解除合同为止，XXX存在未按约对用电量进行扩容，该行为对XXX组织安排生产经营带来影响，但是考虑到XXX实际生产经营处于基本正常的状态，本院酌定租金标准按照合同约定租金的90%计取。合同解除后，并不影响合同结算条款的效力。本案中，双方经确认系争厂房内的装饰装修残值为40,000元，鉴于合同解除原因系XXX未能满足XXX用电量所致，故XXX对XXX装饰装修残值损失应予赔偿。因双方在厂房租赁协议第五条中约定的违约责任系一方无故终止协议需承担的违约责任，故在本案中不宜适用，故本院酌定因XXX的违约行为给XXX造成的损失为三个月的租金计46,250元。双方解除租赁协议后，XXX应当返还XXX保证金30,000元，故对XXX要求XXX返还保证金的诉讼请求，本院予以支持。对于XXX要求XXX支付税金的诉讼请求，因XXX尚未缴纳该税金，且双方在协议中未约定税金的计算方式，故在本案中不作处理，XXX可在缴纳后向XXX另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）XXX与被告（反诉原告）XXX于2006年11月16日签订的《厂房租赁协议》于2010年10月29日解除。
二、被告（反诉原告）XXX于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）XXX人民币138,750元。
三、原告（反诉被告）XXX于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）XXX保证金人民币30,000元。
四、原告（反诉被告）XXX于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）XXX损失人民币46,250元。
五、原告（反诉被告）XXX于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）XXX装修残值人民币40,000元。
六、驳回原告（反诉被告）XXX的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币2,445元，财产保全费人民币1,073元，反诉案件受理费人民币6,325元，上述费用均由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长倪黎明
代理审判员屠朝辉
代理审判员苏姝
二O一O年十一月十日
书记员沈严
审判长倪黎明
审判员苏姝
代理审判员屠朝辉
书记员沈严
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