原告（反诉被告）上海xx房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区浦东大道。
法定代表人孙xx，职务董事长。
委托代理人戴xx，上海市xx律师事务所律师。
委托代理人席xx，上海市xx律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海xx酒店管理有限公司，住所地上海市闸北区X路。
法定代表人危xx，职务董事长。
委托代理人徐xx，该公司员工。
委托代理人项xx，上海xx律师事务所律师。
第三人许xx，男，19xx年x月x日出生，汉族，户籍地浙江省嵊泗县，联系地址上海市闸北区X路。
原告上海xx房地产发展有限公司（以下简称甲公司）与被告上海xx酒店管理有限公司（以下简称乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年4月13日受理后，被告于2009年6月19日提起反诉。本院依法适用简易程序，于2009年7月10日就本诉与反诉合并进行公开开庭审理。因许xx与本案具有法律上的利害关系，本院于2009年8月18日依法追加其为第三人参加诉讼。因案情复杂本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭于2010年2月2日、6月9日公开开庭进行了审理。原告甲公司的委托代理人戴xx参加了第一、二次庭审，第三人许xx参加了第二、三次庭审，原告甲公司的委托代理人席xx、被告乙公司的法定代表人危xx及其委托代理人项xx均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甲公司诉称，其与上海xx酒店管理有限公司（以下简称丙公司）于2006年3月10日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于本市X路xxx弄x号xx大厦中的3、4、X层裙楼及底楼门面房（以下简称系争房屋，其中底楼门面房使用面积约58.10平方米）租给丙公司使用，租赁期为8年（自2006年5月1日至2014年4月30日止），月租金为人民币241,747元，租金每月支付一次，先付后租，2006年5月1日至2006年7月31日为免租期。在租赁期内，丙公司如逾期交纳租金，每逾期一日，按月租金总额的5‰向原告支付滞纳金。如丙公司逾期交纳各项费用并因此给甲公司造成严重损害或拖欠房租达2个月时，原告有权终止合同，收回房屋，丙公司须按3个月的租金金额向原告支付违约金。若仍不足以补偿原告损失，应经政府相关部门估价后由丙公司作出赔偿。
2007年5月8日，原告与丙公司、被告乙公司签订了《合同变更补充协议》，三方约定自该补充协议生效时起，丙公司与原告签订的《房屋租赁合同》中的所有权利、义务转由乙公司承担。对于乙公司在《房屋租赁合同》中的所有合同义务，丙公司承担连带保证责任。
事实上，自签订《房屋租赁合同》及《合同变更补充协议》以来，被告多次以各种理由拖欠租金。原告基于与被告真诚合作的良好愿望，针对被告多次拖欠行为予以忍让，并就延期支付租金事宜与被告相继达成《合同变更补充协议》（二）、（三）、（四）。至起诉时止，被告乙公司仍欠缴租金2,852,964元，故原告诉请要求：1、判令原告与丙公司签订的《房屋租赁合同》自判决生效之日解除，被告将租赁房屋返还原告；2、判令被告支付原告租金（自2007年4月1日至判决生效之日止，按每月241,747元计算）；3、判令被告支付原告违约金725,241元（按3个月租金计算）。
被告（反诉原告）乙公司辩（诉）称，原告与丙酒店于2006年3月10日签订了《房屋租赁合同》，约定月租金241,747元，保证金为2个月租金共计477,264元，先付后租。2006年7月15日，丙公司同意将其与原告签订的《房屋租赁合同》中的所有权利义务转由被告承担，原、被告及丙公司三方并就上述约定签订了《合同变更补充协议》。在前述合同的履行过程中，被告为开设旅馆与餐厅先后投入了装修费、购置配套设备等费用共计800余万元。但在被告向工商部门申请开设旅馆及餐厅的过程中，原告隐瞒了此前出租给案外人的企业在合同终止后未向工商部门办理注销登记的事实，致使被告直至2008年3月26日才取得开设旅馆及餐厅的营业执照，使被告在租赁房屋后很长一段时间内无法经营，给被告造成了极大损失，系原告违约在先，并认为原告诉请3中要求被告支付的违约金金额过高，且亦不同意原告其他的诉讼请求，并提起反诉请求：1、判令反诉被告赔偿装修损失4,936,648元以及配套设备损失154,788元；2、判令反诉被告返还保证金477,264元；3、判令反诉被告返还燃气使用费押金20,000元；4、判令反诉被告支付反诉原告垫付的燃气费8,806元。
反诉被告甲公司辩称，反诉被告要求解除合同的原因系反诉原告欠缴租金，反诉原告构成违约，反诉被告不应承担反诉原告提出的所谓任何损失。反诉被告收取的保证金、燃气使用费押金等应当抵扣欠缴的租金，故不同意反诉原告的反诉请求。
第三人许xx述称，2008年6月23日，其与被告签订了《承包经营合同》，约定第三人承包经营被告所属位于上海市闸北区X路X号三楼xx商务酒店的餐饮部，2009年4月1日开始第三人其将租金直接支付给原告，但原告未与其签订合同，其不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，系争房屋的产权人系原告。2006年3月10日，原告（甲方）与案外人丙公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，乙方可将该房产用于开设旅馆及旅馆相配套的商业服务，乙方自行办理工商注册登记，甲方将提供乙方所需的相关证明文件；租赁期为8年，自2006年5月1日至2014年4月30日止；每月租金金额为248,351.90元；若乙方将裙房三层部分用作餐饮经营服务，且优惠提供甲方工作用餐的，则乙方所租赁全部面积的月租金金额为241,747元；房屋租金每月支付一次，先付后租，第一期租金乙方应于2006年8月5日前付清，以后乙方应于每月5日前支付当月租金；乙方应于本合同签订后支付给甲方相当于2个月的房屋租金作为保证金，合计477,264元；租赁期间，乙方若拖欠房租达2个月的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方不得要求任何赔偿或补偿；另外，乙方还应按3个月的租金金额向甲方支付违约金；若仍不足以补偿甲方损失的，应经政府相关部门评估后乙方作出赔偿等。
2006年3月22日，丙公司向原告支付了系争房屋押金477,264元。
2006年7月19日，被告取得了注册地为“沪太路xxx弄x号xxx室”的企业法人营业执照。
2007年5月8日，原告甲公司（甲方）与丙公司、被告乙公司（乙方）在协商一致的基础上，就原2006年3月10日签订的《房屋租赁合同》有关条款作相应的补充、变更，并共同签订了一份《合同变更补充协议》，约定：鉴于丙公司在签订《房屋租赁合同》后，已以所租赁的场所注册了新的公司——乙公司，并且丙公司与乙公司相互之间以书面形式确立了房屋租赁权利、义务的关系转移，今后丙公司签订的《房屋租赁合同》中所有的权利、义务转由乙公司承担；对于乙公司在《房屋租赁合同》中的所有合同义务，丙公司承担连带保证责任。甲方同意乙方所承租房屋的租金起算期变更为从2007年3月1日起算，月租金额为241,747元；甲乙双方协商一致、再次确认：乙方的证照审办等事宜按合同规定均由乙方自行负责，甲方予以协助；除以上内容补充、变更外，其余均按甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》执行等。之后，原、被告之间又签订了《合同变更补充协议》（二）。
2007年12月，被告支付了2005年5月至2007年10月的燃气费8,806元。审理中，原、被告均表示愿意各半承担该笔燃气费用。
嗣后，被告向上海市工商行政管理局闸北分局申请将原登记注册的住所地“沪太路xxx弄x号xxx室”变更为“沪太路xxx弄x号3、4、X楼”并申请变更经营范围。2008年3月26日，该局作出准予变更登记的决定，并换发了营业执照。
2008年5月23日，鉴于被告的实际困难等情况，原、被告经再次协商后签订了《合同变更补充协议》（三），约定：甲方免除乙方2007年12月份欠付的租金137,985.40元和2008年1、2月份欠付的每月租金241,747元，免除租金合计为621,479.40元；乙方所欠的2008年3月至5月的租金，延迟至2008年5月31日前支付；乙方所欠2007年4至7月的租金，自2008年6月1日起，每月5日前平均支付138,141.15元，直至2008年12月5日前支付完毕；2008年6月份起的租金，按《房屋租赁合同》规定的期限支付；以上规定的支付义务，乙方必须履行，任何一项不按照规定的金额、期限履行，甲方即有权即刻解除《房屋租赁合同》及其从合同等。
2008年6月23日，被告（甲方）与第三人许xx（乙方）签订了一份《承包经营合同》，约定乙方承包经营甲方所属位于上海市闸北区X路xxx号x楼（即沪太路xxx弄x号x楼）xx商务酒店的餐饮部，经营中式餐饮；经营期限自2008年6月23日起至2014年4月30日止，乙方应支付的承包经营费自2008年10月1日开始计算；乙方按照每月64,000元的标准向甲方支付承包经营费等。自2009年2月至3月间，第三人交由被告转付给原告租金100,000元。2009年4月起，第三人直接向原告支付租金合计243,000元。审理中，原告表示愿意将上述费用抵扣被告拖欠的租金。
2008年8月13日，被告支付原告煤气设备使用押金20,000元。
2008年12月9日，原、被告再经协商就之前签订的相关合同进行变更并签订了《合同变更补充协议》（四），约定：乙方必须在2009年3月底前付清所有欠缴租金及违约金（至2008年底共欠租金2,127,723元），并按乙方以前补充协议中承诺支付违约金；如乙方未能在2009年3月底付清上述款项，乙方承诺自愿终止甲、乙双方的《房屋租赁合同》，愿将现有系争房屋的固定资产交由甲方处置，乙方无条件撤离该物业。甲方有权将现有的固定资产进行折抵乙方所欠甲方的租金及相关费用，该折抵资产无需任何评估，如有结余返回乙方等。
2009年3月31日，因被告拖欠房租，原告将租赁房屋（除第三人经营的三楼餐饮部分外）锁住，被告遂离开了租赁房屋未再继续经营，双方未办理房屋交接手续。目前，第三人仍经营至今。
审理中，被告称，其曾于2007年12月至2008年9月间共计支付原告拖欠租金的违约金42,078元，故应当在原告主张的违约金中予以抵扣该笔费用。原告认为，该笔费用实为拖欠租金的滞纳金，且在双方签订《合同变更补充协议》（四）之前已经支付了，证明签订该补充协议时已对欠付的租金及违约金进行了结算，故不应再行抵扣。
审理中，根据被告的申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海集联资产评估有限公司对本案系争房屋内的装修、家具、设备、设施的市场价值进行评估。该评估公司分别于2009年12月24日、2010年1月5日出具了评估报告【沪集联评报字（2009）第JX号】及补充报告，涉案内容在评估基准日2009年12月3日的评估结论为2,548,354.96元。后因被告提出该次评估中遗漏了相关物品，故该评估公司再次对相关物品进行补充评估，并对前次勘察中部分数量差异进行调整。同时，该评估公司发现由于第一次评估时电脑系统故障导致第JX号评估报告中装修部分的评估单价误算为每平方米1,314.84元。2010年5月11日，该评估公司出具沪集联评报字（2009）第x号资产评估报告，将装修部分的评估单价更正为每平方米673.49元，并明确涉案内容在评估基准日2009年12月3日的评估价值为3,265,737.63元，同时声明原沪集联评报字（2009）第JX号资产评估报告及补充报告作废。庭审中，被告对第x号资产评估报告中装修部分的评估单价等表示异议，又因评估公司以估价规范的规定及行业惯例为由拒绝向被告提供技术说明，故被告申请更换评估公司，重新评估。同时，原、被告均表示第x号评估报告中涉及客房内的电脑22台（价值38,500元）均系案外人所有，对该部分的评估价值应予扣除。原、被告还表示其与被告于2008年12月9日所签订的《合同变更补充协议》（四）中所约定的“现有系争房屋的固定资产”即指第x号评估报告中所确定的评估范围。
以上事实有原告提供的《房屋租赁合同》、《合同变更补充协议》若干、被告提供的工商档案机读材料、押金收据、评估报告书等及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告与丙公司在租赁合同中约定租赁期间，承租方若拖欠房租达2个月的，出租方有权解除合同，收回房屋，……。承租方还应按3个月的租金金额向出租方支付违约金；上述约定于法无悖，具有法律效力。后原、被告及丙公司签订的《合同变更补充协议》又约定丙公司签订的《房屋租赁合同》中所有的权利、义务转由乙公司承担。对此，原、被告双方均无异议，本院予以确认。被告自2007年起陆续拖欠租金至今，构成违约，原告有权解除合同，被告应支付相应租金并承担违约责任。被告认为，在其向工商部门申请开设旅馆及餐厅的过程中，原告隐瞒了之前的承租人在租赁合同终止后未向工商部门办理注销登记的事实，致使被告直至2008年3月26日才取得开设旅馆及餐饮的营业执照，使被告在租赁房屋后很长一段时间内无法经营，系原告违约在先。对此，本院认为，被告在办理住所地为“沪太路xxx弄x号3、4、X楼”的营业执照之前，其已于2006年7月19日办理了住所地为“沪太路xxx弄x号xxx室”、经营范围为“餐饮管理（非实物方式），……”的营业执照。而2008年3月26日被告申办的营业执照将住所地扩大为整个系争房屋，经营范围增加了“大型饭店（含熟食卤味），住宿，……”。因而，从实际情况考量，现有的营业执照系对之前营业执照的变更登记，虽然，变更之前的住所地范围小于变更之后，但被告在取得住所地为“沪太路xxx弄x号xxx室”的营业执照后，原、被告及丙公司又签订了《合同变更补充协议》，在该份协议中被告并未对注册地的问题提出异议。同时，被告在审理中也未提供证据证明其因营业执照上登记的住所地范围小于实际租赁范围而蒙受损失，故被告的抗辩意见本院不予采纳。
2009年3月31日，原告将部分租赁房屋锁住，被告遂离开，因此当天可视为双方的租赁合同的解除日。因原告在租赁期间擅自将租赁房屋锁住的做法欠妥，且被告实际亦离开系争房屋，故被告对该部分房屋所欠租金可付至合同解除日止。鉴于第三人实际使用的三楼餐饮部分仍实际经营至今，导致被告至今未向原告实际交付该房屋，原告主张被告支付该部分房屋使用费至判决生效之日止的诉请，可予支持，其支付标准可参照第三人与被告约定的标准。被告今后可根据《承包经营合同》向第三人追偿。
根据原、被告签订的《合同变更补充协议》（四）中约定：承租方必须在2009年3月底前付清所有欠缴租金及违约金（至2008年底共欠租金2,127,723元），并按乙方以前补充协议中承诺支付违约金；如承租方未能在2009年3月底付清上述款项，承租方承诺自愿终止双方的《房屋租赁合同》，愿将现有系争房屋的固定资产交由出租方处置，承租方无条件撤离该物业。出租方有权将现有的固定资产进行折抵承租方所欠出租方的租金及相关费用，该折抵资产无需任何评估，如有结余返回乙方等。因此，被告应按该协议约定向原告支付欠缴的租金及相应的违约金。在租赁期间，被告又将三楼部分与第三人签订了《承包经营合同》，并约定了承包经营费的支付标准。之后，第三人陆续支付的343,000元，原告在审理中表示愿意以第三人支付的该笔费用抵扣被告拖欠的租金，并无不妥，本院予以确认。对于被告要求将签订《合同变更补充协议》（四）之前支付的滞纳金抵扣违约金，理由不成立，本院不予支持。此外，审理中，原、被告双方均愿意对系争房屋内的装修及固定设备进行评估。根据双方在上述补充协议中对固定资产处置的约定及评估结论，并结合审理中原、被告双方的自认，原告应向被告支付固定资产等费用共计3,227,237.63元。至于被告对评估报告提出的异议及申请更换评估单位重新评估，理由不足，本院不予准许。另，丙公司向原告支付的保证金477,264元、被告向原告支付的煤气设备使用押金20,000元，原告应返还被告。对于被告支付的燃气费8,806元，原、被告均表示愿意各半承担，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，判决如下：
一、原告上海xx房地产发展有限公司与上海xx酒店管理有限公司于2006年3月10日签订的《房屋租赁合同》于2009年3月31日解除，被告上海xx酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将本市X路xxx弄x号xx大厦中的3、4、X层裙楼及底楼门面房返还原告上海xx房地产发展有限公司；
二、被告上海xx酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海xx房地产发展有限公司租金合计2,852,964元(截止到2009年3月31日止)；
三、被告上海xx酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海xx房地产发展有限公司租金（按每月64,000元计付，自2009年4月1日起至本判决生效之日止,其中应扣除许xx已实际支付的租金343,000元）；
四、被告上海xx酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海xx房地产发展有限公司违约金725,241元；
五、反诉被告上海xx房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海xx酒店管理有限公司固定资产等费用共计3,227,237.63元；
六、反诉被告上海xx房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海xx酒店管理有限公司保证金477,264元；
七、反诉被告上海xx房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海xx酒店管理有限公司煤气设备使用押金20,000元；
八、反诉被告上海xx房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海xx酒店管理有限公司垫付的燃气费用4,403元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币35,425.60元（原告已预缴）、反诉案件受理费25,666.09元（被告已预缴）、诉讼保全费5,000元（原告已预缴）、评估费30,000元（被告已预缴），由原告上海华舟房地产发展有限公司负担51,000元，被告上海鼎庐酒店管理有限公司负担45,091.69元。上述款项折抵后，原告上海华舟房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告上海鼎庐酒店管理有限公司x.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长朱海燕
审判员孙迪
代理审判员马慧林
书记员袁佳铭
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