上诉人（原审被告）王某某，女，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略），身份证号x。
委托代理人黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略），系王某某之夫。
被上诉人（原审原告）谢某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），身份证号x。
委托代理人杨洁，湖南丕正律师事务所律师。
原审被告黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略），身份证号x。
上诉人王某某与被上诉人谢某某、原审被告黄某某房屋租赁合同纠纷一案，湖南省浏阳市人民法院（以下简称原审法院）于2008年11月13日作出了（2008）浏民初字第X号民事判决。王某某不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：王某某于2007年12月8日租赁了浏阳市X路X号百货大楼一层营业厅西边的店铺经营，并与房东签订了房屋租赁合同，租赁期限至2010年12月31日止。合同约定：在租赁期内，王某某不得私自出售、转让、转包、转租或互换，如需转让、转租、转包必须经房主同意方可，否则，房主有权终止租赁合同。2008年9月9日，王某某欲将该门面转租给谢某某，双方签订了房屋转让协议书，协议约定：以王某某与房东出租方原始合同条款作为双方协议条件，转租时间为2008年9月15日起；谢某某于2008年9月9日签此协议时向王某某支付定金2万元，谢某某必须在9月12日晚6点前办理转让手续，交满房租押金l万元，空门面转让费20万元，半年内应付房租x元，共计x元，过期未办理转让手续，谢某某视为弃权，定金概不退还，作为王某某的损失补偿；此协议以谢某某交纳转让费全款生效，王某某于生效之日将原始合同、押金单、房租收据交给谢某某，王某某应按时交出空门面，否则罚以双倍的空门面转让费。协议签订后，谢某某即按约支付了2万元定金，9月11日又按约支付了x元。由于房东不同意王某某转租，王某某即委托其丈夫黄某某全权处理门面转让相关事宜。经黄某某与谢某某多次协商，双方达成房屋转让解除协议。该协议约定：王某某、谢某某经协商解除地处人民路X号的百货大楼一层营业厅西边转让协议，退回谢某某手续费、押金费、房租费共计x元，王某某另付谢某某协议解除违约金2万元，合计x元，……(退回时间2008年9月12日)。黄某某当即按约定退回给谢某某x元，违约金2万元未支付。谢某某遂于2008年9月19日提起诉讼。
原审法院认为：王某某将租赁期内的门面转租给谢某某，是双方真实意思表示，但由于该转让行为未得到房东的同意而无法正常履行。王某某授权黄某某与谢某某处理相关事宜，黄某某与谢某某达成房屋转让解除协议，亦是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。该协议系黄某某根据王某某的授权而为，故该协议对王某某有法律约束力，王某某应按协议约定全面义务，谢某某要求王某某按约支付违约金2万元，应予支持。因协议未约定违约金支付的时间，故谢某某要求王某某支付利息的请求，不予支持。王某某、黄某某提出谢某某在协商中未要求支付违约金与事实不符，不予认定。原审法院据此依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条、第六十三条、第八十四条、第一百零八条之规定，判决：（一）王某某于判决生效后10日内付给谢某某违约金x元；（二）驳回谢某某的其他诉讼请求。本案受理费300元，减半收取150元，由王某某负担。
王某某不服，上诉称：1、房屋转租的行为没有得到房东的同意，故此行为无效，以后的转让解除协议也应无效；2、房屋转让解除协议并不是双方真实意思表示，而且并没有授予黄某某赔偿违约金的权利；3、约定的违约金高于造成的损失，且双方都有过错，王某某最多只能赔偿对方的直接损失。请求撤销原判，依法改判。
谢某某答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为：王某某与谢某某签订的《房屋转让协议》以及黄某某与谢某某签订的《解除房屋转让协议》，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会公益，合法有效。王某某在明知租赁房屋未经房东同意不得转租的情况下，与谢某某签订《房屋转让协议》，其应当对《房屋转让协议》不能履行承担违约责任。王某某授权黄某某处理与谢某某解除房屋转让事宜，黄某某与谢某某达成房屋转让解除协议，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。王某某做为委托人应当对被委托人的行为承担法律责任。王某某主张《房屋转让协议》和《房屋转让解除协议》均无效的上诉请求不能成立，本院不予支持。王某某主张违约金过高，但依据双方签订的《房屋转让协议》的约定，违约金为双倍的空门面转让费即40万元，而黄某某与谢某某达成的《房屋转让解除协议》协商违约金仅为2万元，因此，王某某主张违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费300元，由上诉人王某某负担。
本判决为终审判决。
审判长罗柏寒
审判员刘英
审判员王某
二OO九年三月二日
书记员毛发启
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
