湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
（2009）长中民一终字第X号
上诉人（原审被告）湖南华菱置业有限公司，住所地长沙市X路X号华菱大厦X楼。
法定代表人方平，董事长。
委托代理人胡凤庆，湖南万和联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人冯梦豆，湖南天恒健律师事务所律师。
上诉人湖南华菱置业有限公司（以下简称华菱公司）与被上诉人陈某某商品房销售纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（以下简称原审法院）（2008）天民初字第X号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2006年1月25日，华菱公司、陈某某双方签订《商品房买卖合同》。合同部分内容约定，一、陈某某购买华菱公司开发的华菱香墅美地第X栋C单元X房屋。二、房屋总价x元，采取一次性付款的方式。三、华菱公司应当在2006年5月30日前将房屋交付陈某某使用。四、华菱公司应在房屋交付使用365日内，将办理权属登记需由出卖人（华菱公司）提供的资料报产权登记机关备案，如因华菱公司的责任，陈某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按下列第1或2项处理：1、陈某某退房，华菱公司在陈某某提出退房要求之日起30日内将陈某某已付房价款退还给陈某某，并按已付房价款5％赔偿陈某某损失；2、陈某某不退房，华菱公司按已付房价款的5％向陈某某支付违约金。2006年1月25日陈某某、华菱公司签订《补充协议》，《补充协议》第8条约定，华菱公司在房屋交付使用后365日内，将房地产权属证书办理完毕。上述两协议签订后，陈某某即按照约定履行了付款义务，向华菱公司支付房价款x元。另查明：华菱公司至今未向长沙市房屋产权管理局为本案房屋所在的香墅美地家园第X栋申请办理栋证（整栋房屋所有权证），长沙市房屋产权管理局至今未核发第X栋栋证。
原审法院认为：房地产权属证书包括房屋所有权证和土地使用权证。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，在办理商品房分户登记的过程中，开发商履行的是一种协助义务。根据陈某某、华菱公司双方签订的《商品房买卖合同》约定，华菱公司应在房屋交付使用365日内，将办理权属登记需由出卖人（华菱公司）提供的资料报产权登记机关备案，华菱公司的备案义务实际上是华菱公司协助陈某某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务。因此，本案审查的焦点在于华菱公司是否完成了协助陈某某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务。开发商在房屋建成后，应当为房屋办理初始登记，买受人要求的房地产权属登记属于转移登记，即通常所讲的分房登记，在房屋办理初始登记的前提下，才能为商品房买卖办理转移登记（分房登记）。被告须完成办理房屋的初始登记，陈某某才能以此为条件申请办理过户登记并取得房屋所有权证书，故华菱公司是否完成了房屋的初始登记是审查华菱公司是否履行了合同约定的协助义务标准。华菱公司至今未为本案房屋所在的第X栋房屋申请办理房屋初始登记，取得栋证，故华菱公司未完成协助义务。《商品房买卖合同》约定华菱公司应当在2006年5月30日前将房屋交付陈某某使用，陈某某未向原审法院提交延期交房的证明，故原审法院对陈某某主张华菱公司于2006年5月30日交付房屋，予以认定。因此，华菱公司应当在2007年5月30日前将办理权属登记需由出卖人（华菱公司）提供的资料报产权登记机关备案。根据原审法院依职权于2008年9月10日在长沙市房地产权管理局调取的《登记须知（十五）商品房买卖》第一条第5项可知，商品房买卖办理转移登记（分房登记）必须提供转让方房屋所有权证原件和分层分户平面图原件。故本案办理房屋转移登记（分房登记）必须提供第X栋房屋栋证原件，华菱公司的协助办理房屋转移登记的义务应为办理完毕第X栋房屋栋证并提供原件给长沙市房地产权管理局。长沙市房屋产权管理局至今未核发第X栋栋证，据此可认定被告未能在2007年5月30日前将办理权属登记需由出卖人（华菱公司）提供的资料报产权登记机关备案，故华菱公司协助办理房屋所有权证义务逾期。房地产转让或者变更时，应当向县级以上人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。故房屋所有权证书变更登记办理完成后才能办理土地使用权变更登记，本案房屋所有权证因华菱公司逾期履行协助办证义务而逾期，故亦导致土地使用权变更登记逾期。双方当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。华菱公司行为逾期，导致陈某某不能在规定期限内取得房地产权属证书，故华菱公司应当承担本案违约责任。当事人可以约定一方违约时产生的损失赔偿额的计算方法。陈某某选择按照《商品房买卖合同》第十五条第2项处理，即买受人（陈某某）不退房，出卖人（华菱公司）按已付房价款的5％向买受人（陈某某）支付违约金，原审法院依法予以支持。陈某某已向华菱公司支付房价款x元，华菱公司应当向陈某某支付违约金x元，陈某某主张违约金x元，原审法院予以支持。华菱公司提出的本案约定违约金过高，请求降低，没有法律依据，原审法院不予支持。华菱公司以没有完成交接向原审法院申请延期举证，没有法律依据，原审法院当庭不予准许。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《城市房地产管理法》第六十条第三款之规定，判决如下：限华菱公司在判决生效之日起十日内给付陈某某违约金x元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费310元，其他诉讼费70元，合计380元,由华菱公司承担。
华菱公司不服，上诉称：1、一审法院程序违法，对华菱公司的延期举证申请开庭前不予答复，影响华菱公司举证，从而影响案件正确判决，二审法院应当依法发回重审；2、一审法院认为华菱公司请求降低约定过高的违约金没有法律依据是认定事实不清，适用法律错误，二审法院应当依法裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
陈某某答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原审判决，驳回华菱公司的上诉。
在本案二审诉讼期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：陈某某与华菱公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系当事人双方的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据双方约定：华菱公司应于2006年5月X号前交付房屋，在商品房交付使用后的365日内（即2007年5月X号前）办理完备案和房地产权属证书；如因华菱公司原因，陈某某不能在规定的时间内取得房地产权属证书，华菱公司应按已付房款的5%向陈某某支付违约金。实际履行中，华菱公司至今未办理好陈某某所在栋的栋证，陈某某至今未取得《房屋所有权证》，华菱公司的行为已明显构成违约，应当承担相应的违约责任，故陈某某起诉要求华菱公司支付逾期办证违约金理由成立，应予支持。华菱公司上诉称，陈某某所购房屋已按时交付使用，迟延办证并未给陈某某造成实际损失，按已付房款的5%支付违约金过分高于损失。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。”根据上述规定，即使在陈某某的实际损失数额难以确定的情况下，人民法院也可以按照陈某某已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算损失。而在本案中，华菱公司与陈某某约定违约金的标准，并不过分高于按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准结合陈某某的已付购房款总额和华菱公司逾期办证时间计算的损失数额，故华菱公司关于约定的违约金标准过高，要求予以适当减少的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费310元，由湖南华菱置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长肖志维
审判员刘解放
代理审判员周坤
二○○九年八月三十一日
书记员谷玲
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