上诉人（原审原告）皮某某，女，xx年xx月xx日出生，土家族，住（略）。
委托代理人张进千，湖南协平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南湘邮置业有限公司，住所地湖南长沙市国家高新区麓谷基地湘邮科技园内。
法定代表人肖某某，该公司董事长。
委托代理人潘高峰，湖南云济律师事务所律师。
委托代理人赵勇刚，湖南云济律师事务所律师。
上诉人皮某某与被上诉人湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）商品房预售合同纠纷一案，不服常德市武陵区人民法院（2008）武民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年10月24日，皮某某与湘邮公司签订了一份《商品房屋买卖合同》，双方约定：湘邮公司将其位于常德市武陵区X路的湘邮•紫金华庭第3、X栋X号门面出售给皮某某，该房建筑面积77.13平方米，价款x元，实行分期付款；湘邮公司应于2007年10月30日前交房，交房条件为“该商品房经验收合格”并符合本合同的约定；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示符合条件的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人承诺交房时与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑达到如下条件：水电开通、电梯正常运行、小区X路达到正常使用；除双方约定的特殊情况外，出卖人未按约定的期限将商品房交付买受人使用，如逾期不超过90日，出卖人自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金；买受人接到出卖人的交房通知不按时收房，视为出卖人已履行交房义务；等等。合同签订后，皮某某分次支付了购房款共计x元。湘邮公司于2007年10月17日组织勘查、设计、施工、监理单位和质监站对湘邮•紫金华庭1～5#楼工程进行竣工预验收，于2007年11月18日完成住宅工程质量分户验收，并于2007年12月20日对预验收中发现的问题全部整改到位。2007年12月15日，长沙湘邮物业管理有限公司常德分公司受湘邮公司委托，按皮某某提供的住址以挂号信方式向皮某某发出《湘邮•紫金华庭通知》，告知皮某某其所购买的商品房已经验收合格，符合入住条件，可以办理入住手续；同时，湘邮公司还在湘邮•紫金华庭小区以公告方式通知业主收房。因邮政部门按照挂号信上的地址无法送达，该挂号信被退回湘邮公司。皮某某在通过其它渠道得知入住信息后，认为湘邮公司拟交付的房屋不符合交房条件并以此为由拒绝收房。
另查明，根据湖南里程资产评估有限责任公司提供的评估报告书，皮某某所购买的门面的市场租赁价格为日租金1.17元/平方米/日；根据皮某某提供的部分门面的租赁合同，同类门面的平均出租价格为1.77元/平方米/日；2008年6月10日，皮某某与湘邮公司办理了房屋交接手续。
原审法院认为，皮某某与湘邮公司所签的商品房买卖合同合法有效，对双方均具有法律约束力，应按约定履行付款义务，湘邮公司应按约定的交房条件、交房期限履行交房义务。湘邮公司逾期交房，应承担相应的违约责任。对湘邮公司逾期交房的时间应确定为2007年10月30日至2007年12月20日，共计52天；皮某某主张以其实际收房日为湘邮公司交房逾期和承担违约责任的时间止点没有事实和法律依据。首先，合同约定的交房条件即“该商品房经验收合格”已于2007年12月20日成就。在合同中，双方约定的交付条件是“该商品房经验收合格”而非综合验收合格或提交竣工验收备案表等，因此，对该交付条件只应理解为商品房本身的工程质量验收合格而不包含综合验收合格或竣工验收备案所需的其他条件。2007年12月20日，与房屋质量有关的所有整改工作已完成并经验收合格，该时点应认定为交房条件成就的时间点。其次，湘邮公司已以合理方式履行通知义务。双方约定出卖人应当以书面的方式通知买受人办理交付手续。本案中，湘邮公司按照皮某某留下的地址以挂号信的方式寄出入住通知，只是因皮某某地址不祥而被退回，按约定湘邮公司已经履行了通知义务；同时湘邮公司还另以公告方式向业主广而告知，以作为书面通知之补充，应视为审慎地履行了交房通知义务。最后，在湘邮公司按约定方式履行了通知义务后皮某某无合理事由没有及时收房，应承担逾期收房所产生的相应损失。根据双方的合同中“买受人接到出卖人的交房通知不按时收房，视为出卖人已履行交房义务”的约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款中“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，皮某某应自行负担2007年12月20日后相应的租金损失。
双方在合同中约定的违约金过高，根据湘邮公司的请求酌情予以调整。以专业评估机构评定的相应租赁价格为主要参照标准，并结合皮某某提供的租赁价格适当修正后，对本案所涉门面的日租金价格酌定为1.40元/平方米，据此计算皮某某所购商品房因逾期交房所致的租金损失大致为5915.06元；根据皮某某在2007年12月20日前已付的购房款余额及湘邮公司逾期交房的时间，按合同约定计算的违约金金额为x.51元（x×0.5‰×52=x.51），合同约定的违约金明显偏高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若是问题的解释》第十六条中“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少”的规定，将逾期交房的违约金酌情调整为7500元。
综上所述，对皮某某的诉讼请求予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、湘邮公司于本判决生效之日起10日内给付皮某某逾期交房违约金7500元；二、驳回皮某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1800元，由湘邮公司负担。
皮某某不服原审判决，以原判认定交房条件成就的时间点为2007年12月20日没有事实根据，以租金标准计算违约金属适用法律不当。请求二审法院撤销常德市武陵区人民法院（2008）武民初字第X号民事判决，依法改判湘邮公司支付逾期交房违约金x.47元。
经二审审理查明，原审法院认定的事实属实。
另查明，常德市建设局于2009年3月26日在“中国常德”政府网站就该站转来“湘邮紫金华庭的开发商就可以不讲诚信吗”的投诉信，经该局调查后，就有关情况予以回复：一、湘邮紫金华庭延迟45天交房，事情属实。湖南湘邮置业常德项目指挥部对业主带来的不便也深表歉意。争议发生后，开发公司曾诚挚表示愿意协商解决，但终因双方认识和分歧较大，且因部分业主提起诉讼，目前案件已进入司法程序，正在审理之中，开发商便决定暂停处理。待诉讼结束后，根据法院判决结果，开发商再进行依法处理。二、延迟交房产生的原因，由于湘邮•紫金华庭原规划批准的设计供水取水点，位于小区X路中国银行门前，距离小区仅50米，但实际此供水管管径为x，且还要担负丹阳路一线数万户的供水。后因按自来水公司的要求，在供水工程施工前夕修改了供水方案，由洞庭大道加油站处供水主管延长至湘邮•紫金华庭供水，因供水主管施工延长了400多米，所以造成了交房日期延误。三、关于是否具备交房条件的问题。根据建设部（2000）X号《房屋建筑工程和市政基础设施工程施工验收暂行规定》第四条及有关法律之规定，开发商已于2007年12月15日之前组织了有勘察、设计、监理、施工等主体参加，并在质监部门现场派员监督之下完成了所有工程质量竣工验收工作，即时至2007年12月15日，开发商已具备了（包括水电在内的）法定和约定的交付条件。
本院认为，依据皮某某与湘邮公司所签订的商品房买卖合同的约定和常德市建设局就投诉湘邮公司的回复，原审法院将湘邮公司逾期交房的时间确定有事实依据；根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条中关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十的标准适当减少”的规定，原审法院将湘邮公司逾期交房的违约金酌情予以调整符合上述司法解释的规定，皮某某请求撤销常德市武陵区人民法院（2008）武民初字第X号民事判决并改判湘邮公司支付逾期交房违约金x.47元的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，且实体处理并无不当，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1800元，由皮某某负担。
本判决为终审判决。
审判长祁圣友
审判员严钦华
审判员王宇
二○○九年六月二十六日
书记员于琇
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
