原告（反诉被告）陈某甲，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人范某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人陈某乙，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
被告（反诉原告）张某丙，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
被告吕某，男，X年X月X日生，汉族，户（略）。
被告张某丁，男，X年X月X日生，汉族，户（略）。
被告沈某，男，X年X月X日生，汉族，户（略）。
被告曹某，男，X年X月X日生，汉族，户（略）。
上列五被告共同委托代理人姚某,上海A律师事务所律师。
原告陈某甲诉被告张某丙、吕某、张某丁、沈某、曹某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月30日受理后，依法由审判员俞贵荣独任审判。在本院指定的举证期限内，被告张某丙提起反诉，本院受理后依法决定与本诉一并审理，并于2010年10月13日公开开庭进行了审理。原告陈某甲及其委托代理人范某、陈某乙，五被告的共同委托代理人姚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某甲诉称，其与被告张某丙于2003年10月3日签订房屋租赁合同，租期自2004年1月1日至2013年年底，每年租金44,000元。2004年至2009年双方已履行合同，被告张某丙已将房租付至2010年12月底。租赁期间，被告张某丙在租赁房屋内开办某大酒店六年，但至2009年8月被注销工商执照而关闭。2010年1月中旬，被告吕某电话约原告到租赁房屋内，声称被告张某丙已将房屋转租，要求原告协助其办理营业执照，原告发现房屋二层已由被告吕某在经营网络公司，一层大门还张贴了书写被告吕某联系电话及落款时间为2009年12月18日的招租广告。原告当即拒绝被告吕某的要求，严肃向其指出转租无效。后经原告举报，被告吕某经营的上海某网络发展有限公司被工商管理部门认定异地违法经营后，遂迁出房屋。2010年2月中旬，原告与被告吕某相约在租赁房屋内商洽，吕某出示了其与被告张某丙间的转租合同，但拒绝向原告提供复印件，故原告未能取证。2010年5月13日，原告再次到租赁房屋，发现被告吕某将一层三间房屋分别转租给被告张某丁、沈某、曹某三人开店经营，二层和三层十间房屋被吕某用于出租外来人员作居住使用。原告认为，合同法规定未经出租人同意转租房屋的，出租人可以解除合同，现被告张某丙对租赁房屋成为群租房的情况放任不管，二层与三层房屋间楼梯被被告吕某堵断后用作住房出租，存在严重安全隐患。据此，原告诉请判令：1、解除原告与被告张某丙间于2003年10月4日签订的租房合同：2、确认被告张某丙与被告吕某间签订的转租合同无效；3、确认被告吕某与张某丁、沈某、曹某签订的转租合同无效；4、被告张某丁、沈某、曹某分别返还租赁房屋底楼西、中、东三间房屋，被告张某丙、吕某承担连带返还义务。租赁房屋之二至三层由被告张某丙、吕某共同返还；5、被告张某丙、吕某转租赚取的租金收益交付原告（张某丙2009年11月起转租收入以8万元/年计，吕某2010年4月1日4月30日期间转租收入以10.8万元/年计，2010年5月1日起转租收入以17.3万元/年计算）。
被告张某丙辩称，其与原告确实于2003年10月4日签订了租赁合同，租赁期限至2013年底，其已将租金交付至2010年年底。其租赁初始几年将房屋用于经营饭店，饭店关闭后聘用吕某经营网络公司，其与吕某属聘用关系，而非转租关系。现在租赁房屋二层和三层的部分房间空置着，底层由其委托张某丁、沈某、曹某三人在经营餐饮店。因此，原告与吕某、张某丁、沈某、曹某均无合同关系，也不存在侵权法律关系，请求驳回原告的所有诉讼请求。
被告吕某辩称，其与张某丙之间不是转租关系，也没有签订转租合同，其是接受张某丙聘请在租赁房屋内经营网络公司，网络公司经营执照注册地在上海市金山区，故不是无照经营，而是异地经营。其与张某丁、沈某、曹某之间也没有转租合同，故吕某不存在需要返还房屋的义务，也就不存在转租收益的事实。
被告张某丁、沈某、曹某辩称，其三人系受张某丙聘请开办餐饮店，吕某系受张某丙聘请经营网络公司，五位被告间没有转租合同，不存在转租关系。其三人与原告也不存在租赁合同关系，故原告要求其三人返还房屋没有依据。
同时，被告张某丙提起反诉称，其与原告就本案所涉房屋自签订了租期2004年1月1日至2013年12月31日的租赁合同后，原告至今没有出具该房屋的合法权属证书，因此租赁合同属无效合同。其承租的房屋属毛坯房，承租后装潢花费30余万元，且已付清截止2010年12月31日前的全部租金317,000元。被告认为由于原告过错致使该房屋租赁合同不能履行造成其严重损失，现被告根据合同法相关规定，反诉请求判令：1、确认反诉人张某丙与被反诉人陈某甲签订的房屋租赁合同无效；2、判令被反诉人陈某甲赔偿装潢装修损失100,000元；3、被反诉人陈某甲返还2004年1月1日至2010年12月31日的房屋租金317,000元；4、被反诉人陈某甲赔偿在该房屋同地段再次租赁同样的房屋将要多支付的房租159,000元；
原告陈某甲针对被告张某丙的反诉辩称，不同意被告张某丙的反诉请求，其与被告张某丙间租赁合同合法有效。被告张某丙擅自转租合同已构成违约，故被告张某丙无权主张合同解除后的转租收益损失，原告也没有义务赔偿其装潢损失。被告张某丙实际租赁使用了房屋，故无权要求原告返还其已支付的使用房屋期间的租金。被告张某丙要求原告赔偿在该房屋同地段再次租赁同样的房屋将要多支付的房租159,000元，没有合法根据，要求驳回被告张某丙的所有反诉请求。
经审理查明：2003年10月4日，原告陈某甲与被告张某丙签订房屋租赁合同一份，约定由原告将位于（略）九亭镇某面向北西起第一幢（现为某路X号）三层店面房一套出租给被告张某丙使用。租期自2004年1月1日至2013年12月31日止。签约之日至2003年12月31日前为装潢期。每年租金44,000元。租赁房屋系毛坯房，被告张某丙可自行装潢，但不得破坏房屋框架结构。若被告张某丙在合同期内或期满退房时，已装潢的设施不得破坏，不得搬走，不得结价。合同另对租金支付方式、租赁期间水电费的交付方式、房屋若遇市政建设拆迁的补偿事宜等相关租赁事宜均作了约定。
合同签订后，原告即按约向被告张某丙交付房屋，被告张某丙对房屋进行装潢后，即利用租赁房屋注册开办了某酒楼，并一直经营近六年有余。后被告张某丙经营的酒楼因故关闭，遂于2009年底将租赁房屋转租被告吕某。
被告吕某承租房屋后，将第二层用作上海某网络科技发展公司的经营场所，原告于2010年1月中旬发现被告张某丙和被告吕某间存在转租房屋事实后，即向吕某指出转租无效并委托范某向工商行政管理部门举报，后工商管理部门查明上海某网络科技发展公司注册地在上海市金山区，属异地经营，遂向该公司发出责令改正通知书，并于2010年1月28、2月8日先后二次分别以口头及书面形式向范某告知处理结果。此后，被告吕某遂停止经营网络公司，并将第二、三层楼房屋对外招租数名房客用于居住。并将一层三间店铺分别再转租给被告张某丁、沈某、曹某三人开办餐饮店，其中与被告张某丁签订的出租合同约定租期自2010年1月3日至2011年1月2日，年租金40,000元，与沈某签订的出租合同约定租期自2010年4月1日至2011年3月30日，年租金32,000元，与曹某签订的出租合同约定租期自2010年3月30日至2011年3月30日，年租金36,000元。原告发现被告吕某再次将房屋转租的事实后，因交涉未果，遂于2010年3月29日向本院提起诉讼，又于2010年8月10日自动撤回起诉，此后原告于2010年8月30日再次向本院提起本次诉讼。
另查明，2008年8月27日，原（略）发展计划委员会向九亭镇人民政府发出松计字（2002）第X号批复，同意九亭镇政府下属上海某实业公司在某经济开发区某园区建造生产配套用房10,000平方米，本案系争房屋即属于该10,000平方米配套用房之一，现实际地址位于（略），该房屋一至三层合计建筑面积305平方米，系上海某实业公司于2004年以每平方米1,469元价格出售给原告之子陈某乙。2005年9月20日，（略）房屋土地管理局九亭所向工商管理局松江分局出具《房产房权证明》，载明：“上海某实业公司在松江区建造工建配套用房，已全部招商，门牌号为1－X号，其产权证在办理之中（其路X路）。”
本案庭审过程中，五被告在法庭辩论前均更正了辩称意见，承认被告张某丙与被告吕某之间存在转租关系，被告吕某与被告张某丁、沈某、曹某之间存在再转租关系。
诉讼中，原告于2010年11月12日表示，其在起诉前未曾向被告发出过书面解除合同通知，因考虑被告张某丙已将租金交付至2010年12月31日，故同意五被告在2010年12月31日前返还房屋，其与被告张某丙间的租赁合同自2011年1月1日起解除。
以上事实，由《租房合同》一份、《出租合同》三份、（略）发展计划委员会批复、商业房出售协议书、房产房权证明、行政处理告知单、收据及当事人陈某等证据证实，本院予以确认。
本院认为，承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人可以解除合同。本案租赁房屋系（略）房屋土地管理局九亭所出具的《房产房权证明》中载明的1－X号工建配套用房之一,具有合法产权,原告陈某甲与被告张某丙间就该房屋租赁事宜签订的租赁合同，系双方充分协商后真实意思的表示，内容并不违背法律或行政法规的强制性规定，应属有效。被告张某丙认为本案系争房屋未取得权属证书故要求确认租赁合同无效之反诉请求，没有合法依据，本院不予支持。对原、被告的其余本、反诉主张，本院做如下阐述。
一、关于本案所涉租赁合同解除及转租合同效力问题
第一、被告张某丙承租房屋期间，未经原告同意，擅自将房屋转租被告吕某，故被告张某丙的转租行为已符合合同法第二百二十四条规定的法定解除条件，现原告要求解除与被告张某丙签订的租赁合同，于法有据，本院予以支持。根据合同法第九十六条规定,当事人解除合同应当通知对方,合同自通知到达对方时解除,对方有异议的,可以请求人民法院确认解除合同的效力。鉴于原告在起诉前尚未向被告张某丙发出解除合同的书面通知，且被告张某丙已将租金支付至2010来了12月31日之实际情况，原告要求确定其与被告张某丙间签订的租赁合同于2011年1月1日起解除，系自行处分民事权利的行为，于法不悖,且未加重被告张某丙的责任，故本院予以支持。
第二、原告发现被告张某丙将租赁房屋擅自转租给被告吕某及吕某又将一层及二、三层部分房屋转租被告张某丁、沈某、曹某及数名案外人之事实并交涉未果后，及时在法律规定的时间内提起诉讼，要求确认被告张某丙与吕某间转租合同无效，以及要求确认吕某与张某丁、沈某、曹某之间转租合同无效，于法有据，本院予以支持。
二、本案所涉租赁房屋之腾退返还问题
合同解除或被确认无效后，房屋承租人及实际使用人即失去了占有使用房屋的合法依据，应当向出租人返还房屋。本案被告张某丁、沈某、曹某作为房屋第一层的实际使用人,应当迁出占有使用的第一层房屋，并将房屋返还原告。被告吕某应当迁出占有使用的本案系争房屋第二、三层,并将房屋返还原告。被告张某丙作为承租人，对被告吕某、张某丁、沈某、曹某之腾退房屋义务承担连带责任。被告吕某对张某丁、沈某、曹某之腾退房屋义务承担连带责任。
三、被告张某丙、吕某转租收益问题
因本案租赁合同的相对方系原告陈某甲与被告张某丙，原告与被告吕某、张某丁、沈某、曹某之间不存在合同关系，故原告就租金事宜仅有权依据租赁合同约定的租金标准向被告张某丙主张租赁费用，其要求被告张某丙、吕某按照该二被告间转租合同约定的租金标准支付转租收益的诉请，既无合同根据,也无合法依据，本院不予支持。
四、关于被告张某丙的各项反诉主张
第一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，不予支持”之规定，本案租赁合同因被告张某丙擅自转租的违法行为而解除，故被告张某丙无权要求原告对其装潢损失进行赔偿。
第二、本案原告与被告张某丙间租赁合同依法成立且有效，原告已按约向被告张某丙交付房屋，被告张某丙实际已利用租赁房屋开办酒店至2009年，此后又将租赁房屋转租，故其要求原告返还其已交付的2004年1月1日至2010年12月31日期间租金的反诉请求，没有合法依据，本院不予支持。
第三、本案原告与被告张某丙间租赁合同因被告张某丙擅自转租的违法行为而解除，故被告张某丙要求原告赔偿该房屋同地段再次租赁同样房屋将多支付的房租159,000元之反诉请求，没有合法依据，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四第二款条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十六条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)陈某甲与被告(反诉原告)张某丙间于2003年10月4日签订的房屋租赁合同自2011年1月1日起解除；
二、确认被告(反诉原告)张某丙与被告吕某间签订的转租合同无效；
三、确认被告吕某与被告张某丁、沈某、曹某签订的转租合同无效；
四、被告张某丁、沈某、曹某均应于2011年1月1日前向原告(反诉被告)陈某甲返还（略）某路X号一层西面、中间、东面三间房屋。被告（反诉原告）张某丙、被告吕某承担连带返还房屋责任。
五、被告吕某于2011年1月1日前向原告(反诉被告)陈某甲返还（略）某路X号二、三层房屋，被告（反诉原告）张某丙承担连带返还房屋责任。
六、驳回被告（反诉原告）张某丙的所有反诉请求。
本诉案件受理费400元，减半收取200元，反诉案件受理费4,820元，合计诉讼费5,020元，由原告陈某甲负担160元（已付），被告张某丙负担4,820元（已付），被告吕某、张某丁、沈某、曹某负担40元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员俞贵荣
书记员高佳静
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