上诉人（原审被告，反诉原告）梁某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人宋某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）綦某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
上诉人梁某因与綦某某租赁合同纠纷一案不服天心区法院（2008）天民初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，綦某某系綦某华、黄建安的独生子。黄建安系旷碧云之女。长沙市X街X巷X号房屋原为旷碧云所有。2001年4月23日，旷碧云将该栋房屋赠予子女、孙辈。其中綦某某受赠位于该栋房屋的一楼东头一套房屋，该套房屋为两室一厅一厨一卫。长沙市天心区公证处以（2001）长天证字第X号公证书对旷碧云的赠予行为进行了公证。2001年8月20日，綦某某取得该栋房屋的共有权证。綦某某后将其所有的该套房屋的两间卧室改造成两间门面。
2005年8月26日，黄建安与梁某订立《房屋租赁合同》。双方在该合同中约定，黄建安将该两间门面出租给梁某；黄建安收取梁某空门面转让费x元，每月租金为2000元；租期为三年，自2005年9月8日至2008年9月8日止；梁某不得对房屋结构作任何改变，装修以“来存去丢”为原则。订立合同后，黄建安收取梁某x元门面转让费。后綦某某对黄建安的该代理行为予以认可。2006年11月26日，黄建安因病死亡。
合同到期后，綦某某要求梁某搬出该门面，双方发生纠纷。2008年9月9日，长沙市X街人民调解委员会对双方进行了调解，但调解未成功。
原审认为，黄建安代表綦某某与梁某订立的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且于法不悖，事后綦某某对黄建安的代理行为予以认可，故该合同为有效合同。双方争议的焦点在于梁某与綦某某是否达成继续租赁该门面的口头协议。梁某为证明与綦某某达成了继续租赁该门面口头协议，提供证人王某某证言。綦某某对该证言提出异议。证人王某在其于2008年10月8日出具的证明中证明，“听到梁某的妈妈与一个称为蔡老板的人打电话”。本案合同的当事人姓“綦”而非姓“蔡”，而且打电话的主体是梁某的母亲，王某某证言不能证明梁某与綦某某或者其父亲就门面续租达成口头协议。对梁某与綦某某就门面续租达成口头协议的事实，不予认定。双方合同到期后，梁某应将门面返还给綦某某。关于綦某某要求梁某从9月8日合同期满起至退还门面期间，向綦某某共交纳每月8000元费用的诉讼请求，由于綦某某未提供该门面目前的租金为8000元的证据，故对綦某某的该标准不予采纳。梁某应按原合同约定的每月2000元的标准，向綦某某支付使用费；关于綦某某要求梁某按每日344.64元的标准承担綦某某应支付蒋建先的违约金的诉讼请求，由于綦某某未提供蒋建先收取违约金的证据，不能证明已经向蒋建先支付违约金，綦某某证据不足，对綦某某的该项诉讼请求，不予支持；关于梁某要求綦某某支付门面装修费x元的反诉请求，由于双方在合同中已约定装修为“来存去丢”，合同到期后，梁某无权要求綦某某支付门面装修费。对梁某的该项反诉请求，不予支持；关于梁某要求綦某某支付门面转让费x元的反诉请求，梁某认为该门面转让费为押金或诚信金，故要求退还。原审认为，梁某未提供证据证明该主张，且合同并未约定合同到期后，由綦某某退还梁某该门面转让金，故梁某的该反诉请求，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第一项、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第一项、第四项之规定，判决：一、梁某停止侵占、并于本判决生效后十日内将其原租赁綦某某的长沙市X街X巷X号两间门面返还给綦某某；二、梁某自2008年9月9日起至其搬出门面之日止，按每月2000元的标准向綦某某支付使用费；三、驳回綦某某的其他诉讼请求；四、驳回梁某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1600元，减半收取800元，由綦某某承担200元、梁某承担600元。反诉案件受理费1290元，减半收取645元，由梁某承担。
上诉人梁某不服，向本院提出上诉，请求二审改判，其主要理由如下：1、原审认定双方没有就门面续租一事达成口头协议与事实不符。证人王某在证明中将“綦”字写成“蔡”字并不影响证据的效力。“口头协议”的事实成立。2、原审认定被上诉人不应返还“空门面”转让费x元错误；3、原审判决被上诉人按原每月支付2000元合理，但因门面已破坏，导致生意不好，因此只应付一个门面的租金。
本院查明的事实与原审一致。
本院认为，黄建安代表綦某某且事后綦某某认可的与梁某订立的《房屋租赁合同》真实、合法、有效。双方均应严格履行。上诉人称双方已达成继续租赁该门面的口头协议。现有证据不能充分证明该事实成立。一审没有认定“口头协议”这一事实并无不当：关于x元转让费的问题，上诉人无证据证明其为押金性质，且合同中也未约定合同到期后退还此款。该上诉理由亦无事实和法律依据；关于2000元租金的问题，由于上诉人没有按期退出门面，一审参照合同约定的租金数额判决上诉人支付二个门面的使用费正确，上诉人的该上诉请求于法无据。
综上，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2089元，由上诉人梁某负担。
本判决为终审判决。
审判长杨雅
审判员熊伟
代理审判员易颖
二○○九年二月二十五日
书记员姜文
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