浙江某衢州市中级人民法院
民事判决书
(2002)衢中民一终字第X号
上诉人(原审被告)赵某，男，X年X月X日生，汉族，龙游县人，职工，住（略）。
委托代理人陈荣伟，浙江某龙律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)李某，女，X年X月X日生，汉族，龙游县人，个体户，住（略）—X号。
被上诉人(原审原告)江某甲，男，X年X月X日生，汉族，龙游县人，个体户，住（略）—X号。
被上诉人(原审原告)江某乙，女，X年X月X日生，汉族，龙游县人，个体户，住（略）—X号。
被上诉人(原审原告)江某丙，女，X年X月X日生，汉族，龙游县人，个体户，住（略）—X号。
上述四被上诉人委托代理人柯升福、姜林军，龙游县龙游法律服务所法律工作者，住浙江某龙游县X镇。
被上诉人(原审被告)江某丁，男，X年X月X日生，汉族，龙游县人，个体户，住（略）。
上诉人赵某与被上诉人李某、江某甲、江某乙、江某丙、江某丁房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江某龙游县人民法院(2001)龙横民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2002年1月17日受理后依法组成合议庭，于同年2月6日公开开庭进行了审理，上诉人赵某及其委托代理人陈荣伟、被上诉人李某、江某甲、江某乙、江某丙的委托代理人姜林军、被上诉人江某丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣判。
原审法院判决认定，1989年、1990年被告江某丁以家庭经营的诊所的收入购得太平路平房5间，1997年初该房屋被拆迁，龙游县房屋拆迁事务所依法安置店面屋1间(1997年12月底竣工)，同年5月25日，江某丁、赵某经杨樟发牵线，在江某丁诊所协商店面屋买卖一事，后起草打印了房屋转让变更协议书，该协议书二被告未签字。5月26日，江某丁、赵某在龙游县公证处签订了房屋预售协议，双方约定被告江某丁将安置的店面屋，以21万元的价格转让给被告赵某，房屋竣工后，双方应另行签订房屋买卖协议，该协议经龙游县公证处公证。2001年10月10日，四原告认为被告江某丁无权处分共有店面屋，已构成侵权，故向原审法院起诉。
原审法院认为，四原告与被告江某丁所有的房屋被拆迁后，根据房屋安置协议取得的店面屋，应为四原告及被告江某丁共同共有，共同共有人对共有财产享有相同的权利和承担相同的义务，被告江某丁未经四原告同意，擅自将店面屋转让给被告赵某，已侵犯了四原告的合法权益，根据现有的证据仅能证明原告江某甲知道江某丁有出卖店面屋的意向及二被告在诊所协商买卖一事，但原告江某甲并未参与协商，对协商的具体内容并不清楚，而且二被告也未在诊所内正式签订买卖协议，四原告对二被告在公证处签订的房屋预售协议并不清楚，现被告赵某又不能提供证据证明在本案起诉之日起的二年前，四原告已经知道二被告签订的房屋预售协议，故主张本案已超过诉讼时效，不予支持，被告赵某主张被告江某丁出卖店面屋是表见代理行为，为有权代理，原审法院认为江某丁以其个人名义，将店面屋卖给赵某，未经共有人同意，是无权处分问题，而不是表见代理，故被告赵某认为是有权代理的主张显然不能成立，现四原告要求确认房屋预售协议无效，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款、《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十九条的规定，作出判决:被告赵某与被告江某丁签订的房屋预售协议无效。案件受理费5660元，其他诉讼费500元，合计6160元，由被告赵某、被告江某丁各半负担。
宣判后，原审被告赵某提出上诉，认为:1．原审认定讼争店面屋系五被上诉人共同共有与事实不符，根据不动产的产权实行登记主义的原则，从房产证的登记情况看，本案讼争店面屋产权人为江某丁一人应认定为其一人所有，原订房屋预售协议应为有效；2．李某等四被上诉人的主张已超过诉讼时效；3．原审将上诉人列为本案被告属主体错误，即使本案四被上诉人是共有人，那么侵权行为人也应是江某丁，上诉人至多是本案的第三人。故请求二审法院依法撤销原判，驳回李某等四被上诉人的诉讼请求。原审李某等四原告及原审被告江某丁则以原判正确为由作出答辩，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，江某丁、李某系夫妻，江某甲、江某乙、江某丙系江某丁、李某之子女，全家以家庭经营诊所为业。1989年至1990年间被上诉人购得太平路平房5间，房屋所有权人登记为江某丁一人，有房屋产权证予以证实。1997年初该房屋被拆迁，龙游县房屋拆迁事务所安置其店面屋1间，同年5月25日江某丁、赵某经杨樟发介绍在江某丁诊所曾协商店面屋买卖一事，次日，双方在龙游县公证处签订了房屋预售协议，约定江某丁将安置的店面屋，以21万元的价格转让给赵某，该协议经龙游县公证处公证。协议签订后，赵某分三次付清了房款，其中在同年的6月将7万元交龙游县法院执行庭作为代江某丁支付欠龙游信用社贷款，在1998年1月赵某付清了全部房款后即实际使用了该房屋至今，李某、江某甲、江某乙、江某丙一直未提出异议。
本院认为，被上诉人江某丁与李某、江某甲、江某乙、江某丙在1989年至1990年间购得的太平路平房5间，房屋产权虽登记为江某丁一人，未注明有其他共有人，但其家庭成员妻子、儿女并未约定该房产为江某丁一人所有，其家庭成员对该房产为共同共有人。该房屋被拆迁后，龙游县房屋拆迁事务所依法安置的店面屋1间也应为江某丁及家庭成员共同共有。江某丁在处分房产时应当取得其他共有人的同意，从现有的证据分析，江某丁一家以原店面房为诊所经营，在诊所被拆迁后，对安置的店面房应成为家庭成员共同关心的大事。在1997年5月25日协商店面屋买卖事宜开始，到5月26日签订协议及之后赵某及时足额支付了购房款达21万元之巨，其中还包括赵某为江某丁代付信用社欠款7万元还债作为付购房款，赵某也对该房已经实际控制、使用了三年之久。李某等共有人现提出不知此事或以江某丁所称是其以其他理由搪塞其家庭成员，对这种辩解，本院认为有悖常理，应认定为其他共有人是明知的。即使是江某丁未经其他共有人同意而擅自处分拆迁安置房屋，在1997年5月26日与赵某签订拆迁安置房的预售协议时，因江某丁出具了其作为惟一所有权人的权利证书，而作为赵某来讲没有理由不信其权利的正当性，其不知江某丁处分房产时未经其他共有人同意的权利瑕疵，赵某在房屋买卖过程中没有过失。从合同法的鼓励交易、维护交易稳定的立法精神出发，为保护善意相对人的合法权益，根据本案的事实情况，对该房屋买卖协议不应确认为无效，原判处理不当，应予纠正。买卖双方应按协议规定全面履行自己的义务，依照诚实信用的原则，根据协议的性质、目的，江某丁应协助赵某到房产登记机关办理该房产的过户手续，履行房屋预售协议的附随义务，以实现合同的真正目的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十九条之规定，判决如下:
一、撤销浙江某龙游县人民法院(2001)龙横民初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人李某、江某甲、江某乙、江某丙的诉讼请求。
一审案件受理费5660元、其他诉讼费500元，合计6160元；二审案件受理费5660元、其他诉讼费500元，合计6160元，均由被上诉人李某、江某甲、江某乙、江某丙负担。
本判决为终审判决。
审判长金玉棠
审判员金燕锋
代理审判员谢宏
二○○二年二月六日
书记员刘志松
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